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　　對新國五條中“出售自有住房要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”，住建部副部長齊驥近日在接受媒體采訪時(shí)說了一句“雷人”的話：將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國家將會出臺保護(hù)購房者利益的措施。

　　事實(shí)上，不止齊部長說的話很難實(shí)現(xiàn)，不少購房者和賣房者對這個(gè)“20%的個(gè)人所得稅”所牽涉到的各種細(xì)節(jié)更是一頭霧水：房改房的個(gè)人所得稅該怎么收？房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，怎樣來計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得？不同的二手房，哪些新政后稅費(fèi)可能比較高？哪些則可能不受影響？本報(bào)記者邀請了丁建剛、章惠芳、虞曉芬、荊海燕、宋文杰等“錢報(bào)購房專家團(tuán)”成員，在這里就一些重要的技術(shù)性問題為大家尋找答案。

　　新政下，二手房原值怎么計(jì)算

　　國務(wù)院“新國五條”細(xì)則的要求，凡是通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，都要按房產(chǎn)交易差額的20%繳納個(gè)稅。但是這個(gè)原值怎么來認(rèn)定，網(wǎng)上的爭論很多。比如房屋出讓者未能提供房屋原值憑證的、還有經(jīng)濟(jì)適用房，原值該如何來核定？還有出讓者在房屋裝修時(shí)所付出的精力、裝修費(fèi)等無形的成本，怎么來算？

　　讀者疑問：商品房按照買賣合同核定其原值，拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他住房怎么核定其原值？

　　專家解答：經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）的原值，主要是原購房人實(shí)際支付的房價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。已購公有住房，主要是原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格計(jì)算的房價(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或向產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置住房，根據(jù)貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等不同實(shí)際情況具體核定其原值。自建住房，主要是實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　讀者疑問：如果房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，該怎么做？

　　專家解答：在現(xiàn)行政策中，遇到房屋出讓者未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。

　　本次新政并未提及這種情況下的原值認(rèn)定方法。由于此次政策較之前嚴(yán)厲，也有可能超過之前規(guī)定的1%～3%。

　　讀者疑問：政策說個(gè)人所得為房子售價(jià)減去買入價(jià)，再減去合理費(fèi)用的數(shù)額，哪些屬于合理費(fèi)用？

　　專家解答：計(jì)算房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納個(gè)人所得稅時(shí)，要以交易價(jià)格減去房屋原值、合理費(fèi)用以及房屋交易過程中繳納的稅金。

　　房屋裝修時(shí)發(fā)生的支出項(xiàng)目繁多，容易丟失，而房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人提供詳細(xì)的費(fèi)用清單。因此，為維護(hù)納稅人的利益，減少稅務(wù)上的爭議，在裝修階段，納稅人可以預(yù)先到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取相關(guān)表格，詳細(xì)填寫每份發(fā)票的開具人、受領(lǐng)人、發(fā)票字號、建材產(chǎn)品、發(fā)票金額等信息。在房屋轉(zhuǎn)讓申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，將有關(guān)資料報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，正確計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　讀者疑問：我的房子，裝修時(shí)請了名家設(shè)計(jì)，花費(fèi)了較大的資金，賣出時(shí)這筆費(fèi)用能不能算進(jìn)原值，怎么算？

　　專家解答：裝修時(shí)花費(fèi)的資金多少，必須提供真實(shí)、完整、有效的原始憑證。因此，納稅人在購買、建造房屋時(shí)，應(yīng)妥善保管相關(guān)的憑證。

　　如果不能提供發(fā)票，則按照總房款的一定比例扣除，根據(jù)目前所行政策，已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。新政策的細(xì)則還沒出來，對于裝修款的計(jì)算方式還有待證實(shí)。

    “不轉(zhuǎn)嫁交易所得稅”很難實(shí)現(xiàn)

　　讀者疑問：住建部副部長齊驥表示，“將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國家將會出臺保護(hù)購房者利益的措施”。請問，在實(shí)際操作中，是否能有效抑制稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為？

　　專家解答：齊部長的初衷是好的，希望稅費(fèi)由賣家承擔(dān)，不能轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。但是怎么才能做到這一點(diǎn)，齊部長并沒有說，估計(jì)也很難說，因?yàn)檫@種“希望”可能只是一廂情愿。

　　稅費(fèi)是否會轉(zhuǎn)嫁給買家，不會由齊部長說了算，要受市場因素影響。如果是買方市場，這筆費(fèi)用可能會有賣家忍痛承擔(dān)，如果在賣方市場，這筆費(fèi)用必定會由買家承擔(dān)。稅費(fèi)轉(zhuǎn)移的發(fā)生，并不因齊部長說“NO！”而停止。

　　當(dāng)年100元出售的房子麻煩大了

　　在2009年，杭州部分市民為了規(guī)避“遺產(chǎn)稅”，將房屋以10元、100元等離譜價(jià)格“賣給”家人。當(dāng)時(shí)看似聰明的做法，卻在新政之后留下了“后遺癥”，一旦出售，將繳納一筆數(shù)額巨大的個(gè)人所得稅。

　　讀者疑問：這類當(dāng)初低價(jià)賣給家人的房子，現(xiàn)在應(yīng)該怎么辦？

　　專家解答：這類房子一旦出售，將繳納一筆數(shù)額巨大的個(gè)人所得稅。建議這部分房子趕緊采取過戶的形式，將房價(jià)恢復(fù)至實(shí)際價(jià)格，不然或?qū)⒊?ldquo;啞巴虧”。

　　讀者疑問：哪一種房源在出售時(shí)，不收取個(gè)人所得稅？

　　專家解答：住建部研究中心主任秦虹稱，出售5年以上個(gè)人唯一住房，仍可免征個(gè)人所得稅。

　　“自用5年以上”，是指個(gè)人購買至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。

　　個(gè)人購房日期的確定：個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依據(jù)孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋權(quán)證注明日期或者契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

　　“家庭唯一住房”，是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有的一套住房。

　　房改房、贈與房如何征收個(gè)所稅

　　房改房，是國五條細(xì)則出臺后，網(wǎng)友議論比較多的一類房子。在二手房市場上，房改房是一種特殊的房子，有點(diǎn)類似半福利的性質(zhì)，買入的價(jià)格特別低。有人認(rèn)為，其交易時(shí)個(gè)人所得稅的征收不能簡單按照“售價(jià)－買價(jià)”的模式來征稅。目前杭州房改房數(shù)量驚人，成交量也非常之大。這類房子如何征收個(gè)稅，是一個(gè)被廣泛關(guān)注的話題。

　　讀者疑問：房改房出售時(shí)應(yīng)該如何征收個(gè)人所得稅？

　　專家解答：針對本次的二手房出讓按照轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)人所得稅的規(guī)定，涉及面最大、影響最大的就是房改房。由于房改房買入的價(jià)格非常低，在杭州通常只有數(shù)萬元，而如今售價(jià)均在百萬之上，如果嚴(yán)格按照“售價(jià)—買價(jià)”的模式征收，個(gè)稅數(shù)額驚人。針對房改房，目前有聲音表示，“政府根據(jù)該區(qū)域市場成交現(xiàn)價(jià)，定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，按照指導(dǎo)價(jià)格與成交價(jià)格的差額征稅”。但杭州暫無執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)。

　　讀者疑問：不通過買賣，而通過贈與的形式取得房子，要不要征收個(gè)人所得稅？

　　專家解答：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)，房屋贈予直系親屬、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人、法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等幾種情況不征收個(gè)人所得稅，其他情形的房屋贈予均征收個(gè)稅。獲得后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的，均應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。