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    來(lái)自第一太平戴維斯最新的寫(xiě)字樓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不減，新供應(yīng)預(yù)租勢(shì)頭良好。前三季度上海寫(xiě)字樓租金累計(jì)增長(zhǎng)8.5%，預(yù)計(jì)全年漲幅將達(dá)到11.5%。

    由于上海核心商務(wù)區(qū)域可租面積有限，越來(lái)越多企業(yè)將目光轉(zhuǎn)移到貼核心區(qū)域。

　　近期匯京國(guó)際廣場(chǎng)、長(zhǎng)泰企業(yè)天地、匯融大廈、綠城·黃浦8號(hào)等非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)高端寫(xiě)字樓的接連入市并受到熱捧，已經(jīng)讓這一趨勢(shì)更加明顯。這些受到自用企業(yè)熱捧的寫(xiě)字樓有著共同的特點(diǎn)，就是在地理位置上緊貼核心商務(wù)區(qū)，甚至在幾大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的圍合中心，既擁有核心區(qū)的成熟商務(wù)條件，又在租金和售價(jià)上形成高性?xún)r(jià)比，自然成為那些租金敏感型企業(yè)的首選目標(biāo)。值得關(guān)注的是，這些貼核心區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓新品，也受到了來(lái)自大宗交易市場(chǎng)的青睞。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，匯京國(guó)際廣場(chǎng)、綠城·黃浦8號(hào)此前都收到了來(lái)自銀行或信托基金拋出的整購(gòu)“橄欖枝”。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)力凸顯

　　戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理劉小華認(rèn)為，對(duì)于不少大中型企業(yè)而言，優(yōu)越的地理位置、繁華的市場(chǎng)環(huán)境、到位的政策扶植，是企業(yè)理想的入駐區(qū)域。但傳統(tǒng)核心區(qū)域較少的供給和有限的閑置土地，以及高企的租金，讓泛核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)力凸顯，成為自用企業(yè)釋放辦公需求的新選擇。

　　以匯京國(guó)際廣場(chǎng)為例，近期該項(xiàng)目一經(jīng)推出市場(chǎng)，就成為城市中心崛起的商務(wù)新地標(biāo)，不僅為徐家匯傳統(tǒng)商圈注入新的生命力，也受到了自用企業(yè)買(mǎi)家賣(mài)家的強(qiáng)烈關(guān)注，足以證明高品質(zhì)的貼核心寫(xiě)字樓對(duì)于從傳統(tǒng)核心區(qū)溢出企業(yè)需求的吸納力。項(xiàng)目位于虹橋路淮海西路，交匯徐家匯、淮海路、虹橋、中山公園4大CBD商圈，由3、4、10號(hào)線(xiàn)的三軌交匯形成立體化交通暢達(dá)全城。項(xiàng)目本身甲級(jí)寫(xiě)字樓、時(shí)尚商業(yè)、高端住宅和商業(yè)會(huì)館的組合或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的地標(biāo)性城市綜合體，并有市中心寫(xiě)字樓罕見(jiàn)的9200平方米的綠化，成為了目前上海浦西綠化覆蓋率最高城市綜合體項(xiàng)目。

　　在上海匯京置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理杜建峰看來(lái)，匯京國(guó)際廣場(chǎng)受捧是需求激增以及高品質(zhì)產(chǎn)品現(xiàn)身的共同結(jié)果：“一方面我們看到，企業(yè)從核心商務(wù)區(qū)往非核心商務(wù)區(qū)遷移，主要以其研發(fā)、制造等后臺(tái)部門(mén)為主，核心團(tuán)隊(duì)出于維護(hù)客戶(hù)關(guān)系和企業(yè)品牌構(gòu)建的需求，仍希望盡可能留在核心區(qū)。另一方面，高品質(zhì)的銷(xiāo)售型甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公出現(xiàn)，滿(mǎn)足了核心區(qū)外移企業(yè)對(duì)駐所品質(zhì)的要求，例如匯京國(guó)際廣場(chǎng)作為國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，10米挑高大堂，6部迅達(dá)S7000型進(jìn)口智能電梯，3.95米層高，辦公空間360度全景通透且可自由分割，并引入國(guó)際頂尖物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供全方位商務(wù)服務(wù)保障。”

　　“硬通貨”寫(xiě)字樓最被看好

　　事實(shí)上，在大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，泛核心區(qū)寫(xiě)字樓也因?yàn)樗�在板塊商務(wù)發(fā)展?jié)摿�，成�?012年最被看好的“硬通貨”，例如不夜城板塊的隆宇國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、北外灘板塊上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心8號(hào)樓、長(zhǎng)風(fēng)板塊臣風(fēng)大廈、花木板塊華銀大廈等今年上半年發(fā)生的標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓整層整棟交易，都是貼核心區(qū)的高品質(zhì)寫(xiě)字樓范疇。

　　第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可表示：“泛核心區(qū)域物業(yè)具備價(jià)位優(yōu)勢(shì)和一定升值潛力，其中總價(jià)相對(duì)較低的寫(xiě)字樓項(xiàng)目（人民幣5億元——人民幣20億元）最受投資者親睞。而且寫(xiě)字樓的毛租金收益率在5.0%-6.0%，凈運(yùn)營(yíng)收入收益率也在3.5%-4.3%，遠(yuǎn)超住宅產(chǎn)品。”

　　如此可觀的收益率，讓一些開(kāi)發(fā)商陷入甜蜜的煩惱，上海浙鐵綠城公司副總經(jīng)理田軍平表示：“綠城·黃浦8號(hào)在建設(shè)階段就因?yàn)檫x擇整體還是分割出售猶豫不決，不少基金公司前來(lái)洽談?wù)��?gòu)，對(duì)于這樣一個(gè)體量不大的高品質(zhì)項(xiàng)目，企業(yè)也想留下部分樓層自用。”

　　匯京國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商也深切感受到了核心區(qū)寫(xiě)字樓的“硬通貨”潛力。這一將于2013年交付的辦公樓，售價(jià)在5.5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，目前有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)包括世界500強(qiáng)企業(yè)、央企、國(guó)企等。杜建峰表示：“項(xiàng)目總投資約26億元，為了保證更多總部型企業(yè)、大型上市公司落戶(hù)，項(xiàng)目中區(qū)和高區(qū)都以整層出售，同時(shí)考慮到能夠讓一些優(yōu)質(zhì)的中小型企業(yè)在徐家匯落戶(hù)，低區(qū)少數(shù)樓層也會(huì)有小面積房型出售，最小面積在137平方米左右。”據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商打算持有匯京國(guó)際廣場(chǎng)的商場(chǎng)部分，主要以中高端生活方式、休閑餐飲為主的綜合業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目配置的住宅，計(jì)劃開(kāi)發(fā)精裝大平層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)在2013年入市。