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　　盡管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體向好，然而寫字樓、商鋪、公寓三類產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。市場(chǎng)上關(guān)于不同項(xiàng)目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，投資者應(yīng)如何選擇適合自己的產(chǎn)品？如何最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大收益，《廣廈時(shí)代》走訪了一些投資者及研究機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于寫字樓、商鋪、公寓三種業(yè)態(tài)投資價(jià)值的分析判斷具有一定參考價(jià)值。

    三個(gè)人三種不同的投資選擇

　　楊先生近日來(lái)的心情格外晴朗，不僅因?yàn)樗麆倓傎I了一輛寶馬X5，更由于他購(gòu)買新車的資金全部得益于他一年前投資的商住公寓的升值。而另一方面，投資了商鋪的韓先生就沒(méi)有那么幸運(yùn)了。幾年前，韓先生以4萬(wàn)/平方米的價(jià)格貸款購(gòu)買了一套近200平方米的商鋪，本以為可以以每月5萬(wàn)元的租金將商鋪?zhàn)獬鋈�，從而以租養(yǎng)貸，但沒(méi)承想由于周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪較多，他的鋪面先后空置了四年之久，而在此期間他支付的還貸金額超過(guò)200萬(wàn)元，資金實(shí)力并不十分雄厚的韓先生為此心急如焚、苦不堪言。

　　相比韓先生，購(gòu)買了一套寫字樓辦公間的徐女士幸運(yùn)了一些。兩年前，徐女士受通州新城建設(shè)的影響，在通州城區(qū)以將近16000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套130余平方米的辦公間，目前盡管辦公間的銷售和租賃價(jià)格有所上升，但該區(qū)域的商務(wù)氛圍依舊不是很濃厚，因此辦公間的租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于她此前的預(yù)期，以至于徐女士不得不用“雞肋”一詞形容此物業(yè)。

　　三個(gè)人三種不同的投資選擇，也帶來(lái)了三種不同的投資收益。永盛地產(chǎn)總經(jīng)理張翰坤認(rèn)為，上述案例尚并不足以說(shuō)明投資商住公寓優(yōu)于投資寫字樓，更優(yōu)于投資商鋪。與之相反，張翰坤認(rèn)為，單純從回報(bào)情況來(lái)看，商鋪應(yīng)該是商業(yè)投資中的首選。

　　投資寫字樓，回報(bào)率居中

　　寫字樓是樓市中的民族音樂(lè)。它與商鋪有相近的概念，也是周邊越成熟、租金也越高越穩(wěn)定。但寫字樓對(duì)于周邊氛圍的要求不同于商鋪。辦公區(qū)域的發(fā)展不僅需要有良好居住環(huán)境和人流基礎(chǔ)，還需要整個(gè)地區(qū)商務(wù)氛圍和交通支持的配套。

　　目前，由于國(guó)家控制辦公樓的整體供應(yīng)量，因此辦公樓的市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)整體價(jià)格都處于穩(wěn)定上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金在兩年多的時(shí)間里翻了一倍，以CBD區(qū)域?yàn)槔��?009年是196元/平方米/月，現(xiàn)在應(yīng)經(jīng)上漲到390元/平方米/月。在一般情況下，寫字樓的回報(bào)率會(huì)比商業(yè)低一點(diǎn)，相比住宅要高，達(dá)到7%-8%。而寫字樓在市場(chǎng)供應(yīng)量上多于商業(yè)少于住宅項(xiàng)目。

　　投資商鋪，要有“養(yǎng)鋪”資金支撐

　　“投資商鋪的門檻很高。”張翰坤表示。這主要是兩方面因素決定的，首先，選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說(shuō)“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過(guò)街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。

　　第二，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄�住宅市�?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，但是其付款比例通常是首付50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。因此，通常來(lái)講，投資商鋪的人都是家底厚實(shí)的人。

　　張翰坤將商鋪、商業(yè)住宅、寫字樓這三樣物業(yè)形態(tài)類比于音樂(lè)中的古典音樂(lè)、流行歌曲與民族音樂(lè)。商鋪就像古典音樂(lè)一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較少，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。

　　投資商業(yè)住宅，門檻較低

　　商業(yè)住宅是流行歌曲。由于商業(yè)住宅的面積小、總價(jià)低，因此能為大眾階層接受并參與投資。在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)市場(chǎng)條件下，由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水準(zhǔn)有限，很多小區(qū)很難保持物業(yè)品質(zhì)，造成居住和辦公的人員混雜，使得社區(qū)品質(zhì)下降。

　　在這種情況下，如果該地區(qū)的地塊價(jià)值沒(méi)有提升，該社區(qū)的房屋價(jià)值則不會(huì)大幅提升，只能隨著貨幣價(jià)值及地區(qū)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。因此在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的背景下，商業(yè)住宅的造血功能僅限于租賃。在國(guó)際上，房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，即租售比的均衡水平為1：300左右，而中國(guó)目前的租售比水平達(dá)到了1：800甚至900，房屋的價(jià)格嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值。加之整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量較多，因此住宅的造血能力是比較低的，其年回報(bào)率一般在3%-4%。