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    2009年,中國房地產(chǎn)市場如過山車般完成了從低迷到快速復(fù)蘇,進(jìn)而火爆增長,再重現(xiàn)理性的過程。眼下的樓市走向更加微妙,更加難以預(yù)測。在“流動(dòng)性洶涌房地產(chǎn)泡沫與回歸之道”的圓桌討論中,我們的嘉賓卻給出了明確的預(yù)言:房價(jià)停滯三個(gè)月 明年繼續(xù)漲。

    深度——理順樓市諸層矛盾

    潘石屹:房地產(chǎn)市場要解決好土地和錢兩個(gè)問題

    ——SOHO中國有限公司董事長 

    我想房地產(chǎn)市場本質(zhì)上說需要解決好兩個(gè)問題:一是土地。面對房價(jià)高的市場,要解決老百姓住房問題,但沒有土地這個(gè)問題就解決不了。土地的供應(yīng)商是政府,本來地和房子是一家人,應(yīng)該把房子和地結(jié)合起來才能管理好,現(xiàn)在國家管地的專門管地,管地的部門天天說中國的耕地非常少,可是我們國家的耕地既要解決吃飯問題,也要解決住房問題,還要解決穿衣服的問題(外國人穿衣服都要我們的棉花),所以我們需要把土地跟這三方面平衡起來,而不是一個(gè)簡單的指標(biāo)化的問題。我覺得最好能夠統(tǒng)籌一下,多少土地可以解決中國城市化問題,多少可以解決吃飯問題,多少可以解決穿衣服的問題。

    第二個(gè)問題是錢的問題。現(xiàn)在出口也不好,中小型企業(yè)也不好,宏觀經(jīng)濟(jì)并沒有全面回暖。但上海超過每平方米十萬塊錢的樓盤卻創(chuàng)下13個(gè)之多,原因到底是什么?所以我覺得是錢的原因。

    凌克:土地供應(yīng)政策創(chuàng)造了“地王”

    ——金地(集團(tuán))股份有限公司 董事長 
    
    地價(jià)拿高了之后所產(chǎn)生的后遺癥很多。拿一塊地有成也有敗,這是我的第一個(gè)觀點(diǎn),千萬不要隨便創(chuàng)造地王。今天我們中國有這么多地王,不斷地在創(chuàng)造地王,問題是什么?根據(jù)今天土地供應(yīng)的政策,中國今后地王會不斷被創(chuàng)造,房價(jià)會不斷飆升。我們在上海每年應(yīng)該開出3000多萬平方米的住宅,我估計(jì)才夠。但是根據(jù)現(xiàn)在上海的情況、根據(jù)全國的土地儲備中心的能力,開不出來。接下來地價(jià)高,高到最后房價(jià)就高了。

    那么為什么發(fā)展商要投地,我覺得一個(gè)重要的原因就是對中國房地產(chǎn)發(fā)展的信心。金地對今后三年的發(fā)展目標(biāo)就是銷售額應(yīng)該達(dá)到三百到五百億。

    最后要提醒大家,任何故事都會有結(jié)尾,有時(shí)候這個(gè)故事的結(jié)尾是一個(gè)悲劇。今后的地價(jià)走勢和我們的政策相關(guān)性非常大,我們今天地價(jià)開的這么高實(shí)際上是流動(dòng)性在后面支撐。大家在發(fā)現(xiàn)流動(dòng)性和政策發(fā)生變化的時(shí)候要特別小心,以防變化。

     龔方雄:周期性和結(jié)構(gòu)性都要看準(zhǔn)

     ——摩根大通中國投資銀行副主席  
     
     中國的股市是政策市場,中國的經(jīng)濟(jì)也是政策市場,中國的經(jīng)濟(jì)受政策的影響非常大的。下一輪的經(jīng)濟(jì)上行的周期當(dāng)中我覺得政策對樓市的影響不會像經(jīng)濟(jì)下行期那樣大。另外,作為開發(fā)商要充分利用流動(dòng)性的周期性,充分利用資本市場。

     關(guān)于地價(jià)的長期走勢,長遠(yuǎn)來講,中國的地價(jià)一定還會漲,而且還會漲很多,我覺得從這個(gè)角度來講房價(jià)的長遠(yuǎn)上升這個(gè)判斷是非常有信心的。這個(gè)是跟中國人均可耕地面積相關(guān)。我講一個(gè)觀點(diǎn),美國的國土面積和中國國土面積差不多,但算樓價(jià)一定要算可耕地面積。中國大部分是荒山野嶺、沙漠,草原。中國的可耕地面積不到美國的一半,但是中國的人口是美國的四倍多。算下來中國的人均可耕地面積只有美國的八分之一。另外,美國90%以上已經(jīng)城市化,中國只有46%。隨著城市化進(jìn)程的加快,可耕地面積的流失,土地價(jià)格不漲才怪。

     因此看清中國樓市要把周期性因素和結(jié)構(gòu)性因素都看準(zhǔn),看周期的時(shí)候不要失去大方向。

     高度——未來樓市走向何方?

     周忻:房地產(chǎn)市場將在爭議中上行 
     
     無論是土地市場還是房地產(chǎn)銷售市場,在未來一定是在爭議當(dāng)中往上行,直至中國大的宏觀政策改變。在大政策沒有變化的情況下,大家都會很謹(jǐn)慎、小心,但是我相信會是向上的。

     由于去年整個(gè)市場蕭條,由于今年上半年流動(dòng)性過剩,導(dǎo)致一個(gè)階段里面整個(gè)中國的房地產(chǎn)的量出現(xiàn)一個(gè)非�？焖俚脑鲩L。但是到了一定程度,該賣的房子賣掉了,價(jià)格也到了一定階段。在量和價(jià)格相對企穩(wěn)的情況下,我認(rèn)為中國目前的市場是非常健康的狀態(tài)。我們經(jīng)常討論問題的時(shí)候,同比、環(huán)比,哪個(gè)好我們就用哪個(gè)比。這種環(huán)境之下我們會被誤導(dǎo)。跟去年和前年的趨勢比一比,今年一點(diǎn)都不差。關(guān)鍵問題在于未來我們有沒有這樣的一些供應(yīng)量上來。所以關(guān)于量的問題不能簡單地用每一天的數(shù)據(jù)來下判斷,宏觀比較,目前的量我認(rèn)為是正常的。

     龔方雄:房價(jià)停滯三個(gè)月 明年繼續(xù)漲

     未來三個(gè)月中國樓市的房價(jià)應(yīng)該會停滯一段時(shí)間,成交量也會徘徊。未來短暫的三到六個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)商如果還想做業(yè)績的話,我不建議跟著市場提價(jià),還是把量先做上去,因?yàn)樽鰳I(yè)績有兩個(gè)因素,一個(gè)是價(jià)格因素,一個(gè)是量的問題,把握好任何一個(gè)因素都可以。如果不提價(jià)把房子賣掉也是好事。

     明年年初,不可避免地貸款規(guī)模會比今年下半年每個(gè)月都好,整個(gè)市場的情緒、氛圍都不一樣了,也就是說明年上半年的樓價(jià)和成交量會有所增長。我的感覺是這幾個(gè)月市場的停滯就是市場在消化明年可能出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)向。如果明年真的加息,但是只加了兩三次,還是低于3%,通貨膨脹也就是2%到3%左右。在這種情況下,我覺得明年整體樓市和整個(gè)股市表現(xiàn)應(yīng)該都會不錯(cuò)。

     凌克:部分城市明年成交量降40% 
      
     我們最近和清華大學(xué)做了一個(gè)房價(jià)走勢預(yù)測,把政策因素、地產(chǎn)因素、經(jīng)濟(jì)因素考慮進(jìn)去之后看今后一年之內(nèi)的房價(jià)走勢。得到的結(jié)果是明年房價(jià)仍然是向上的,銷售量會有比較大的下滑,下滑的幅度有的城市20%,有的城市40%。以上海為例,從2月份到現(xiàn)在不過7、8個(gè)月的時(shí)間,房價(jià)漲了50%。這個(gè)房價(jià)到明年看不到跌。因?yàn)橥恋貎�備、土地供�?yīng)是有限的。不過在房價(jià)整體向上的大趨勢之下,不排除房價(jià)的階段性調(diào)整。因?yàn)檎�策的波�?dòng)和其他因素的波動(dòng)肯定有,我覺得接下來這段時(shí)間我們要特別關(guān)注政策信號。