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    7月，是寧波樓市的傳統(tǒng)淡季，但寧波市民的購房熱情卻絲毫未減。從寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來看，雖然總的備案數(shù)量同6月相比有所下滑，但其根本原因是因為供應(yīng)量的萎縮而并非入市心態(tài)有所轉(zhuǎn)變。二手房交易也延續(xù)著火爆態(tài)勢。21世紀(jì)不動產(chǎn)寧波區(qū)域各門店截止7月20日的成交量已經(jīng)達(dá)到457套，日均成交套數(shù)和6月份幾乎持平。值得注意的是，目前置業(yè)投資需求日益明顯。正是因為房地產(chǎn)交易量和價格的飛速飆升，二套房貸收緊的趨勢也更加明顯起來。種種跡象表明，如果市場持續(xù)非理想的發(fā)展方向，又一輪的調(diào)整將不期而至。

    投資型需求成房產(chǎn)市場的支撐點

    往年，7、8月份是寧波房地產(chǎn)市場的淡季。天氣炎熱，市民的看房購房的熱情也會減少。但從目前的成交數(shù)字來看，本月將持續(xù)6月份的成交態(tài)勢。雖然一手商品住宅供應(yīng)量有所萎縮，但投資需求轉(zhuǎn)而瞄準(zhǔn)龐大的二手房市場，因此總的成交量并沒有銳減。

    本月市四區(qū)可供選擇的住宅新盤可謂鳳毛麟角，因此一有樓盤推出就遭到爭搶。ART藍(lán)海3＃、5＃樓7月2日開始內(nèi)部認(rèn)購，幾天售罄。目前，寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)的備案數(shù)據(jù)表明，均價為每平方米一萬三千多元。據(jù)了解，第二批房源的部分戶型單價將超過一萬七千元。即使這樣，預(yù)定的行情仍然很好。

    從網(wǎng)上的備案數(shù)據(jù)來看，寧波東部板塊樓盤價格紛紛超過一萬三千元，比去年末至少增長了四、五千元，鄞州區(qū)的樓盤單價一般都在萬元以上，個別房源已經(jīng)接近兩萬元。市中心匯豪天下4#地塊備案價格為一萬九千多元，東外灘花園的備案單價在一萬八千多元。

    這些房源都有一個特點，即高單價高總價，并非剛性需求置業(yè)者買的起的。二手房市場也印證了這樣的購房趨勢。21世紀(jì)不動產(chǎn)寧波各家門店截止20日的數(shù)據(jù)表明，在已經(jīng)成交的457套房源中，住宅占398套，其中，超過90平方米的房源為236套；總價超過120萬元的就有137套。可以說，目前拉動寧波房地產(chǎn)市場量與價的主動力就是改善兼投資的需求。

    業(yè)內(nèi)人士表示，自2008年11月份以來，政府采取了積極政策來促進(jìn)住宅需求。這些政策包括：貸款利率下調(diào)(房貸利率削減了189基點)，房貸利率折扣上浮至30%，取消銀行信貸配額并降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅。去年被壓抑的需求的釋放可能也進(jìn)一步推動了需求。積極的政策加上被壓抑的需求，這雙重因素導(dǎo)致了需求在今年出現(xiàn)井噴。 4月份之前的需求似乎大部分都屬于自住型，而不是投資型購房。但自5月份以來，多方跡象表明投資者正重返市場，投資形購房熱潮正在推高房價。房價上漲正在侵蝕家庭的承受能力，由于擔(dān)心房價會很快漲得讓他們買不起，渴望擁有自己住房的購買者只得加快購房步伐。

    另一方面，新建住宅銷售價格漲幅逐月加劇。開竣工面積持續(xù)低迷，尤其是住宅新盤的推量卻在下滑，預(yù)示著房價還將繼續(xù)上漲。新開樓盤可以在十天左右時間內(nèi)幾千元地上調(diào)價格，就是基于需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)的現(xiàn)實狀況。與此相關(guān)的是，土地拍賣的行情也水漲船高，鄞州聯(lián)心3C地塊再創(chuàng)新高就表明了開發(fā)商對后市的良好預(yù)期。土地價格的飆升為房地產(chǎn)價格的再次上漲又提供了一個理論支撐，吸引更多更雄厚的民間游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

    過熱市場可能引來新一輪的調(diào)整

　　種種數(shù)據(jù)和跡象顯示，這次的房價上漲將比2007年來得更為猛烈，房價的一路狂奔和房地產(chǎn)交易量的井噴，不僅讓很多市民感到迷茫，也讓開發(fā)商、中介機構(gòu)和代理機構(gòu)都感到恐慌。因為經(jīng)過了多年的起伏震蕩，他們都清楚，這樣的瘋狂的態(tài)勢必然會導(dǎo)致新一輪的調(diào)整甚至是政策控制。

    正是看到房地產(chǎn)市場有重蹈前年覆轍的危險，看到過分的流動性已危及樓市乃至整體經(jīng)濟安危，率先拯救樓市的杭州市又率先出臺了“微調(diào)”政策，并且把矛頭首先對準(zhǔn)了需求一方，將購買第二套的首付提高到四成，利率按基準(zhǔn)利率的1．1倍執(zhí)行。據(jù)報道，杭州的房產(chǎn)投資客已達(dá)四成。

    在寧波，中國銀行、建設(shè)銀行、中國工商銀行這些天都已經(jīng)在調(diào)整，二套房貸政策開始收緊。有多家商業(yè)銀行也在實施二套房貸收緊政策。銀行取消了優(yōu)惠的房貸政策并開始實施原來的政策，其中包括了第二套房貸的基準(zhǔn)利率上浮10%，過去優(yōu)惠30%的貸款政策取消。相當(dāng)于利率上浮了40%，力度比較大。中介機構(gòu)人士分析，如果房產(chǎn)價格沒有15%以上的漲幅，那么買房投資就是虧損的。二套房貸的收緊，進(jìn)一步增加了投資的風(fēng)險，對于投資或投機需求是一種震懾。

    在保增長為主要任務(wù)的大環(huán)境下，2009年的房地產(chǎn)價格上漲，曾經(jīng)做看作是拉動經(jīng)濟的一大助推力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在短時間內(nèi)出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)緊縮政策，全部將需求冰凍并不現(xiàn)實，何況，中央政府剛剛放寬房地產(chǎn)公司資本金限制。這次如果真的需要緊縮，也是先從抑制投資型需求著手，區(qū)別對待入市需求�？傮w而言，過熱的房地產(chǎn)市場已經(jīng)導(dǎo)致很多市民的不理性置業(yè)行為，只有相對平穩(wěn)的市場環(huán)境才有可能健康、持久。