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    一套包租商鋪，持證抵押評(píng)估時(shí)，按照原價(jià)還是扣掉包租的價(jià)格？這個(gè)問題很多評(píng)估師也搞不清楚，如今，商業(yè)地產(chǎn)成為寵兒，包租商鋪越來越多，帶來的評(píng)估難題也日益明顯。

    筆者在最近的評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)在銀行抵押和企業(yè)融資的業(yè)務(wù)中占的比重比去年提高30%以上，其中主要涉及中小企業(yè)商用房按揭貸款、個(gè)人商用房抵押消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)貸款、個(gè)人商用房按揭貸款抵押評(píng)估。

    日前上海寶山區(qū)某一大型主題商場(chǎng)幾位業(yè)主，拿著幾套商鋪產(chǎn)證到銀行持證抵押。初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)主題性商場(chǎng)共1-3層，目前在售的為商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)店鋪，面積30-70平方米，一層單價(jià)3.3萬(wàn)元、二層2.1萬(wàn)元、三層1.8萬(wàn)元。

    進(jìn)一步現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查得知：該商場(chǎng)統(tǒng)一包租14年，其中1-4年包租回報(bào)率8%，一次性返回總房?jī)r(jià)32%；5-9年包租回報(bào)率8%，到期每月返回總房?jī)r(jià)的0.667%；10-14年包租回報(bào)率9%。買賣合同上的成交價(jià)格可以按現(xiàn)金抵扣前的價(jià)格如三層店鋪1.8萬(wàn)元/平方米簽訂，也可以按抵扣4年返租32%后的價(jià)格1.2萬(wàn)元/平方米簽訂。

    以前業(yè)主選擇1.2萬(wàn)元/平方米方式簽約，但隨著目前稅收政策的收緊，現(xiàn)在業(yè)主更愿意選擇1.8萬(wàn)元/平方米的方式，好處是：目前的實(shí)際付款總額不變，但今后轉(zhuǎn)讓的話，增值額相對(duì)縮小，流轉(zhuǎn)稅及附加的交納費(fèi)用就可以變少。

    對(duì)這個(gè)商場(chǎng)商鋪如何評(píng)估定價(jià)成了難題，比如三層商鋪，按照1.8萬(wàn)元/平方米，還是按照1.2萬(wàn)元/平方米，成了業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為，包租商鋪是開發(fā)商把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者通過銀行抵押把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。按謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)格不應(yīng)超過1.2萬(wàn)元/平方米。

    現(xiàn)在個(gè)別銀行對(duì)這類包租商鋪的持證抵押直接說“NO”！筆者查詢了一些銀行對(duì)此類物業(yè)的貸款限制，發(fā)現(xiàn)絕大部分銀行并未提到此類條款，但渣打銀行卻口頭告知：“不接受產(chǎn)權(quán)式酒店（指只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或采取售后返租等形式銷售的房屋）及其他存在產(chǎn)權(quán)糾紛的物業(yè)的抵押”。

    相對(duì)于評(píng)估麻煩，經(jīng)營(yíng)麻煩或許才是最讓業(yè)主頭疼的。包租商鋪，通常由一間大的商場(chǎng)分割而來，商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上都被徹底分割，失去了整體性，一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營(yíng)格局紊亂的商場(chǎng)是很難有好的收益的。筆者建議，估價(jià)師在評(píng)估此類物業(yè)時(shí)，除了要了解清楚返租方案外，更重要的還要調(diào)查分析該類項(xiàng)目的投資背景。