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    近日，仲量聯(lián)行發(fā)布深圳房地產(chǎn)年中回顧報(bào)告，預(yù)測(cè)下半年深圳寫字樓租金將進(jìn)一步吃緊、漲價(jià)乏力；深圳商鋪則受開發(fā)商資金壓力，可能會(huì)有更多可售新項(xiàng)目面市，利于投資市場(chǎng)。

　　寫字樓兩極分化令中等價(jià)位租戶很尷尬

　　報(bào)告顯示，由于整體需求放緩和空置壓力增加，二季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金輕微下降1.8%，回落至每月每平方米160元，上半年累計(jì)下降0.7%，單一業(yè)權(quán)寫字樓租金基本保持穩(wěn)定，但仍有部分業(yè)主為緩解空置率對(duì)租金作輕微下調(diào)。

　　“今年上半年以來，甲級(jí)寫字樓租戶兩極分化很明顯。要么成交月租金在230-250元/平方米的超甲級(jí)寫字樓物業(yè)，要么成交月租金在150元/平方米以下的辦公物業(yè)，包括部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅強(qiáng)調(diào)，這并不代表位于兩個(gè)價(jià)位中間的客戶突然消失了，而是從市場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)方面來看，租戶難以尋覓到150-180元/平方米的物業(yè)。同時(shí)，二季度甲級(jí)寫字樓租賃成交外資公司占多，以金融業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主要客戶群，夏春毅補(bǔ)充，這實(shí)際是去年年底至一季度洽談的結(jié)果，而從二季度新增的客戶群來看，實(shí)際是有所減少的。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，下半年深圳寫字樓市場(chǎng)將有24萬平方米的新增供應(yīng)。龐大的供應(yīng)量，加上短期沒有較大增長(zhǎng)需求，將壓抑短期租金的增長(zhǎng)幅度。然而，在未來半年新增供應(yīng)中，有55%的面積已確定由發(fā)展商或投資方自用，所以預(yù)計(jì)2012年凈吸納量仍然較為樂觀，空置率僅小幅上升。

　　國(guó)際時(shí)尚品牌擴(kuò)張帶旺深圳商鋪?zhàn)饨鹕蠞q

　　商鋪市場(chǎng)方面，二季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示成熟商場(chǎng)的租賃需求較為強(qiáng)勁，并推動(dòng)租金水平上漲，而整體租賃市場(chǎng)則較為平淡。二季度全市優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均有效月租金錄得每平方米939元（基于實(shí)際面積），環(huán)比有1.6%的小幅上漲，但增幅水平略低于一季度的2.8%；大宗租賃的商鋪以快速時(shí)尚品牌擴(kuò)張為主，新店均集中在較成熟的商場(chǎng)，例如：Zara在海岸城租下約1400平方米的概念店，H&M在益田假日廣場(chǎng)再擴(kuò)充300平方米左右，Mango和Muji在福田區(qū)的CocoPark開新店等。也有新品牌落戶深圳，例如蘋果即將在益田假日廣場(chǎng)開設(shè)華南區(qū)首家AppleStore，面積約為1000平方米。

　　“目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比其他國(guó)家要好很多，所以這些國(guó)際品牌會(huì)選擇在中國(guó)加速發(fā)展，又因?yàn)檫@些快速時(shí)尚品牌已處于一個(gè)從一線城市往1.5線、二線、三線城市擴(kuò)張的階段，所以，現(xiàn)在我們可以看到他們的擴(kuò)張步伐邁得挺大的。”仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部副董事程怡分析，但他同時(shí)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、零售消費(fèi)增幅減弱和租金成本人力成本等因素影響零售商利潤(rùn)，將制約下半年零售擴(kuò)張需求，為此下半年商鋪空置率將有微升，租金漲幅有限。

　　對(duì)于關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)投資的人來說，最主要的利好消息在于，隨著信貸環(huán)境放松，二季度的分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目投資活動(dòng)增多。同時(shí)，開發(fā)商為了緩解信貸及資金壓力，推出了更多原本作為單一業(yè)權(quán)的項(xiàng)目作分拆出售。例如，天利集團(tuán)將位于南山的天利名城一、二層的鋪位分拆出售。