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　　熱錢兇猛，越來越多的外地企業(yè)來蓉整盤買下寫字樓。

　　近期，住宅投資的“擠出效應”日趨顯現(xiàn)在成都的寫字樓領域，從一線城市功成身退的境外“熱錢”、從住宅市場被擠出的個人投資“熱錢”以及企業(yè)資金避險和自用雙重需求的購買持有“熱錢”都殊途同歸，讓成都寫字樓市場如沐春風。

　　成都大宗交易頻現(xiàn)
　　寫字樓“整購”成風

　　“外來資本進入成都的很多，也希望能找到生財之路。”據中原地產工商鋪部負責人透露，最近有多個投行到成都來考察項目，從去年開始，成都出現(xiàn)多起大宗投資成交：萬科魅力之城商業(yè)部分約6萬平方米零售物業(yè)以4.6億元賣給凱德商用；凱德置地城南項目約20萬平方米零售物業(yè)以約5.5億元賣給嘉德資產管理，中匯瑪莎服務式公寓約3萬平方米以約5億元賣給雅詩閣，而中匯廣場2期約4萬平方米辦公樓以7.2億元賣給中國平安保險，前三者買家均為外資。

　　通過分析我們發(fā)現(xiàn)，從財務核算成本的角度，企業(yè)購置固定資產作為辦公自用，不僅無需擔心因市場租金上漲而承擔的額外負擔，確保企業(yè)運營成本穩(wěn)定可控，同時還可通過固定資產的融資實現(xiàn)資金的靈活運轉，為日后企業(yè)長遠的發(fā)展提供資金后盾；從日常辦公使用的角度，作為企業(yè)自有產權的物業(yè)，擁有寫字樓固定資產既是企業(yè)形象與實力的象征，還能在空間布局、裝修配置等方面自由調配隨意投入，更為重要的是可使固定資產保值增值成為現(xiàn)實。

　　消費主體的變化在寫字樓的銷售戰(zhàn)略上同樣有所體現(xiàn)，如花樣年這類多盤齊發(fā)的寫字樓領軍企業(yè)，干脆壓縮了自家的小型房源數量，將銷售重心放到500平米以上的大戶型“整購”方面。除期房外，在二手寫字樓領域，外來資本的入侵痕跡同樣隨處可見，某中介機構的銷售人員就證實，“近幾個月來成交的寫字樓，買家基本上都是操普通話的。”且單筆金額在500萬元以上的大宗交易，已經取代100萬以內的“小打小鬧”成為市場主流。

　　隱患：“門外漢”蜂擁入市
　　寫字樓開發(fā)“過熱”苗頭初現(xiàn)

　　由于海量熱錢的涌入，從去年初開始，部分“先知先覺”介入寫字樓開發(fā)的地產商就成為了圈內最讓人嫉妒的一群：當別人在為“限購令”擔驚受怕、為每個月的銷售回款任務夜不能眠時，他們卻已是數錢數到手抽筋。近兩年來，不光是萬科這類地產龍頭，即使是一些從未涉足過地產開發(fā)的門外漢也開始打起了寫字樓這塊蛋糕的主意。拿中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平的話：“你不要問現(xiàn)在誰做商業(yè)地產，你要問現(xiàn)在誰沒有做商業(yè)地產”。

　　事實上，寫字樓的開發(fā)并非想象中的簡單，特別是自營型的寫字樓，更是需要大量的資金支撐，而且都要3-5年才會有穩(wěn)定的回報，再加上商業(yè)地產開發(fā)的復雜程度，這也是以往國內房地產龍頭企業(yè)很少涉足商業(yè)地產開發(fā)的原因。

　　與住宅物業(yè)可以直接出售獲利不同，商業(yè)地產的價值建立在有效的后期管理上。實際上，商業(yè)地產專業(yè)產業(yè)鏈包括商業(yè)布局、招商及經營管理三個階段，只有三個階段環(huán)環(huán)相扣，才能使商業(yè)地產獲得成功。但是，這對于大多半路出家的“門外漢”來說，難度實在是太高了。

　　一線城市熱錢攻城略地

　　縱觀全國，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，早在多年前，國際資本就已經開始攻城略地。2007年9月，花旗集團將上海永新廣場75%股份成功出手，短短一年半多的時間里，花旗在永新廣場上就獲得了57.5%的增值率，這還不包括兩年來每年極為可觀的租金回報�；ㄆ旆康禺a投資部門表示，將籌集12.9億美元建立投資亞太房地產的基金，目標是中國和印度。2008年7月，以“華爾街最詭秘的投資銀行”著稱的高盛集團以1.5億美元的價格，將其2005年以 1.076億美元的代價從新加坡凱德置地手中收購的上海高騰大廈輕松出讓給德國基金，轉手之間便獲取了39%的升值回報。

　　其他企業(yè)同樣不甘寂寞，以渣打、匯豐、東亞等金融機構為先鋒的實力企業(yè)不約而同地選擇整層、整棟購進寫字樓物業(yè)，為房地產業(yè)不斷制造亮點，這些金融巨頭們大手筆購置寫字樓不動產，進一步炒熱了寫字樓市場。

　　在多方“熱錢”的聯(lián)手作用下，北、上、廣、深等一線城市的寫字樓市場經歷一輪輪的爆炸式增長，然而當樓價進入高位運行后，它的始作俑者又開始瞄準了另一個獵物——二線城市。“廣州每平米3萬多的寫字樓，月租金100元；成都每平米1萬多的寫字樓月租金也是100元，這就是機會！”