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    一場冷清的土地拍賣會(huì)終結(jié)了“大虹橋”概念的蜜月期。

　　在上海市虹橋商務(wù)區(qū)8月初的土地出讓中，競拍人數(shù)寥寥，兩幅土地以底價(jià)成交，一幅以低溢價(jià)率成交。市場的冷淡讓虹橋商務(wù)區(qū)頗為尷尬。

　　在此次土地出讓中，閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號(hào)地塊占地面積112863.5平方米，容積率1.58，土地性質(zhì)為商住辦公用地。作為虹橋規(guī)劃獲批以來首幅包含住宅性質(zhì)的地塊，曾有22家房企領(lǐng)取了競買申請(qǐng)書，但最終僅有1家(上海萬科子公司滬彤置業(yè)有限公司)參與競買，并毫無懸念地以底價(jià)獲得了這幅“黃金地塊”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著時(shí)間的推移，虹橋商務(wù)區(qū)概念的前期炒作效應(yīng)正在減弱，對(duì)于市場的影響已明顯弱化。在一次次的土地出讓之后，該區(qū)域的規(guī)劃遠(yuǎn)景與實(shí)際發(fā)展之間，逐漸呈現(xiàn)出多種矛盾。

　　優(yōu)質(zhì)地塊受到冷遇

　　7月31日，上海市政府發(fā)布的《上海虹橋商務(wù)區(qū)“十二五”規(guī)劃》指出，“十二五”期間是虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。未來將以打造國際貿(mào)易中心新平臺(tái)為發(fā)展主線，以打造貿(mào)易平臺(tái)、商務(wù)社區(qū)、智慧虹橋、低碳實(shí)踐區(qū)、城市綜合體為規(guī)劃理念，將虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展成為上海西部的新中心。

　　在去年的土地市場寒冬里，虹橋商務(wù)區(qū)主打“大虹橋”概念，核心區(qū)一期10幅地塊全部成功賣出，成交總金額達(dá)201.85億元。同時(shí)，大虹橋輻射范圍內(nèi)的上海市長寧區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、閔行區(qū)等多個(gè)區(qū)域也頻有地塊成功出讓。

　　“目前，當(dāng)土地市場開始回暖時(shí)，虹橋商務(wù)區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)地塊卻受到冷遇，這說明開發(fā)商對(duì)虹橋規(guī)劃的認(rèn)知逐漸恢復(fù)理性，不再像過去那樣盲目追逐概念。”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民指出，未來5年虹橋商務(wù)區(qū)或迎來區(qū)域發(fā)展的陣痛期。“2011年至今出讓的商辦類地塊將建設(shè)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并扎堆入市，一場房企間的惡性競爭在所難免。”

　　記者從虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)了解到，截至目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期02號(hào)地塊、06號(hào)地塊、08號(hào)地塊等商辦類項(xiàng)目已啟動(dòng)工程建設(shè)，核心區(qū)一期07-1號(hào)地塊、03號(hào)南地塊、05號(hào)地塊的土地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已進(jìn)入審批流程。

　　“縱觀在虹橋商務(wù)區(qū)拿地的企業(yè)，除了瑞安房地產(chǎn)具有開發(fā)上海新天地的成功案例外，其余的企業(yè)大多缺乏頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)。5年后，市場需求還沒有進(jìn)來，大量的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)卻瞬間暴增，企業(yè)資金的有效周轉(zhuǎn)很可能出問題。”滬上一家大型房企的高管如是說。

　　前述閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號(hào)地塊出讓時(shí)，除了對(duì)住宅、辦公、商業(yè)等面積均有所限制外，還首次規(guī)定了建設(shè)住宅的套數(shù)。該地塊要求最少建造1050套住宅，上不封頂。“第一次聽說限制住宅套數(shù)的規(guī)定，這無疑增加了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度。”前述滬上房企高管表示。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)工商部華東事業(yè)部總經(jīng)理田愛軍認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)土地市場的進(jìn)入門檻不低，一些大型房企對(duì)進(jìn)入該區(qū)域相對(duì)比較謹(jǐn)慎。同時(shí)，樓市長期的調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不佳等外部因素，也影響了開發(fā)商的心理預(yù)期，導(dǎo)致“看多買少”。

　　大型商貿(mào)企業(yè)缺位

　　《規(guī)劃》指出，虹橋商務(wù)區(qū)的功能定位為，依托虹橋綜合交通樞紐，建成上�，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺(tái)，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，服務(wù)長三角地區(qū)、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的高端商務(wù)中心。

　　到2015年，虹橋商務(wù)區(qū)將基本完成核心區(qū)建設(shè)，開發(fā)地上建筑面積約為500萬平方米，地下建筑面積約為260萬平方米，地均投資額380億元/平方公里，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期達(dá)到370億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值在總增加值中所占比率達(dá)到95%，引進(jìn)各類企業(yè)總部、功能性投資貿(mào)易機(jī)構(gòu)50家左右，其他各類配套企業(yè)500~700家。

　　“從虹橋商務(wù)區(qū)已完成的招商情況看，國內(nèi)外貿(mào)與物流界的龍頭企業(yè)并沒有參與，而是以傳統(tǒng)的住宅或“舊改”房企為主。作為定位為國際貿(mào)易中心最為主要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)，大型商貿(mào)企業(yè)的缺位是個(gè)硬傷。”華頓經(jīng)濟(jì)研究院院長沈晗耀認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)并未學(xué)習(xí)浦東陸家嘴在土地招商中引進(jìn)國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)的成功經(jīng)驗(yàn)，而是通過大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)獲得短期經(jīng)濟(jì)效益。“如果只想著高價(jià)賣地，不但會(huì)影響區(qū)域后期的運(yùn)營，而且會(huì)降低商貿(mào)功能的集聚作用。”

　　統(tǒng)計(jì)顯示，目前獲得虹橋商務(wù)區(qū)地塊的企業(yè)包括瑞安房地產(chǎn)、萬科、萬通、龍湖、三湘、臺(tái)灣麗寶、紅星美凱龍、上海城投、金臣房產(chǎn)、兆臣房地產(chǎn)、紫寶房地產(chǎn)等。其中，大部分企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，業(yè)務(wù)范圍并不涉及國際貿(mào)易、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等內(nèi)容。

　　易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)土地價(jià)值的稀缺性決定了其未來至少不會(huì)成為“空城”。但國際貿(mào)易中心的定位匯聚資源的能力有限，如果沒有核心產(chǎn)業(yè)和企業(yè)支撐，該區(qū)域?qū)㈦S著市場走勢，發(fā)展成一個(gè)定位不明確的綜合型城區(qū)。

　　“‘十二五’期間，虹橋商務(wù)區(qū)仍有許多問題亟待解決，如其與市內(nèi)其他商務(wù)區(qū)之間的關(guān)系、跨區(qū)利益協(xié)調(diào)問題，空港對(duì)商務(wù)區(qū)建設(shè)與發(fā)展的影響和限制等。”上海社會(huì)科學(xué)院常務(wù)副院長左學(xué)金表示。