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    《蘇州市商貿(mào)業(yè)提速升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃》日前正式出臺(tái)：三年共投1000億，建成10億元以上的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目20個(gè)、城市綜合體25個(gè)。“城市綜合體”是近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最為熱門(mén)的關(guān)鍵詞和最主流的發(fā)展模式。由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。在《2010年中國(guó)城市綜合體專(zhuān)業(yè)研究報(bào)告》中，地產(chǎn)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)巨頭們高呼 “誰(shuí)擁有城市綜合體，誰(shuí)就擁有城市的未來(lái)！”在“城市綜合體”大熱的環(huán)境條件下，蘇州本地城市綜合體到底處于什么狀態(tài)，尤其是在今年商業(yè)地產(chǎn)大熱的背景下，蘇州的城市綜合體更具看點(diǎn)。

    什么才算是城市綜合體

    城市綜合體英文縮寫(xiě)為HOPSCA。是集酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。

    城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。

    12大項(xiàng)目沖擊蘇州商業(yè)地產(chǎn)

    大熱天，在家燒飯嫌麻煩，家住大觀名園的郝先生和老婆，開(kāi)著車(chē)，七八分鐘就到了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。底樓各種口味的菜色隨便挑，吃飽了剛好把萬(wàn)千百貨當(dāng)成散步。差不多點(diǎn)時(shí)間，還能去家樂(lè)福買(mǎi)點(diǎn)生活起居用品。從地下停車(chē)場(chǎng)出來(lái)，郝先生指給老婆看，自己的同事在萬(wàn)達(dá)還買(mǎi)了寫(xiě)字樓，如今裝修好都租出去了。郝先生小夫妻倆是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的�？�，他們覺(jué)得小區(qū)周?chē)�，有這樣的綜合商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一大便利。

    讓郝先生夫妻倆感覺(jué)便利的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，基本上就屬于城市綜合體。目前蘇州城市綜合項(xiàng)目中，在租的項(xiàng)目?jī)H有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一家，僅占總體比例的9%；目前在售的項(xiàng)目共計(jì)有5個(gè)，主要集中在滄浪區(qū)和相城區(qū)，這一部分的城市綜合體項(xiàng)目占總體比例37%；而待售的城市綜合體目前有6個(gè)，主要集中在工業(yè)園區(qū)，這一部分占總體比例最大高達(dá)54%。

    據(jù)蘇州搜房網(wǎng)商用頻道統(tǒng)計(jì)，目前蘇州市場(chǎng)上存在的多業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目不少，但真正具備“城市綜合體”素質(zhì)的并不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前蘇州市場(chǎng)上共有12個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中吳中區(qū)有中潤(rùn)•蘇州中心和南蘇州生活廣場(chǎng)兩個(gè)，總體量為52萬(wàn)㎡；工業(yè)園區(qū)有環(huán)球188、建屋紫金東方、九龍倉(cāng)蘇州國(guó)際金融中心、東方之門(mén)四個(gè)，總體量為114.3萬(wàn)㎡；相城區(qū)有合景峰匯國(guó)際、繁花中心、恒達(dá)•中環(huán)百匯廣場(chǎng)三個(gè)，總體量為126.6萬(wàn)㎡；滄浪區(qū)有蘇綸場(chǎng)、蘇州世茂運(yùn)河城兩個(gè)，總體量為190萬(wàn)㎡；平江區(qū)僅有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，體量為45萬(wàn)㎡。

    由銷(xiāo)售狀態(tài)可以看出，蘇州城市綜合體正處于蓄勢(shì)待發(fā)階段，現(xiàn)存建成的城市綜合體項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在建待售項(xiàng)目。大量的城市綜合體仍處于“孕育”狀態(tài)中。城市綜合體的發(fā)展態(tài)勢(shì)喜人，將對(duì)蘇州商業(yè)地產(chǎn)形成不可忽視的沖擊力。

    蘇州城市綜合體才剛起步

    近日，蘇州搜房網(wǎng)《大話地產(chǎn)》之“城市綜合體峰會(huì)”。會(huì)上，與會(huì)嘉賓皆表示，城市綜合體對(duì)于蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義不可小覷。中潤(rùn)•蘇州中心、恒達(dá)•中環(huán)百匯廣場(chǎng)等竟將上市的城市綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，城市綜合體不僅僅只是建筑集群，在空間形態(tài)上立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，而且激活了城市的空間形態(tài)，使之充滿活力和魅力。規(guī)劃平衡、業(yè)態(tài)組合具備“唯一性”的城市綜合體必將成為刺激消費(fèi)、帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)。

    與此同時(shí)，如何解決城市綜合體在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)遇到的一些主要瓶頸，如融資渠道缺乏，資金鏈緊張、缺乏成熟的配套環(huán)境、業(yè)態(tài)組合單一等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，也是擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資經(jīng)營(yíng)者面前的重要課題。為此，在會(huì)上，擁有成功經(jīng)驗(yàn)的城市綜合體運(yùn)營(yíng)商、相關(guān)專(zhuān)家也就區(qū)域定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商重點(diǎn)等各個(gè)方面進(jìn)行了實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的介紹，并與其他開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家進(jìn)行了廣泛的交流。

    城市綜合體的“雙刃劍”效應(yīng)同樣考驗(yàn)著眾多投資者，會(huì)上各界業(yè)內(nèi)專(zhuān)家針對(duì)城市綜合體的投資優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，就如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、選擇最具保值升值的項(xiàng)目向投資者提出投資建議。蘇州城市綜合體體量龐大，物業(yè)類(lèi)型豐富，將在未來(lái)的發(fā)展中既成為商家和住宅的引力核心，也將對(duì)普通商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)蘇州城市綜合體走向何方，讓人拭目以待。