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    北京商業(yè)地產市場在經歷今年初的短暫低迷后，近期再次迎來一輪熱銷。龍湖地產位于北京朝陽北路的長楹天街項目兩天便銷售商鋪近1.7億元。此前，望京SOHO、高和萃等多個商業(yè)地產項目，亦現(xiàn)多個過億大單。

    戴德梁行發(fā)布的最近報告顯示，2012年一季度，北京寫字樓租金同比上漲48%。一季度，北京寫字樓平均租金達到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長12.64%。而北京頂級的寫字樓，國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高甚至達到1200元/月/平方米。

    世邦魏理仕中國區(qū)總經理金勇認為，由于一直到2014年，北京商業(yè)地產市場能夠散售的面積均十分有限，商業(yè)地產的供需矛盾一直存在，未來兩年，市場將延續(xù)上升態(tài)勢。

    商業(yè)地產仍處于增長通道

    隨著政府對住宅市場調控政策的長期化，商業(yè)地產已逐漸成為不動產投資的一個慣性出口。繼2011年全國商業(yè)地產完成投資額約1萬億元之后，2012年新的資本仍在源源不斷地注入商業(yè)地產領域。監(jiān)測數據顯示，北上廣深四個一線城市以及成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈快速上漲趨勢。

    SOHO中國董事長潘石屹在接受采訪時甚至表示：“現(xiàn)在是我從事房地產行業(yè)十多年來，租金上漲最快的時候”。

    今年4月，高和資本對其在2010年收購的兩個商業(yè)地產項目——中莎廣場和金澳國際的尾盤進行清盤，出現(xiàn)多位投資客戶競爭一套房源的局面。最終，中莎尾盤售價達到4.2萬元/平方米，金澳國際則達5.6萬元/平方米。而2010年底，中莎僅售2.4萬元/平方米，金澳國際開盤價格則不到3萬元。

    業(yè)內人士分析，北京商業(yè)地產的增長，一方面緣于住宅長期去投資化的趨勢越來越明晰，另一方面則與北京商業(yè)地產長期供不應求的局面有關。近期，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業(yè)地產市場雖然在持續(xù)升溫，但投資商業(yè)地產項目的風險也很大。投資商業(yè)地產項目，一定要看區(qū)域、位置。她認為，北上廣深等一線核心地段的商業(yè)地產，風險相對較小。

    高和資本董事長蘇鑫表示，未來房地產的投資機會，一是房地產證券化，二是有資產精裝修的商業(yè)類不動產。

    與住宅市場供大于求恰恰相反，北京商業(yè)地產供不應求的局面可能延續(xù)較長時間。數據顯示，未來兩年，北京寫字樓僅有210萬平方米新增面積入市，這其中還有不少部分可能由開發(fā)商自持。受不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，有不少中小型企業(yè)只能選擇遷離市中心。對于北京這一優(yōu)勢資源相對集中的城市來講，這一選擇所增加的成本也相當可觀。

    房企搶灘商業(yè)項目

    在商業(yè)地產升溫的背景下，多數一線房企均已搶灘商業(yè)地產。

    龍湖地產北京公司總經理宋海林表示，商業(yè)綜合體的開發(fā)，已成為龍湖的重要戰(zhàn)略。未來10-15年，龍湖計劃將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。今年，龍湖的戰(zhàn)略相應調整為“產品聚焦、區(qū)域縱深、增持商業(yè)”。

    龍湖地產2011年財報顯示，龍湖商業(yè)綜合體系列，天街產品系已占全年銷售額近三分之一。“天街項目是可以復制的商業(yè)模式，也是龍湖的精品項目，我們做的不僅僅是地產。”宋海林坦言。

    2011年至今，龍湖長楹天街已經實現(xiàn)銷售業(yè)績25億元，今年一季度，該項目位居北京商業(yè)市場的銷售亞軍。

    2011年，北京商業(yè)地產的租金、價格大幅上漲，但多數業(yè)內專家依然認為：目前的商業(yè)地產仍有投資價值。

    華亮地產董事長彭亮表示，目前北京CBD區(qū)域內有大量年租金回報在5%以上，甚至可達到10%的寫字樓存量房，而一般的住宅投資回報率只在2%左右。

    對住宅的投資主要是投機式的炒作，而對商業(yè)地產的投資一般是長期的。因為商業(yè)地產相比住宅換手率較低。所以價格不會上漲的非�？�。但是，如果從長期回報來看，商業(yè)地產具有穩(wěn)定而持續(xù)上漲的回報率。

    譽祥安公司合伙人王珂表示，北京過去每年約吸引400億左右對商業(yè)不動產的投資，而隨著住宅市場下行，這一數字可能持續(xù)增加。