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    歷時14年后，歷史沿革復(fù)雜的杭州經(jīng)濟(jì)適用住房終于可以上市交易了。昨天下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，通報了杭州市經(jīng)濟(jì)適用房上市交易和回購管理政策，發(fā)布杭州市政府《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實施意見（試行）》（下稱《意見》）。

    該份《意見》于8月12日正式出臺，自公布之日起30日后實施，也就是說，9月12日起，杭州市區(qū)符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房將可以按照相關(guān)政策上市交易或回購。而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州經(jīng)濟(jì)適用房總量為7萬多套，涉及面極廣，此次經(jīng)濟(jì)適用房首次公布細(xì)則明確可以上市交易，將會給二手房市場帶來較大的新增供應(yīng)量，并對二手房價產(chǎn)生一定的沖擊。

    簽合同須滿五年才可上市交易
    2004年9月1日成繳費分界點

    可以上市交易了，那么如何交易？有何條件？費用怎么計算？這些都是大家最關(guān)心的問題。

    這份《意見》首先劃定了可上市交易房源的范圍：符合簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿5年，并補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。

    同時，《意見》明確界定了一個至關(guān)重要的時間點�！兑庖姟芬�(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價款繳納比例的分界點，在此之前簽訂購房合同（含預(yù)售合同）的，上市交易時按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》（杭價服〔2004〕43號）的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算相應(yīng)費用。此后的，按照屆時公布的評估價與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。

    之所以劃出2004年9月1日這一時間分界線，則和杭州經(jīng)濟(jì)適用房的歷史沿革有關(guān)。杭州經(jīng)濟(jì)適用房最早始于1999年，之后經(jīng)歷了多個發(fā)展階段，從2004年9月開始，經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)發(fā)生了重大調(diào)整，由具有一定社會保障功能的微利商品房，變?yōu)榫哂斜Ｕ闲再|(zhì)的政策性商品房，并取消分配面積與職務(wù)、職稱的關(guān)聯(lián)，供應(yīng)對象開始與房改政策脫鉤，主要面向市區(qū)中低收入住房困難家庭。這一變化也直接體現(xiàn)在了購買價格上，2004年9月之前，經(jīng)濟(jì)適用房在售價上與周邊商品房的價格相差不大，而在之后，其售價與周邊商品房的差價也逐漸拉大。

    一位張先生告訴記者，2002年他買了東新園一套90平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)時買入的價格是3000元/平方米，周邊商品房價格在4000元/平方米左右，單價只相差1000元/平方米。2004年后，房價開始大幅上漲，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價差不斷加大，在某些板塊兩類房源間的價差甚至可達(dá)6000元/平方米以上。因此，此次市政府采用“老房老辦法，新房新辦法”的原則啟動經(jīng)濟(jì)適用房交易，也體現(xiàn)了尊重歷史沿革、兼顧相對公平的思路。

    2004年9月1日之前房源分三類算
    之后房源增值部分的55％歸政府

    根據(jù)《意見》，2004年9月1日之前已簽訂購房合同（含預(yù)售合同）的經(jīng)濟(jì)適用房，須繳納費用將分三個階段進(jìn)行區(qū)別計算。具體細(xì)則為：

    杭政[2001]3號文件下發(fā)前簽訂購銷合同或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，需補繳的土地出讓金按房改房上市交易補交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納，不作年限修正；

    杭政[2001]3號文件下發(fā)至杭政[2003]3號文件執(zhí)行之前已領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)適用住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局下發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格與經(jīng)濟(jì)適用住房價格之間的差價；

    杭政[2003]3號文件下發(fā)后領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》的經(jīng)濟(jì)適用住房，在達(dá)到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟(jì)居住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟(jì)居住房價格之間的差價。

    2004年9月1日之后簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，則按照屆時公布的評估價與當(dāng)時購買價之間差價的55％向政府交納土地收益等價款。計算公式為：需補交的土地收益等價款＝[（屆時的評估單價－經(jīng)濟(jì)適用住房購買時單價）×按經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買的面積]×55％－購買時繳交的稅費。其中按照市價格主管部門核定的經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買的面積，需計入土地收益等價款交納范圍。按照商品房價格購買的面積部分，不列入交納土地收益等價款的范圍。

    補交土地收益等價款的具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價部門負(fù)責(zé)解釋。

    購買不滿五年如何轉(zhuǎn)讓
    內(nèi)部循環(huán)和回購提供退出機(jī)制

    除了上市交易，《意見》還對經(jīng)濟(jì)適用住房內(nèi)部循環(huán)及申請回購的條件和辦理流程進(jìn)行了規(guī)定。內(nèi)部循環(huán)是指經(jīng)濟(jì)適用住房購房人在簽訂購房合同（含預(yù)售合同）之日起滿3年后，可將該住房買賣或贈與給符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件，并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭。買賣總價最高不得超過原購買總價（包括購買時繳交的稅費）。

    此外，《意見》對兩種情形的經(jīng)濟(jì)適用住房回購進(jìn)行了明確：一是經(jīng)濟(jì)適用住房購房人未滿5年年限，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向市住房保障管理部門申請回購。二是《意見》施行后購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，在5年內(nèi)通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)由市住房保障和房產(chǎn)管理部門按規(guī)定回購；滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，已購經(jīng)濟(jì)適用住房可由市住保房管部門按規(guī)定回購，或補交土地收益等價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。其回購價格為經(jīng)濟(jì)適用住房購買價格×（1－交付時至回購時的年數(shù)×2％＋購買時年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計漲幅）。

    《意見》自公布之日起30日后實施，接下去的近一個月時間內(nèi)，有需要的市民可以根據(jù)自身情況咨詢有關(guān)部門：有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房上市和回購等政策可咨詢市住保房管部門，咨詢電話：87709601、967111；有關(guān)上市交易補交土地等價款的辦理問題可咨詢市地稅部門，咨詢電話：87241111，地址：慶春路155號中財發(fā)展大廈一樓大廳。

    二手房新增供應(yīng)將大增
    但對樓市大盤沖擊力還有待檢驗

    我愛我家提供的相關(guān)資料顯示，杭州2004年9月1日前的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)主要集中在嘉綠苑、大關(guān)南苑的部分小區(qū)、東新園、六塘公寓、金雅苑、三塘苑、近江家園、三里亭等；在此之后的經(jīng)濟(jì)適用房比如有都市水鄉(xiāng)、三塘菊苑、北景園、銘和苑、新江花園、丁橋蘭苑等小區(qū)。

    吳女士2006年買入了一套丁橋蘭苑的經(jīng)濟(jì)適用房，按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買的面積是90平方米，當(dāng)時買入的價格是3000元/平方米，繳納的稅費為5000元�，F(xiàn)在這些商品房單價已達(dá)1.3萬元/平方米。吳女士的經(jīng)濟(jì)適用房要進(jìn)行交易，若屆時評估單價參考周邊商品房價格，那么需補交的土地收益等價款即49萬元=【（13000元/平方米-3000元/平方米）×90平方米】55%-5000元。

    “之前，我買了經(jīng)濟(jì)適用房不能再買房子了，也就沒什么換房的想法�，F(xiàn)在換房的心思就活絡(luò)起來了。”吳女士坦言，雖然房子上市前繳納的費用比較多，但畢竟房子終于可以流動起來了，使她有改善居住條件的可能性。

    “杭州市經(jīng)濟(jì)適用房交易細(xì)則的出臺，使之從封閉運行轉(zhuǎn)入了更加開放的流通市場，這是對于經(jīng)濟(jì)適用房交易的松綁，有利于部分有改善需求的持有者從中撤離。”我愛我家策劃部經(jīng)理周包軍認(rèn)為，雖然這將導(dǎo)致二手房市場新增大量供應(yīng)，但從平抑房價角度來說，短期內(nèi)作用可能不是很明顯。這是因為一方面2004年9月前的經(jīng)濟(jì)適用房量不大，入市后不會對整體樓市影響太大；另一方面，此后的經(jīng)濟(jì)適用房主要分布于近郊板塊，非二手房交易熱點區(qū)域，對市場應(yīng)該說不會有太大沖擊。

    “早前的這批經(jīng)濟(jì)適用房地段成熟，房齡也不算太老，為想買市中心二手房的剛需提供了一個選擇機(jī)會，但房子上市后肯定也是市場價，未必對房價有沖擊；對一手房來說，經(jīng)濟(jì)適用房周邊的新樓盤多了一批潛在購房者。因為之前經(jīng)濟(jì)適用房是無法交易的，沒辦法改善，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房能夠流動后，可能到周邊樓盤改善購房了。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

    此外，一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提到了經(jīng)濟(jì)適用房交易具體操作的問題，2004年以后的這批經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，房東按增值額的55%繳納費用。首先是房東有沒有這樣的資金實力先繳納這筆費用；其次，按照二手房通常交易方式來說，往往是買家承擔(dān)所有稅費，這筆差額55%的費用要轉(zhuǎn)嫁，估計買家肯定不愿意承擔(dān)；還有，經(jīng)濟(jì)適用房交易時銀行給予的按揭政策是怎樣的，跟普通商品房一樣，還是有所區(qū)別？這些都將是影響經(jīng)濟(jì)適用房能否順利交易的關(guān)鍵因素。

    如何取得完全產(chǎn)權(quán)？

    要想取得一套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)，大致需要經(jīng)過三道流程。

    第一道流程，就是上文提及的繳納土地收益等價款。你需要持相關(guān)房屋信息資料，前往財稅部門辦理。目前，杭州的辦理地點，主要是位于慶春路155號中財發(fā)展大廈一樓大廳的杭州市財稅局。

    然后，你就可以拿著房屋所有權(quán)證、所有權(quán)人的身份證明、繳交土地收益等價款證明資料，向房屋登記機(jī)構(gòu)，申請辦理關(guān)于房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)。

    最后，申請人憑相關(guān)資料，向杭州市國土資源主管部門申請辦理土地變更登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。此后，這套經(jīng)濟(jì)適用房就相當(dāng)于一套普通商品房，采取買賣、贈與等方式處置皆可。

    什么樣的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市？

    按照《實施意見》，經(jīng)濟(jì)適用房要想上市交易，首要條件是簽訂合同的時間，必須滿五年。按照2013年9月12日實施節(jié)點倒推5年，也就是說，在2008年9月12日前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房，均符合時間上的要求。

    購房時間符合之后，還必須補交期間因土地增值而帶來的土地收益等價款。因為，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種保障房，售價較為便宜。（備注：杭州公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，售價一般都在3000元/平方米以下。）

    向財稅部門繳納完土地收益等價款后，你就可以通過辦理相關(guān)手續(xù)，取得這套經(jīng)濟(jì)適用房的完全產(chǎn)權(quán)。