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　　充分考慮區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品出租率

　　在寫字樓市場(chǎng)上，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年北京寫字樓整體銷售均價(jià)為25726元/平方米，寫字樓交易主要集中在四至五環(huán)間，占到總銷量的四成以上，同時(shí)，這一環(huán)線區(qū)間的成交價(jià)格也最高，為33789元/平方米。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，近幾年核心商務(wù)區(qū)趨于飽和，存量寫字樓也以租賃形式為主，可售寫字樓的供應(yīng)量幾近于無。而隨著城市外擴(kuò)，四至五環(huán)間配套逐步完善，營造出了良好的商務(wù)環(huán)境，為企業(yè)及個(gè)人投資者所認(rèn)同。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉介紹，在選擇寫字樓時(shí)，投資者要充分考慮該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的出租率、交通便利程度、周邊是否有同類型競(jìng)爭(zhēng)、是否存在大量同類積壓產(chǎn)品，以及整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氛圍和成熟程度。目前情況看來，城區(qū)寫字樓空置率較低，而部分郊區(qū)項(xiàng)目存在過剩風(fēng)險(xiǎn)。在二手房銷售上，帶租約的寫字樓銷售會(huì)有很大優(yōu)勢(shì)，空置的產(chǎn)品銷售難度會(huì)相對(duì)較大。

    投資商鋪地段是關(guān)鍵

　　商鋪市場(chǎng)今年以來呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求勢(shì)頭，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2012年北京共有2386套商鋪供應(yīng)，但卻成交了3652套，而成交價(jià)格卻比去年下降了19%。究其原因，主要是隨著住宅開發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)，商鋪成交的主力位置也由中心城區(qū)轉(zhuǎn)向近郊。2011年，五環(huán)以內(nèi)位置的商鋪銷量占六成，今年銳減到四成，而今年以來，五至六環(huán)的商鋪銷量由去年的三成左右提高到了四成以上。郭毅分析，商鋪的售價(jià)與租賃價(jià)格正相關(guān)，而租賃價(jià)格與地段正相關(guān)，兩年間不同環(huán)線間商鋪銷量占比的一增一減，造成了商鋪成交價(jià)格的重挫。

　　商鋪投資回報(bào)周期長，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣也不夠旺，因此市場(chǎng)培育期就更長。此外，商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈，人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營運(yùn)。但對(duì)于一些新興區(qū)域，由于還處在開發(fā)階段，未來商業(yè)形成存在變數(shù)，因此不要貿(mào)然去一個(gè)新的商圈。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標(biāo)。

　　購買商住公寓要考察區(qū)域土地增值情況

　　商住公寓由于改變了商業(yè)用地的原有屬性，在使用功能上開發(fā)為住宅，但受限于商業(yè)用地的高密度規(guī)劃要求，往往容積率較高，導(dǎo)致居住的人口密度過大，舒適度下降，加之日常水電等成本較高，購房客群多以不具備購房資格的剛需客群為主，因此售價(jià)相比寫字樓與商鋪要低一些。據(jù)郭毅介紹，2012年商住公寓的市場(chǎng)成交均價(jià)為19586元/平方米。2012年北京銷售套數(shù)最多的中弘北京像素就是商住樓盤，不限購的特點(diǎn)加之臨近年底即將通車的地鐵6號(hào)線，令該項(xiàng)目今年共售出3376套。購買商住公寓時(shí)一方面要考察該區(qū)域的土地增值情況，另一方面也要重點(diǎn)考察項(xiàng)目在周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力以及物業(yè)管理水平，以確保租賃價(jià)格的穩(wěn)定上升。