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    剛剛過去的寧波七月樓市，新建住房售價(jià)以6.4%的同比漲幅，在全國70個(gè)大中城市中遙遙領(lǐng)先。7月整體房價(jià)也以4.3%的同比漲幅，創(chuàng)出今年新高。

    在房價(jià)漲幅持續(xù)走高的同時(shí)，寧波樓市的成交量卻出現(xiàn)了大幅萎縮。據(jù)寧波迪賽提供的數(shù)據(jù)，7月寧波市四區(qū)成交量較上月下跌了近40%。

    寧波樓市下半年第一份“成績單”，不免讓人費(fèi)解。究竟寧波樓市是否會(huì)在7月迎來拐點(diǎn)，本報(bào)記者請(qǐng)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士作出解讀。

    一手房同比漲幅再度居全國榜首

    漲幅同比引領(lǐng)全國，這在寧波樓市的歷史上已經(jīng)不是第一次了。2007年10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，其中，寧波新建商品住房銷售價(jià)格以19.1%的漲幅“領(lǐng)銜”全國。

    今年以來，寧波市整體房價(jià)漲幅水平也呈逐月上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，在全國70個(gè)大中城市排名中也逐月靠前。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，1月份至7月份，寧波市各月整體房價(jià)同比漲幅分別為0.5%、0.6%、0.9%、1.2%、1.5%、3.0%、4.3%。與此相呼應(yīng)，前6月寧波在全國70個(gè)大中城市中的房屋銷售價(jià)格同比漲幅排名，分別為第37位、第29位、第22位、第19位、第14位、第6位、第2位。盡管房價(jià)漲幅同比持續(xù)攀升，但寧波樓市成交量卻在今年6月迎來了拐點(diǎn)。據(jù)迪賽研展部迪賽視界統(tǒng)計(jì)，市四區(qū)成交面積在5月份以46.04萬平方米創(chuàng)下年內(nèi)新高后，隨即出現(xiàn)連續(xù)下滑。

    不過，寧波國驊房地產(chǎn)營銷總監(jiān)袁燦東對(duì)數(shù)據(jù)并未表示出多大擔(dān)憂。他表示，光看當(dāng)月數(shù)字并不足以說明問題。“當(dāng)月有沒有新推項(xiàng)目、項(xiàng)目的區(qū)域分布等，對(duì)數(shù)據(jù)都有很大影響。”

    “新盤是否有過多郊區(qū)盤，也會(huì)影響整體房價(jià)數(shù)據(jù)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)分部總經(jīng)理施建益說。

    二手房成交價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高

    對(duì)于今年以來寧波房價(jià)的持續(xù)走高，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)營銷部白經(jīng)理一直看在眼里。“年初至今，寧波市四區(qū)二手房的成交均價(jià)每平方漲了兩千元，漲幅已經(jīng)超過20%。”白經(jīng)理說，一月份，市四區(qū)成交均價(jià)8136.4元/平方米；七月份，漲至9843.3元/平方米。

    在房價(jià)瘋漲的形勢(shì)下，選擇“坐地起價(jià)”和“捂盤”的房東也多了。“房價(jià)漲了，房東的心理價(jià)位自然水漲船高。”白經(jīng)理說，6月初鄞州以及梅墟兩塊地拍出天價(jià)后，周邊房東隔夜就要求提高掛牌價(jià)。“年初，看一次房就能簽合同的，現(xiàn)在看兩次三次都不一定能簽下。甚至，有的房東看一次房就提高一次售價(jià)。”

    與房價(jià)漲勢(shì)成正比的是，1月份至7月，寧波市四區(qū)二手房成交量也出現(xiàn)猛漲，漲幅超過300%。不過，與一手房成交量趨勢(shì)類似，二手房成交量較6月份也有下跌。

    8月房價(jià)依然呈上升趨勢(shì)

    進(jìn)入8月，隨著樓市的持續(xù)升溫，寧波樓市各個(gè)區(qū)域仍出現(xiàn)了不同程度的提價(jià)。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)和寧波房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月10日，江東區(qū)住宅均價(jià)為14624元/平方米，較7月份江東區(qū)均價(jià)14000元/平方米略有上漲；8月10日，江北區(qū)住宅均價(jià)也高達(dá)16831元/平方米。從8月10日的寧波樓盤銷售數(shù)據(jù)看，海曙、江東、江北、鄞州、東錢湖度假區(qū)、象山縣的當(dāng)日價(jià)均超過1萬元/平方米。

    “下半年，寧波樓市成交量會(huì)有一定幅度的下降，但房價(jià)仍將在高位運(yùn)行，恐怕還會(huì)在目前價(jià)位上略有上升。”寧波國驊房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)袁燦東表示。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)分部總經(jīng)理施建益說：“從趨勢(shì)看，單一樓盤價(jià)格肯定會(huì)上漲；另外，二期房源肯定會(huì)比一期房源高出不少。”

    值得關(guān)注的是，下半年，市場(chǎng)供需缺口將拉大。今年上半年，寧波市四區(qū)住宅用房成交量為163萬平方米，相比同期大幅上漲120%，半年的銷售量即超過了2008年的總量，預(yù)計(jì)下半年的市場(chǎng)供應(yīng)量只有100萬平方米。

    宏觀政策將左右下半年房價(jià)走向

    盡管到目前為止，寧波樓市單從房價(jià)上看仍高歌猛進(jìn)，但結(jié)合近期略顯萎縮的成交量，下半年寧波樓市將怎樣運(yùn)行呢？

    “宏觀政策將極大地左右寧波下半年的樓市。”寧波國驊房地產(chǎn)的袁燦東表示，“二套房貸”政策是關(guān)鍵。盡管銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的“二套房貸”政策早已實(shí)行，但今年上半年的宏觀政策較為寬松，各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度也不一。

    “信貸政策一旦從嚴(yán)從緊實(shí)施，對(duì)一手房的銷售影響會(huì)比較大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)分部總經(jīng)理施建益說，在一手房購房者中，有八九成客戶選擇按揭。“這么一來，可買不可買的市民，考慮到首付和利率問題，可能會(huì)暫緩購房計(jì)劃。”因?yàn)榘凑浙y監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策，只要認(rèn)定是“二套房貸”的，首付比例不得低于四成，利率要在現(xiàn)行基準(zhǔn)利率上提高10%。

    不過，“二套房貸”政策對(duì)二手房銷售影響有限。據(jù)施建益分析，根據(jù)二手房購房者的購買習(xí)慣，選擇按揭的比例為七成左右；而在這七成客戶中，首次置業(yè)與購買二套以上的客戶比例為4：6。“估算后，僅四成二手房客戶會(huì)受‘二套房貸’政策影響。”