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    土地收益價款按什么比例補交？

    《實施意見》規(guī)定，土地收益等價款繳納比例，遵循“老房老辦法、新房新辦法”為原則，以2004年9月1日為分界點。即在此之前簽訂購房合同的經(jīng)濟適用房，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》（杭價服[2004]43）的規(guī)定計算相應(yīng)費用。

    此后簽訂合同的經(jīng)濟適用房，則按照屆時公布的評估價與當時經(jīng)濟適用住房購買差價的55%，向政府交納土地收益等價款。

    未滿五年可申請回購

    如果購買經(jīng)濟適用房未滿5年限制年限，又因各種原因，確需轉(zhuǎn)讓的，也可向杭州市住房保障和房產(chǎn)管理部門申請回購，并提交原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證明等材料。市住房保障和房產(chǎn)管理部門進行審核，并入戶踏勘及確認該套房屋相關(guān)各項費用結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議。

    回購分兩種類別，在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用房保障條件的，已購經(jīng)濟適用房應(yīng)由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購；滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟適用房保障條件的，已購經(jīng)濟適用房可由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購，或由經(jīng)濟適用房購房人補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。

    “新房”按差額55%交納土地收益

    “新房”的土地收益價款交納方式比較簡單，即交納差價的55%。

    轉(zhuǎn)換計算公式為：

    需補交的土地收益等價款=[（屆時的評估單價-經(jīng)濟適用房購買時單價）×按經(jīng)濟適用房價格購買的面積]×55%-購買時繳交的稅費。

    此處的評估單價，將由杭州價格管理部門會同財政部門委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估公司，對經(jīng)濟適用房市場價格進行評估，并經(jīng)市政府確定后每年向社會公布一次，以市場售價為基準原則。

    打個比方，一套2006年購買的經(jīng)濟適用房，面積70平方米，單價2500元/平方米，當時繳交稅費6000元，現(xiàn)在周邊商品房平均售價10000元/平方米左右（暫代評估價）。

    如果這套經(jīng)濟適用房想上市交易，需要交納的土地收益價款=[（10000-2500）×70]×55%-6000=282750元。

    “老房”土地收益交納分三種模式

    相比“新房”，“老房”的土地收益價款交納方式，要復(fù)雜得多，可以分為三種類別。

    第一類：杭政[2001]3號文件（《杭州市人民政府關(guān)于杭州市經(jīng)濟適用住房建設(shè)的實施意見》）下發(fā)前簽訂購銷合同或公開搖號銷售后，已簽訂購買意向書的經(jīng)濟適用房，需補繳的土地出讓金，按房改房上市交易補交的出讓金標準乘以分攤的土地面積，由出讓方繳納。

    第二類：杭政[2001]3號文件下發(fā)至杭政[2001]3號文件執(zhí)行之前，已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟適用房，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為杭州市物價局下發(fā)的經(jīng)濟適用房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格，與經(jīng)濟適用房價格之間的差價；

    第三類：杭政[2001]3號文件下發(fā)后領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟適用房，其經(jīng)濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金，為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟適用房價格之間的差價。

    杭州住房保障辦的工作人員表示，老房涉及的政策較多，補交土地價款較為復(fù)雜。屆時，具體標準將由杭州市物價部門負責實施解決。

    備注：經(jīng)濟適用房所有權(quán)人按照市價格主管部門核定的經(jīng)濟適用房價格購買的面積部分，計入土地收益等價款交納范圍。按照市價格主管部門核定的商品房價格購買的面積部分，不列入交納土地收益等價款的范圍。

    經(jīng)濟適用房還可轉(zhuǎn)讓給其他申請家庭

    為更大程度保證經(jīng)濟適用房的流動性，《實施意見》還推出了內(nèi)部循環(huán)政策。

    意思是經(jīng)濟適用房購房人，在簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后，將該住房買賣或贈與符合經(jīng)濟適用住房申請條件、并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭的行為。買賣總價最高不得超過原購買總價（包括購買時繳交的稅費）。

    雙方簽訂買賣或贈與合同后，應(yīng)持原購房合同、發(fā)票、房屋所有權(quán)證等材料向市住房保障和房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。受讓方在原購房合同（含預(yù)售合同）簽訂之日起滿5年后可補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)。

    備注：本實施意見適用于本市的上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭州之江度假區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的上市交易和回購管理。蕭山區(qū)、余杭區(qū)及五縣（市）可參照本實施意見執(zhí)行，也可結(jié)合當?shù)貙嶋H制定實施意見。

    市民可以就相關(guān)情況向政府部門咨詢：經(jīng)濟適用房上市和回購政策可以咨詢市住保房管部門，咨詢電話：87709601，967111；上市交易土地價款補交辦理問題可咨詢市地稅部門，咨詢電話87241111。

    回購價格怎么確定？

    回購價格根據(jù)原經(jīng)濟適用房的價格，并結(jié)合折舊和物價水平等因素確定。折舊按每年2%計算，自經(jīng)濟適用房交付時起至回購時止。物價水平按杭州市統(tǒng)計局公布的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計計算，自經(jīng)濟適用房購買當年起至回購前一年度止。具體計算公式如下：

    回購價格＝經(jīng)濟適用住房購買價格×（1－交付時至回購時的年數(shù)×2%＋購買時年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計漲幅）。

    回購的經(jīng)濟適用房仍可向符合條件的申請家庭銷售；符合廉租住房房源或公共租賃房房源要求的，可變更性質(zhì)調(diào)整為廉租房或公共租賃房�；刭徺Y金由回購主體自籌或通過銀行貸款籌集，明確調(diào)整為廉租房或公共租賃房的，回購資金可在廉租房專項資金中列支。