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    2009上半年寧波樓市，走過了一條不平凡的道路。從寒冬到盛夏，從售樓處的門可羅雀，到如今的一房難求，從現(xiàn)金為王到土地為王……短短半年時(shí)間，伴隨著銷量的回暖，購(gòu)房信心逐漸恢復(fù)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯。這或許是深度調(diào)整后樓市的新局面。

    回顧2009年上半年的寧波樓市,我們將其歸納為“回暖升溫”、“土地”、“中低價(jià)房”、“拆遷安置”等四大關(guān)鍵詞,并進(jìn)行解讀,這也是我們對(duì)年中市場(chǎng)盤點(diǎn)的話題了。

    關(guān)鍵詞：回暖升溫

    樓市恢復(fù)企穩(wěn)

    在2009年年中，頓足回首房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，除了驚奇之外，還是驚奇。僅僅半年前，“小陽春”這個(gè)詞還被用于形容樓市回暖。如今，房?jī)r(jià)迅猛地恢復(fù)性上漲，回顧寧波上半年樓市從回暖—升溫—火爆。

    觀望氣氛漸消弭 樓市出現(xiàn)局部回暖

    從去年12月開始，寧波樓市成交開始有所回暖。春節(jié)后，成交量節(jié)節(jié)攀升，逐步擺脫了一整年的觀望氣氛，以剛性需求為主力的購(gòu)房力量，趁著傳統(tǒng)購(gòu)房旺季的即將到來開始釋放，其中，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅回升帶動(dòng)，成交量日趨火爆。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得26家門店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月份二手房住宅均價(jià)為8372.26元/平方米，環(huán)比增加2.3%。

    從二手房市場(chǎng)看一手房市場(chǎng)，自2月以后銷售量一直處于平穩(wěn)向上的走勢(shì)，甚至有些許久都未有成交的老盤，也有所動(dòng)銷。這是由于去年年底中央與地方一系列政策的推出，以及拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)輿論導(dǎo)向，給購(gòu)房者樹立起信心，在推動(dòng)后市需求釋放中起到的積極作用。

    成交量不斷攀升 成開發(fā)商漲價(jià)底氣

    4月份出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升，房?jī)r(jià)顯漲的樓盤主要集中在區(qū)域比較熱、地段相對(duì)稀缺的地方：如東部的江南一品、錦繡東城等。鄞州中心區(qū)銷售也開始復(fù)蘇，其中大盤銷售消化較快的是銀億上上城和盛世天城，價(jià)格與2008年相比，比較平穩(wěn)。而非熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格上升壓力大。偏遠(yuǎn)區(qū)域銷售也呈趨熱現(xiàn)象。

    到5月份，鄞州中心區(qū)的盛世天城二期的第二批房源、國(guó)驊·東方灣邸、江北的天合家園二期、東部新城的錦繡東城二期，這些區(qū)域性較強(qiáng)的代表樓盤相繼開盤，銷售態(tài)勢(shì)形成樓市“紅五月”。

    其中，頗受關(guān)注的東部某樓盤推出的二期房源，樓盤均價(jià)從一期的9500元/平方米一下子漲到12500元/平方米，而且朝向好、位置優(yōu)越，大戶型的房?jī)r(jià)每平方米則在15000元/平方米以上，近40%的漲幅創(chuàng)下上半年寧波住宅的最大漲幅。

    趁著樓市的熱銷，開發(fā)商利用消費(fèi)者買漲不買跌的心理，刺激消費(fèi)者因擔(dān)心房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲而跟進(jìn)購(gòu)買。眾多樓盤大幅漲價(jià)的成功，帶來其他樓盤的“捂盤”、惜售、公開提價(jià)等一系列行為的出現(xiàn)。

    新地王產(chǎn)生 加速區(qū)域樓盤漲價(jià)

    樓市行情的火爆也極大地推動(dòng)了土地市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)。6月1日，位于麥德龍旁鄞州中心區(qū)成熟地段的聯(lián)心村3C地塊，經(jīng)過四十幾輪的現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)，以1161萬元/畝的高價(jià)被雅戈?duì)栔脴I(yè)競(jìng)得，其樓面價(jià)格高達(dá)8707元/平方米，比起拍價(jià)高出一倍多。

    就在拍賣會(huì)結(jié)束當(dāng)天，鄞州中心區(qū)部分樓盤封盤，即將大幅提價(jià)的消息就開始流傳，并有不同程度的上漲。

    在二手房市場(chǎng)方面，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波26家加盟店的總體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月1日至6月7日聯(lián)心村地塊拍賣后一周內(nèi)，二手房周成交量達(dá)172套，相比2007年高峰期最高周成交量166套，增加了6套，增幅為3.61%，也突破在此之前的2009年最高峰144套，增幅約20%。并且在一手房?jī)r(jià)格的帶動(dòng)下，二手次新房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)較大。聯(lián)心村地塊的價(jià)格很可能成為一個(gè)高標(biāo)桿，在影響周邊房?jī)r(jià)的同時(shí)，帶動(dòng)樓市再?zèng)_新高。

    對(duì)于后市，寧波不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，結(jié)束了樓市上半年的火爆行情，六月份之后開盤樓盤數(shù)量急劇減少，同時(shí)進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，七八月的寧波樓市在交易量萎縮的同時(shí)，價(jià)格也可能面臨一波調(diào)整。

    關(guān)鍵詞：中低價(jià)房

    春季房展會(huì)主流房源缺失

    相對(duì)于以往幾屆房展會(huì)，2009年4月結(jié)束的春季房展會(huì)，讓市民感到遺憾的是參與展示的樓盤太少，同時(shí)，吸引人氣的營(yíng)銷手段和樓盤促銷廣告也少了很多，尤其讓人失望的是亮相此次春季房展會(huì)的中低價(jià)房源更是難覓蹤跡。

    樓盤數(shù)量縮水 人氣依然旺盛

    2009年4月10日開幕的家博會(huì)，前后四天吸引了不少市民前去咨詢。但此次房展會(huì)也凸顯了一個(gè)問題：房展會(huì)只占家博會(huì)2個(gè)場(chǎng)館，僅有20個(gè)樓盤悉數(shù)到場(chǎng)，除了本地參展樓盤之外，外地樓盤有15個(gè)，占了三分之一左右。這些外地樓盤紛紛亮相寧波房展會(huì)，希望借勢(shì)寧波樓市回暖的跡象帶動(dòng)樓盤銷售。

    展會(huì)缺席均價(jià)八千到一萬的房子

    與往年不少樓盤扎堆房展會(huì)開盤的現(xiàn)象不同，今年春季房交會(huì)開發(fā)商似乎更多地選擇了低調(diào)。在不到20個(gè)本地參展樓盤中，已開盤在售的不到三分之一，而在有限的可售樓盤中，推出房源也是寥寥無幾，適合工薪階層購(gòu)買的房源更是屈指可數(shù)。

    從區(qū)域看，可售房源最多的鄞州中心區(qū)只有“盛世天城”、“城市花園”、“上上城”等樓盤亮相，大概只占目前該區(qū)域在售樓盤數(shù)的三分之一；而這兩年發(fā)展迅速的江北洪塘板塊以及東錢湖板塊，各自所含樓盤更是集體缺席此次展會(huì)。不過，高新區(qū)與新三江口的幾個(gè)預(yù)開樓盤在展會(huì)中比較搶眼，前者有“江南一品”、“皇冠花園”、“ART藍(lán)海”等，后者有“天合家園”、“青林灣”等，但這些樓盤主打中大戶型。新增樓盤動(dòng)輒上萬元的單價(jià)或是大面積、高總價(jià)房源，讓許多購(gòu)房者望而卻步，而受中等收入家庭青睞的每平方米8000元左右的房子就更少了。總的來說，老百姓買得起的房子還是很少。

    2009年下半年中低價(jià)房源再度吃緊

    上半年樓市復(fù)蘇和反彈勢(shì)頭似乎來得太猛、太快。當(dāng)很多人還在質(zhì)疑上半年驚人的成交量時(shí)，一些回過神來想出手的“準(zhǔn)購(gòu)房者”卻突然發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上可供自己選擇的房源在急劇減少。進(jìn)入7月份后，寧波市四區(qū)的新盤供應(yīng)量與上半年相比顯得格外冷清，尤其是與當(dāng)前的巨大購(gòu)房需求相比，下滑幅度十分明顯。據(jù)華星房產(chǎn)研展部市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，下半年預(yù)計(jì)入市規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目有永和居易、青林灣·觀瀾、天一家園六期、榮安琴灣、盛世天城二期高層、綠城·皇冠花園二期、ART藍(lán)海、萬科金域華府等少量樓盤。

    比供應(yīng)量明顯減少更值得關(guān)注的是，下半年樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾將更加突出，新增供應(yīng)量以中高價(jià)位的改善型和投資型產(chǎn)品為主，與上半年以及當(dāng)前市場(chǎng)的主力購(gòu)房需求存在明顯矛盾。這些新入市樓盤的售價(jià)較之上半年成交均價(jià)將有較大漲幅。一方面，當(dāng)前火爆的成交態(tài)勢(shì)推高了這些項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期；另一方面，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品定位普遍走中高端路線，本身價(jià)值預(yù)期就較高。這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與上半年樓市成交主力以及當(dāng)前積累的需求人群的價(jià)格承受力之間存在突出的矛盾。

    縱觀下半年預(yù)計(jì)新推的樓盤，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格預(yù)期都與當(dāng)前市場(chǎng)存在差異。首先，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，上述新推樓盤多數(shù)以中大戶型為主，即便有些小戶型房源，在“奇貨可居”的市場(chǎng)預(yù)期下，其銷售單價(jià)和總價(jià)將不可避免被推高。其次，從價(jià)格預(yù)期來看，由于供求關(guān)系緊張和開發(fā)商綜合利潤(rùn)考量，上述新盤以類似上半年低價(jià)甩賣的可能性基本為零，其預(yù)期售價(jià)將較之當(dāng)前市場(chǎng)水平可能會(huì)大幅度提高。另外，市四區(qū)內(nèi)的存量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也以高總價(jià)的大戶型為主，未來樓市主力需求人群的購(gòu)買力能否持續(xù)跟進(jìn)成為后市一大疑問。

    關(guān)鍵詞：土地

    從現(xiàn)金為王到土地為王

    去年下半年,樓市進(jìn)入低谷,一時(shí)間開發(fā)商出臺(tái)各種措施急于促銷,目的是為了回籠資金。今年上半年，寧波樓市一改去年頹勢(shì)，從小陽春走向火爆，冰封的土地市場(chǎng)也再度熱起來,多數(shù)地塊大幅超出底價(jià)成交。

    6月1日，雅戈?duì)栔脴I(yè)以10.28億元拿下聯(lián)心村3C地塊，樓面地價(jià)8707元，刷新了鄞州住宅土地的最高成交記錄。從今年上半年的土地成交記錄來看，寧波市純粹大幅住宅用地僅雅戈?duì)栔脴I(yè)拍下的聯(lián)心村3C地塊一幅，其余的土地皆為較小幅用地或者混合性質(zhì)用地。

    資金回籠拿地意愿增強(qiáng)

    專家分析，大型開發(fā)商從去年年底到今年年初，資金回籠速度加快，充足的現(xiàn)金流是近期迫切拿地的主要原因。同時(shí)，寬松的貨幣政策也為開發(fā)企業(yè)提供了較為充裕的資金。而居民購(gòu)房熱情的明顯提升，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人房貸的大力支持，使開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期增強(qiáng)，增長(zhǎng)了開發(fā)商的投資信心。由于當(dāng)前貨幣釋放量巨大，業(yè)內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)回升時(shí)是否伴隨通貨膨脹也開始關(guān)注，有觀點(diǎn)認(rèn)為，通貨膨脹的預(yù)期促使開發(fā)商用資金換土地，以保值增值，并為后市發(fā)力增加籌碼。

    雅戈?duì)栔脴I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年由于受到宏觀調(diào)控政策影響，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)進(jìn)入冰封期，推盤速度緩慢。因此，很多開發(fā)商的拿地意愿并不強(qiáng)烈。雅戈?duì)栔脴I(yè)的錦繡東城從去年11月末開始銷售，到今年年初價(jià)格達(dá)到峰值，資金迅速回籠。再加上湖景花園等余房也漂亮收尾，因此有足夠的資金實(shí)力去競(jìng)爭(zhēng)眾人矚目的聯(lián)心村3C地塊。他表示，6月份很多開發(fā)商還對(duì)競(jìng)拍價(jià)格有所疑問，現(xiàn)在才覺得其實(shí)聯(lián)心村價(jià)格仍然在合理預(yù)期中。如果仍有類似土地推出，雅戈?duì)柋囟ㄓ信d趣再拿。

    榮安房產(chǎn)副總裁鐘衛(wèi)民說，去年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體較差，很多人沒有出手購(gòu)房，主要是對(duì)后市看空，因此去年的銷售形勢(shì)總體不佳。所以去年榮安集團(tuán)沒有拿地，集中力量進(jìn)行銷售。談到資金回籠問題，他表示，正是看到去年形勢(shì)趨冷，所以才調(diào)整銷售策略，把榮安和院的商鋪和兩幢精裝修住宅推出，吸引了一部分購(gòu)買力，回籠了幾億元的現(xiàn)金，度過了淡季。今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，肯定要在下半年拿地。

    以上兩家公司在寧波頗具代表性，前者競(jìng)得的土地按總面積來講，在寧波首屈一指。后者按擁有地塊的數(shù)量來講，排在前列。他們尚且有強(qiáng)烈的拿地意愿，那些目前無地可以操作的大公司急迫心情可想而知。

    地價(jià)迅速上漲引發(fā)擔(dān)憂

    根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、深圳等地不斷傳出各類樓市漲價(jià)新聞。從寧波本土市場(chǎng)來看，鄞州區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)從去年年末的八、九千元單價(jià)迅速回升到一萬元以上，個(gè)別樓盤已經(jīng)接近兩萬元。東部板塊在去年推盤時(shí)九千元尚有困難，目前最新銷售的樓盤價(jià)格已經(jīng)接近一萬七千元。

    許多市民表示，現(xiàn)在樓價(jià)已經(jīng)追高，開發(fā)商拿地又十分積極，那么樓價(jià)是不是會(huì)再次跟風(fēng)追漲，達(dá)到無法承受的地步？這種擔(dān)憂不無道理。從去年到今年，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了根本性的變化，樓價(jià)逐月上升，開發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈。很容易讓人聯(lián)想起2007年地價(jià)、房?jī)r(jià)交替上漲的火爆局面。

    專業(yè)人士認(rèn)為，造成目前房?jī)r(jià)普漲、開發(fā)商迫切拿地的原因，一方面是市場(chǎng)回暖，另一方面是開發(fā)商的庫(kù)存消化已接近尾聲，開發(fā)商注意力將轉(zhuǎn)向購(gòu)地、新開工面積上。特別是外來的許多大型開發(fā)商，如果仍然無地，就會(huì)面臨撤離寧波的地步。而這部分開發(fā)商在這幾年的銷售過程中，早已意識(shí)到寧波是個(gè)相當(dāng)穩(wěn)妥的市場(chǎng)，不僅有強(qiáng)大的購(gòu)買力，還有很多易于操作的層面。

    地價(jià)的急速上漲，會(huì)讓一部分大型企業(yè)也感到擔(dān)憂，因?yàn)檫^高的地價(jià)也就意味著未來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又增加了幾成。所以，不少人都希望相關(guān)部門控制好推地速度，最好是增加一些純粹的大幅住宅用地，以緩解對(duì)土地的渴求，從而緩沖樓價(jià)飆升。

    關(guān)鍵詞：拆遷 安置

    大面積拆遷推動(dòng)住房需求

    城建加速，拆遷數(shù)量令人矚目

    今年7月8日，《寧波日?qǐng)?bào)》報(bào)道,我市將拆遷安置8000多戶居民；在此前后又有消息稱:上半年江北拆遷超去年總和，面積達(dá)42萬平方米；鄞州慧豐區(qū)塊拆遷累計(jì)完成簽協(xié)拆遷總量64%。

    近年來，市委、市政府大力實(shí)施“中提升”戰(zhàn)略，城市化進(jìn)程加快，東部新城、軌道交通、外環(huán)線、甬臺(tái)溫鐵路、杭甬高速鐵路等建設(shè)先后啟動(dòng)或正在實(shí)施之中，進(jìn)而產(chǎn)生了這半年以來令人矚目的拆遷數(shù)量。

    以江北區(qū)上半年42萬平方米的拆遷量為例，對(duì)比區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)樓盤凱德·匯豪天下大約15萬平方米的住宅體量，也就是說江北區(qū)僅僅是拆遷的面積就接近于三個(gè)匯豪天下，而實(shí)際安置或補(bǔ)償面積基本大于拆遷面積，由此可以看出，2009年上半年寧波樓市的火爆，大量的拆遷是促成這一現(xiàn)象的重要原因。

    政策優(yōu)惠，拆遷戶推動(dòng)換房需求

    如果僅僅是拆遷而沒有較好的補(bǔ)償和安置，拆遷也很難轉(zhuǎn)化為換房需求。寧波的拆遷政策是非常優(yōu)惠的。據(jù)報(bào)道今年5月軌道交通首批房屋拆遷戶簽約,一類地段評(píng)估拆遷補(bǔ)償為每平方米11237元。有些地方從“要我拆遷”變成了“我要拆遷”。

    拆遷是城市建設(shè)中的一個(gè)難題，也是繞不過去的一道門檻，妥善安置拆遷戶，是解決這個(gè)難題的一把鑰匙。為了解決這個(gè)問題，我市進(jìn)一步健全拆遷補(bǔ)償機(jī)制，構(gòu)筑了信任導(dǎo)向的拆遷新模式。

    以海曙區(qū)為例，由于市民更多地選擇了貨幣安置，為方便百姓及時(shí)購(gòu)得新房，各部門各單位全力保障資金提供：只要簽了拆遷協(xié)議，就當(dāng)場(chǎng)付50%的賠償款，剩余款項(xiàng)，在拆遷戶搬出時(shí)一次性付清。這一服務(wù)群眾的理念贏得了群眾的支持，也為拆遷贏得了時(shí)間，為區(qū)域發(fā)展贏得了空間。聯(lián)豐拆遷區(qū)塊有近500戶家庭，海曙區(qū)僅用了40天時(shí)間便完成了拆遷任務(wù)，比計(jì)劃提前了將近一半。

    大面積的拆遷產(chǎn)生了大量的換房需求，但與普通購(gòu)房群體的需求不同，拆遷戶對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度一般要高于普通購(gòu)房群體。究其原因，首先是拆遷費(fèi)決定了他們的買房能力，其次是潛意識(shí)里的“錨定心理”：一個(gè)事物在人的頭腦中的最先記憶起了船錨的作用——拋下錨，船就漂不遠(yuǎn)了。而每平方米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)就是拆遷戶對(duì)于房?jī)r(jià)的“價(jià)格錨定”，其購(gòu)房時(shí)一般會(huì)以拆遷費(fèi)作為基準(zhǔn)進(jìn)行比較，因而相對(duì)于價(jià)格基準(zhǔn)較為寬泛的普通購(gòu)房者，拆遷戶受到房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響更甚。

    因此開發(fā)商不能以為近來拆遷量大,政府補(bǔ)償價(jià)又高，因此就輕易提高房?jī)r(jià),觸動(dòng)了拆遷戶的價(jià)格底限，將可能引發(fā)整個(gè)樓市一系列的劇烈震蕩。