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    今年年初，一則深圳未來將有111座“摩天大樓”的消息，引發(fā)業(yè)界對超高甲級寫字樓未來發(fā)展的高度關(guān)注。報道稱深圳200米以上的超高層建筑為例，規(guī)劃或在建的共有74座，將超過香港的40座和上海的63座。隨著京基金融中心和深圳證交所共34.5萬平方米的寫字樓進入租賃市場，深圳甲級寫字樓存量將達到287.8萬平方米。

    記者了解，2012年深圳至少將新增加5座甲級寫字樓，其中福田CBD依然是供應(yīng)的主戰(zhàn)場，分別有嘉里建設(shè)廣場第三座、榮超國際、世紀匯和深圳證券交易所大樓。而位于福田CBD的卓越世紀中心，也陸陸續(xù)續(xù)在推貨。

    相比之下二手寫字樓市場顯得相對沉靜。“商業(yè)存量要評估稅過戶，對于二手寫字樓影響很嚴重，成交乏力。” 業(yè)內(nèi)人士分析道。在深圳10月起對非住宅類房產(chǎn)將按評估價征稅收后，寫字樓市場呈現(xiàn)“買家觀望，賣家捂盤“的態(tài)勢。

    商業(yè)中心泛化加劇

    據(jù)權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，2009年初至今年6月，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長32%，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。多個城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火爆。未來5年深圳1萬平方米以上集中商業(yè)供應(yīng)量將達504萬平方米，寶安中心區(qū)增長率為177%；龍崗中心城增長率為160%；福田區(qū)增長率為77%；南山這增長率為60%。此外羅湖、龍坂片區(qū)也都有30%以上的增長�？偭坑涩F(xiàn)有的577萬平方米增加到1081萬平方米，體量翻倍。深圳商業(yè)競爭進入白熱化，并揭示著深圳商業(yè)中心泛化將成為必然，寶安、龍崗將升級為城市商業(yè)的副中心。短時間內(nèi)的供應(yīng)量爆發(fā)式增長將加劇商業(yè)購物中心的品牌同質(zhì)化競爭。

    專家預(yù)計，未來數(shù)年內(nèi)深圳都將是大型城市綜合體項目爭相爆發(fā)的時期。其主要原因是深圳本地經(jīng)濟增長快，內(nèi)需刺激明顯。其中福田、南山是最激烈的兩大主戰(zhàn)場，較受關(guān)注的則是中航城的龍頭物業(yè)中航中心明年的問世。作為中航城綜合功能板塊之一，中航中心以其強大的門戶地位與中心位置，承載著中航地產(chǎn)對未來的期許，更是為深圳貢獻一座具備中心地利與國際體驗的超5A寫字樓。還有建面6.5萬平方米的東海國際廣場購物中心、世紀匯以及皇庭IA Mall、金地大百匯、寶能太古城、華僑城歡樂海岸，可謂強者云集。

    業(yè)內(nèi)人士仍樂觀分析，雖深圳本地經(jīng)濟增速有所放緩，但仍保持相對平穩(wěn)態(tài)勢；同時，“刺激內(nèi)需”并借此減少對“外向型”經(jīng)濟的過度依賴，也是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型重要方向之一。社會消費仍會延續(xù)一個較快增長速度，促進商業(yè)發(fā)展。

    投資商業(yè)仍需要謹慎

    為何商業(yè)地產(chǎn)短短幾年為成為市場開發(fā)的“寵兒”？有市場觀點分析：商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控限制，同時開發(fā)企業(yè)認為商業(yè)地產(chǎn)有高額、穩(wěn)定的投資回報，還能平衡土地增值稅。此外，政府對城市形象的需求升級，以及住宅開發(fā)商企業(yè)形象的訴求，都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提速的推力。

    不過，某知名商業(yè)評論家也指出：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一哄而上的做法，同時給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的風(fēng)險。某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是簡單的一賣了之，缺乏明確和可行的盈利模式，最終可能導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”在短短的兩三年內(nèi)就消失。

    同時專家也提醒：與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)該更加理性，投資者應(yīng)該嚴格地計算投入和產(chǎn)出，否則容易陷入虧損的泥淖。目前，我國大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已出現(xiàn)虧損和失敗的案例，投資商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險，入市仍需謹慎。