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    目前，洛陽市的城市綜合體項(xiàng)目增至10多個(gè)，寫字樓、商鋪和公寓等已成規(guī)模。那么，投資者該如何選擇適合自己的商業(yè)投資項(xiàng)目？

    寫字樓——價(jià)格偏低潛力大

    近年來，洛陽寫字樓開始向高端化發(fā)展。在新區(qū)開元大道沿線，世貿(mào)中心、五洲大廈等一批高檔寫字樓相繼投入使用。

    正在建設(shè)中的泉舜財(cái)富廣場(chǎng)、正大國(guó)際城市廣場(chǎng)、升龍廣場(chǎng)、天誠(chéng)一品、世紀(jì)華陽廣場(chǎng)等城市綜合體，以及建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、國(guó)寶花園、建業(yè)龍城等地產(chǎn)項(xiàng)目，都規(guī)劃了建筑面積在2萬至3萬平方米的商務(wù)寫字樓。這些寫字樓，不僅擁有高端的智能化硬件設(shè)施，而且能提供娛樂、休閑、居住等綜合配套服務(wù)。寫字樓智能化水平的提升，不僅對(duì)城市形象提升有著重要的作用，同時(shí)還將贏得大中型企業(yè)的青睞。

    目前，我市寫字樓每平方米的售價(jià)在4000元至7500元，每平方米的月租金為15元至50元。路延熹說，由于目前我市小微企業(yè)少，寫字樓的發(fā)展較慢，銷售價(jià)格和租金相對(duì)偏低，不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，寫字樓的租金上漲空間大。

    投資寫字樓，要注重從地理位置、交通、配套方面綜合考慮。寫字樓一般情況下有一定的輻射區(qū)域，如果寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的重要方面。

    業(yè)內(nèi)人士提醒，不管投資公寓、寫字樓還是商鋪，投資者都要量力而行，不能影響自身日常工作生活支出。另外，理論上8%至12%的年投資回報(bào)率實(shí)際上很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橐�考慮閑置期和初次招商低價(jià)培育期等因素，投資時(shí)不能簡(jiǎn)單用投資率來測(cè)算收益。

    商鋪——回報(bào)大風(fēng)險(xiǎn)也大

    “如今，人們對(duì)傳統(tǒng)沿街商業(yè)的投資正在逐步轉(zhuǎn)向?qū)�綜合體商鋪的投資，像萬達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)華陽、寶龍城市廣場(chǎng)等綜合體的商鋪就很受投資者青睞。”市內(nèi)一大型房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人白松潮說，目前市內(nèi)繁華地段的商鋪十分緊俏，一些沿街商鋪、核心商圈附近的商鋪?zhàn)饨鹨苍诖蠓�上漲。

    我市某地產(chǎn)聯(lián)盟負(fù)責(zé)人路延熹說，商鋪、公寓、寫字樓這三個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)中，投資回報(bào)增長(zhǎng)空間最大的是商鋪，但風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。而且，商鋪對(duì)資金要求很高，一般情況下，商鋪的價(jià)格是普通住宅平均市場(chǎng)價(jià)格的2倍到3倍，其付款比例通常是首付50%，貸款10年。目前，我市市中心的商鋪的售價(jià)在每平方米1萬元至3萬元，每平方米的月租金在60元至200元。

    地段是選擇商鋪的首要因素，好的地段是保證商鋪升值保值的關(guān)鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈，人氣旺的地區(qū)才有利于店鋪的日常營(yíng)運(yùn)。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等也是考察的重要指標(biāo)。另外，商鋪投資回報(bào)周期長(zhǎng)，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣不夠旺，市場(chǎng)培育期更長(zhǎng)。

    公寓——收益穩(wěn)健總價(jià)低

    總價(jià)低、易出租、租金收益穩(wěn)健……公寓的這些特點(diǎn)，能滿足手頭有“小錢”的工薪階層投資者的需求。目前，市中心公寓主力戶型的總價(jià)在四五十萬元，按照商業(yè)投資首付50%的要求，首付20萬元至25萬元即能在市中心購(gòu)置一套精裝修公寓。

    租金抵月供，首付后等待公寓的增值是大多數(shù)投資者的收益方式。以一套55平方米、總價(jià)為40萬元的公寓為例，商業(yè)貸款20萬元，10年還清，月供約需2276元。而目前我市普通公寓的月租金為每平方米30元左右，55平方米的公寓家電齊全，每月租金在2000元至2200元。業(yè)內(nèi)人士表示，工薪階層投資公寓，首付后，租金與月供差不多，可委托物業(yè)公司售后代租，也可自行出租。另外，公寓出租時(shí)間與招租對(duì)象均比較靈活，可短租也可長(zhǎng)租，可以面向年輕白領(lǐng)，也能面向外來旅游者或經(jīng)商者，還能出租給一些微型企業(yè)做辦公用房等。

    目前，我市的公寓多依托在住宅、商業(yè)地產(chǎn)或綜合體上，主要分為精裝修和毛坯兩種。精裝修公寓，廚房、衛(wèi)生間等配套設(shè)施齊全，拎包入住，方便快捷。

    另外，不同公寓的使用者，對(duì)周邊配套的要求不同。對(duì)于商務(wù)配套要求較高的公寓來說，便利的交通條件、發(fā)達(dá)的餐飲娛樂設(shè)施，都是必不可少的。