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 　 回報(bào)計(jì)算

　　購(gòu)買商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問(wèn)題。所以判斷一個(gè)商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報(bào)，而判斷回報(bào)的最有效方式，是看現(xiàn)實(shí)租金收入是否能盡快地回收購(gòu)鋪的前期資金投入。計(jì)算商鋪回報(bào)的方式有很多種，最簡(jiǎn)單實(shí)用的一種是看總售價(jià)與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說(shuō)明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說(shuō)明，你碰到了很不錯(cuò)的鋪位。當(dāng)然年收益的推算應(yīng)盡量準(zhǔn)確客觀，同時(shí)也需考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)如空置期等等。通過(guò)此方法進(jìn)行投資項(xiàng)目的初步篩選。

　　控制風(fēng)險(xiǎn)

　　商鋪投資對(duì)個(gè)人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過(guò)總資產(chǎn)的70%，同時(shí)應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇，分散投資。應(yīng)盡量購(gòu)買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查來(lái)深入了解鋪位的實(shí)際情況、環(huán)境因素，通過(guò)直觀感受和對(duì)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來(lái)判斷未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　計(jì)算回報(bào)率

　　初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，擬定計(jì)劃的出租經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，再通過(guò)商戶拜訪，了解相近經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)要求、承受租金水平，來(lái)計(jì)算實(shí)際可行的回報(bào)率。對(duì)售后由管理公司包租的項(xiàng)目，如超過(guò)15%的的回報(bào)承諾，則需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　檢查產(chǎn)品品質(zhì)

　　檢查商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否有限制，比如經(jīng)營(yíng)餐飲需要有上下水動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，如果商鋪沒(méi)有這些設(shè)施，那這個(gè)投資就失敗了，因?yàn)橄衽潘�排油排煙這樣的問(wèn)題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。