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    一個多月以前的杭州，許多買家仍在為買一套新房而發(fā)愁。十一長假之前，杭州上塘宸章三期推出250套房源，迅速被認購完畢，有60%意向者表示沒有搶到。

    但11月以來，這一現(xiàn)象開始轉(zhuǎn)變。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月杭州新建商品住宅價格同比指數(shù)99.1，為27個月以來首次下跌。杭州樓市現(xiàn)降溫跡象。

    商品房成交量也在下跌。據(jù)房天下統(tǒng)計，11月6-12日，杭州新房共簽約2459套，環(huán)比減少18.3%；11月13-19日，新房簽約2296套，環(huán)比減少6.6%。二手房方面，據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，11月20-26日，杭州市區(qū)二手房共簽約1457套，環(huán)比下降12.3%，其中主城區(qū)二手房簽約701套，環(huán)比減少2.1%，已連續(xù)五周下降。

    一名業(yè)內(nèi)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期發(fā)現(xiàn)二手房客戶仍然少于一手房客戶。一二手房價差較明顯，投資客選擇買一手房，置換客與按揭客傾向于一手房；買不到一手房的投資客，開始轉(zhuǎn)向總價較低的老舊二手房。

    市場微調(diào)

    成交量下跌的同時，二手房掛牌量卻在增加。杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺顯示，11月1-24日，新增掛牌房源8322套。截至11月24日，杭州二手住宅新增掛牌量增加到1.76萬套，環(huán)比上漲10.1%。在11月和10月均有成交的近200個樓盤中，超4成樓盤平均價格出現(xiàn)環(huán)比下跌。

    兩個月前，全款買房、托關系買房還是杭州樓市的常態(tài)，而現(xiàn)在一些熱門板塊較邊緣地段，如奧體板塊周邊的新樓盤在開盤后仍有房源可售，且可接受三成按揭付款。據(jù)媒體報道，奧體板塊附近一樓盤，推出60多套洋房后只出售了二十多套；位于申花核心區(qū)的一個項目，由于首次開盤去化不理想，近期已重新啟動中介帶客渠道。

    至于一些早已領到預售證的樓盤，銷售情況并不理想。據(jù)媒體報道，某一蕭山樓盤在10月底推出40多套房源，截至11月29日，簽約僅28套；11月初拿到預售證的九龍倉瓏璽推出90多套房源，至今仍有80多套房源處可售狀態(tài)。

    相比改善型樓盤，單價2萬元以下的剛需樓盤銷售情況好一些。日前，位于杭州余杭的景瑞陽光城·法蘭公園推出580套房源，均價在13000-17000元/平方米之間，目前房源已全部售罄。

    二手房的松動表現(xiàn)在買家議價空間出現(xiàn)，盡管如此，成交量的下滑表明，買家觀望情緒仍在。冷明（化名）自年初就想置換一套大戶型房，無奈看中的武林板塊一樓盤太多客戶排隊購買，開發(fā)商要求全款客戶優(yōu)先選房。冷明轉(zhuǎn)而看相同樓盤的二手房，卻發(fā)現(xiàn)價格要比一手房貴8000-10000元/平方米。經(jīng)與家人商量后，其計劃再觀望一段時間。

    供需蹺蹺板

    商品房供不應求是今年杭州樓市熱度難減的原因之一。而到年底，房企為沖量產(chǎn)生的推盤潮一定程度上緩解了這種現(xiàn)象。

    據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計，12月杭州將有45個樓盤開盤，其中有25個項目首次開盤，為今年新盤推出數(shù)量最多的月份。前一周，杭州市區(qū)有16個樓盤領出18張預售證，新增可售房源3214套。

    此外，買房者預期開始改變，導致杭州樓市出現(xiàn)變化。實際上，11月底推出較多樓盤情況下，一些地段非十分優(yōu)質(zhì)的樓盤開始放開按揭購買。

    綜合多家中介門店反饋，二手房并未真正降價，只是原掛牌價較高，房東出售欲望并不大，現(xiàn)在開始有議價空間，但房價基數(shù)已經(jīng)較高。另外，很多人因一手房全款的高門檻，開始轉(zhuǎn)向二手房。據(jù)分析，今年杭州房價的推手之一是拆遷戶這一購房群體，他們大部分也希望買二手房，省卻尋找、過渡用房這一道程序。

    房企此前在上海、合肥等地所購高價地，明年也將入市，樓市限價環(huán)境下，這或成為客戶熱點關注的目標。杭州也如此。杭州雙贏置業(yè)營銷機構總經(jīng)理章惠芳指出，如果高價地產(chǎn)生并限價，房企拿地積極性不高，也會影響到購房者買房迫切性下降。“限價對后市影響將會逐漸呈現(xiàn)”。

    多名業(yè)內(nèi)人士分析，全款購房客戶看到現(xiàn)在的一二手房價格差，表面有便宜可賺，但實際上與首付三成相比，相當于變相漲價。如果考慮投資回報，則更盡然。如總價300萬的房子，首付3成僅90萬，按揭30年利率按基準5年以上4.9%計算，月供11145元；若5年后房價漲了50%至450萬，則首付3成的投入回報約達100%，而全款的投入回報僅50%。

    章惠芳認為，在供需不匹配前提下，開發(fā)商與換房客推盤動力不足，局部二手房交易成為市場主要支撐。一旦預期變化，市場變化也將很快。如近期有二手房掛牌價松動，部分一手樓盤也可以按揭購房，這也開始導致二手房源供應增加，成交量卻在下滑。（原標題：杭州樓市之變：一二手房價格空間現(xiàn)松動 記者：唐韶葵 實習生：張旦珺）