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　　租金同比去年最高漲幅達(dá)46.2%　市場(chǎng)供求比接近1比6

　　北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金再創(chuàng)新高，同比去年最高漲幅達(dá)46.2%，盡管在住宅限購(gòu)下，有房企轉(zhuǎn)型面向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，更有甚者提出商業(yè)地產(chǎn)黃金十年來(lái)臨，但是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的敏感度更高，供求關(guān)系反應(yīng)到市場(chǎng)預(yù)期上更為迅速，雖然短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量不會(huì)馬上有所改觀，但是妄稱商業(yè)地產(chǎn)黃金期來(lái)臨的判斷仍然很“無(wú)厘頭”。 　

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲空置率下降

　　盡管住宅市場(chǎng)“金九銀十”幾乎將鐵定以慘淡收官，但是三季度以來(lái)北京寫(xiě)字樓租金上漲明顯。有媒體報(bào)道，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平達(dá)266.93元/月/平方米，環(huán)比上漲10.72%，同比上漲幅度更為明顯，達(dá)46.2%。其中金融街領(lǐng)跑北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，租金達(dá)259.76元/月/平方米，環(huán)比上漲7.48%；CBD位居次席，租金水平達(dá)245.66元/月/平方米，環(huán)比上漲13.43%。

　　近日在某論壇，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表明，目前北京寫(xiě)字樓租金相較年初，已經(jīng)累計(jì)上漲達(dá)27%，同時(shí)，空置率也從年初的10%降至目前的3%，他強(qiáng)調(diào)，考慮到一般情況下寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)都會(huì)給現(xiàn)有租戶預(yù)留一定的擴(kuò)租空間，10%的空置率就基本可以認(rèn)定為市場(chǎng)處于滿租狀態(tài)。可見(jiàn)，3%的空置率凸顯了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給明顯不足的現(xiàn)狀。

　　同時(shí)，李文杰表示，在2009年時(shí)，以崇文門(mén)為例，高檔公寓的價(jià)格要比商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高出近30%，今年在住宅市場(chǎng)限購(gòu)的擠出效應(yīng)下，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)合理回歸，之前的商住倒掛現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生根本性的改變，且今后一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平都可能繼續(xù)增長(zhǎng)。 　

　　市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致租金快速上漲

　　住宅限購(gòu)下，一些投資客的資金流入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸而推高租金嗎？專(zhuān)業(yè)從事寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理的樂(lè)工場(chǎng)資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)顦?lè)濤表示，“寫(xiě)字樓的租金水平對(duì)市場(chǎng)的敏感度極高，不能排除寫(xiě)字樓租金上漲中，存在著通脹因素的影響，但是真正影響寫(xiě)字樓租金的決定性因素還是市場(chǎng)的供需關(guān)系，而且在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好的情況下，需求不但來(lái)自于新增企業(yè)的租賃需求，而且還包括現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)張性租賃，并且有時(shí)企業(yè)的擴(kuò)張性租賃還來(lái)得非常猛，一些發(fā)展較快的企業(yè)，對(duì)于寫(xiě)字樓的租賃需求增長(zhǎng)也很迅速，租賃需求的突然暴漲相對(duì)供應(yīng)量的滯后，使得租金上漲明顯。”

　　從北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看，今年在北京核心商業(yè)區(qū)如CBD、金融街、中關(guān)村等幾乎沒(méi)有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目新增，戴德梁行研究部華北區(qū)主管魏東曾向媒體表示，前三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)僅9.8萬(wàn)平方米，市場(chǎng)吸納面積則達(dá)61萬(wàn)平方米，很明顯供求關(guān)系呈現(xiàn)嚴(yán)重失衡的態(tài)勢(shì)。

　　與此同時(shí)，雖然近兩年商業(yè)項(xiàng)目的土地供應(yīng)略增加了一些，但是對(duì)于寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，需求有可能出現(xiàn)突然上漲，并超過(guò)供應(yīng)量提升的速度。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在2008年金融危機(jī)時(shí)期，是有一部分企業(yè)緊縮租賃面積，而從2010年以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步走出困境，很多企業(yè)考慮到企業(yè)擴(kuò)張，也在增加租賃面積，導(dǎo)致滿租率一直居高不下，在滿租率持續(xù)較高的情況下，租金較快上漲也是市場(chǎng)的正常反應(yīng)。

　　應(yīng)該指出，寫(xiě)字樓租金的上揚(yáng)趨勢(shì)很可能在短期內(nèi)難以平抑，楊樂(lè)濤表示，既然與供求關(guān)系有關(guān)，那么雖然近年也有不少商業(yè)地塊進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，年內(nèi)還會(huì)有諸如中鐵諾德中心等寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但是其真正進(jìn)入租賃市場(chǎng)還需要一個(gè)建設(shè)過(guò)程；此外，像石景山、通州新城、大望京區(qū)域等次中心也有一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目，但是其商業(yè)氛圍和交通都在完善之中，這些區(qū)域能否被人們所認(rèn)可接受，成為下一個(gè)核心商圈，分流現(xiàn)有租賃壓力，關(guān)鍵還得看這些區(qū)域日后的發(fā)展。

　　多種因素影響供求關(guān)系

　　如上所述，短期內(nèi)寫(xiě)字樓租金的上揚(yáng)必然為寫(xiě)字樓投資客帶來(lái)良好的回報(bào)率，李文杰表示，目前在北京優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓年平均回報(bào)率在7%左右。

　　未來(lái)幾年是否意味著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)黃金發(fā)展階段？楊樂(lè)濤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的關(guān)聯(lián)度更緊密，一旦經(jīng)濟(jì)大勢(shì)起伏，租賃需求在短期內(nèi)暴漲或暴跌都是有可能的，所以租金回報(bào)很難說(shuō)會(huì)沿著什么軌跡發(fā)展，如果說(shuō)未來(lái)一兩年我們根據(jù)商業(yè)地塊的規(guī)劃，判斷出供應(yīng)量，但是和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相關(guān)的因素太多、太復(fù)雜，也就是說(shuō)租賃需求才是最大的未知數(shù)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率主要來(lái)自于租金，北京這樣的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，恐怕即使經(jīng)濟(jì)蕭條，核心區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓收益率也不會(huì)太低，他強(qiáng)調(diào)。“畢竟北京的經(jīng)濟(jì)幾乎不可能萎縮到核心區(qū)寫(xiě)字樓都變空置，但是投資一定要選擇優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，設(shè)計(jì)規(guī)劃不堪的寫(xiě)字樓將影響其回報(bào)率隨大市增長(zhǎng)的空間。”