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　　地處改革開放前沿的廣州，其商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)界內(nèi)并非一馬當(dāng)先。

　　今年以前，專做商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國曾多次來廣州考察，后因種種原因并未進(jìn)入廣州市場。在潘石屹眼中，廣州第三產(chǎn)業(yè)尚不夠發(fā)達(dá)，“商業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京和上海”。

　　但在廣州地產(chǎn)界眾多人士看來，正因為目前落后，廣州的商業(yè)地產(chǎn)才有更多升值空間，未來增速會更快。

　　SOHO欲進(jìn)遭遇抵御？

　　早于2007年上市之后，SOHO中國就曾打算在一線城市北上廣深開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。但考察之后，“覺得廣州的商業(yè)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京和上海”。今年4月，在接受南都記者專訪時，SOHO中國董事長潘石屹坦承，去年又曾帶隊前來廣州考察，但覺得廣州的GDP總量和人均GDP與北京、上海差不多，但第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比重則相去甚遠(yuǎn)，第二產(chǎn)業(yè)占比過多。按他的說法，廣州的商業(yè)地產(chǎn)市場有待提升。

　　但在廣州眾多從事商業(yè)地產(chǎn)的人士看來，潘石屹的話恐怕有點“言不由衷”。“他幾次來廣州，去年還選擇在廣州開公司會議，那就說明他看中了廣州的市場，只是不得其門而入”。國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的一名高管表示，潘石屹曾考察過珠江新城、天河北的項目，但因為“廣州的本土發(fā)展商反應(yīng)比較強(qiáng)烈，他不得其門而入……”

　　該名高管透露稱，在廣州有做商業(yè)地產(chǎn)的，一向都是本土的發(fā)展商，比如富力、合景、恒大、高德置地等，“外面的發(fā)展商很難插進(jìn)來。”在今年3月，黃埔大道的一塊地打包招標(biāo)時，潘石屹也曾到場，但最終仍是被本土發(fā)展商拿下了。

　　“對于外來企業(yè)而言，若只做一個項目，在基礎(chǔ)成本不是很優(yōu)惠的情況下，會相應(yīng)拉高成本。”仲量梁行商業(yè)部主管馬煒圖認(rèn)為，除了本土的因素外，成本或也是制肘外來企業(yè)進(jìn)入廣州做商業(yè)地產(chǎn)的原因。

　　租售價不高但回報不低

　　據(jù)廣州市統(tǒng)計局今年2月份通報，廣州去年投資進(jìn)一步向第三產(chǎn)業(yè)集聚，去年廣州第一、二、三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占該市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的0.1：19.2：80.7調(diào)整為0.1：15.5：84.4，第三產(chǎn)業(yè)比重提高3.7個百分點。去年第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由上年的1.8：37.2：61.0調(diào)整為1.7：36.8：61.5.

　　“廣州無論在甲級寫字樓售價還是租金方面，都處于四個一線城市的最低位。”第一太平戴維斯中國區(qū)董事長林木雄表示，截至今年第一季度，上海平均租金約為228元/平方米/月，北京為295元/平方米/月，深圳為189元/平方米/月，廣州的平均租金為151元/平方米/月。不過，廣州的回報率絲亳不遜于北京，兩者平均在6.1%的水平，而上海的甲級寫字樓回報率大約為5.3%，深圳的甲級寫字樓回報率最低，僅4.5%左右。

　　一家于前年進(jìn)入廣州做商業(yè)地產(chǎn)的房企負(fù)責(zé)人亦認(rèn)為，“若干年前可能大家覺得廣州不適合做奢侈品，但現(xiàn)在看來并不是這樣，比如太古匯，未來這方面的商業(yè)還是有進(jìn)一步發(fā)展空間。”“比如寫字樓，廣州的單價才三四萬元，租金能租200多元/平方米；但上海單價可能高達(dá)十萬元，但租金好一點的才一千元/平方米。”他表示，比起其司在上海的項目，廣州的回報率就很高。

　　“未來廣州商業(yè)發(fā)展大有空間”

　　馬煒圖表示，北京是總部經(jīng)濟(jì)，上海是金融中心，廣州則是中國的南大門，偏向于制造業(yè)等，深圳偏向高科技與金融。廣州的城市定位雖沒有北京上海那么高層次，但目前也在做產(chǎn)業(yè)升級，未來發(fā)展頗值得期待。

　　“廣州是南中國的中心城市，目前不但珠三角，連長沙等地的客人都來廣州購物。而周邊珠三角的大企業(yè)，在條件成熟后也會逐步將總部遷到廣州；加之舊城改造，廣州的條件越來越成熟，未來有很大的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;林木雄說。

　　易城中國研究與咨詢部總監(jiān)張征偉表示，和北上深一樣，廣州目前也涌現(xiàn)出越來越多的綜合體項目。據(jù)介紹，目前北京有將近兩千萬平方米的綜合體，上海則是900萬平方米，深圳是600萬平方米。

　　他表示，正因為廣州的商業(yè)地產(chǎn)目前的售價租金都低于另外三個城市，所以以后的發(fā)展才會大有空間。

　　張征偉認(rèn)為，限購為企業(yè)轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)做了鋪墊，但短期內(nèi)并不會有過多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型。目前大多開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的比例是20%，隨著以后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，將會有更多企業(yè)加大其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的比例。

　　做為廣州最大的發(fā)展商之一，越秀地產(chǎn)表示看好廣州商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展前景。據(jù)悉，截至2011年底，其土地儲備住宅所占比例約為56%，余下44%比例為寫字樓、商業(yè)及其他類型。越秀地產(chǎn)認(rèn)為，受全球經(jīng)濟(jì)下滑及不穩(wěn)定等因素的影響，預(yù)計廣州今年甲級寫字樓、商鋪租賃需求會受到一定的影響，但是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的供應(yīng)仍然稀少，因而近期將著力開發(fā)和培育2-3個大型、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。