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    趨勢：南移外遷綜合體化

　　從各寫字樓的修建性規(guī)劃方案不難看出，省城在建及待建的寫字樓集中在新興的南部新城或者郊區(qū)。后北屯、楊家堡、龍堡村、金勝村、許東村等列入省城城中村改造項目的規(guī)劃方案中，均有一定規(guī)模體量的主力寫字樓規(guī)劃。

　　這些準備近兩年動遷改造的城中村，不是集中在南部的龍城大街、晉陽湖片區(qū)、長風商務區(qū)內(nèi)，就是在城市周邊近郊地帶，省城寫字樓南移外遷的趨勢非常明顯。中房信息集團太原公司負責人李峰介紹，雖然城北依然是太原乃至山西的熱點區(qū)域，但隨著城市發(fā)展規(guī)劃的強力推進，北部城市中心寫字樓開發(fā)的熱度正慢慢退去，向南城集中。部分寫字樓項目因為土地的原因，零星落在城東、城西、城北的邊緣地帶。8月的樓市數(shù)據(jù)顯示，省城當月成交的寫字樓面積中，小店區(qū)占比84%，迎澤區(qū)占比16%。

　　5年前，省城寫字樓集中在親賢街、長治路，且以單棟建筑體的形式存在。而隨著省城城市綜合體的集中涌現(xiàn)，寫字樓綜合體化的趨勢明顯，如2006年投入使用的陽光國際商務大廈、2010年投入使用的千禧時代廣場及正在建設中的太原茂業(yè)廣場等。

　　這些在省城婦孺皆知的項目，都有一個共同的特征：寫字樓+住宅+商業(yè)。這種模式可以形成居住、餐飲、商務功能的互補優(yōu)勢，發(fā)揮1+1+1>3的效果。“寫字樓綜合體化的出現(xiàn)解決了傳統(tǒng)寫字樓只有辦公沒有商務休閑的難題。而伴隨著寫字樓辦公人群的人流聚集，這些綜合體更有望形成一個獨立的商圈影響周邊區(qū)域商務和經(jīng)濟發(fā)展。”國泰銀豐房地產(chǎn)公司的李明鐸認為，過去單體式建筑的寫字樓沒有形成自給自足的產(chǎn)業(yè)鏈，周轉率和承租率相對較弱。

    風險：并非避風港

　　寫字樓開發(fā)有著諸多優(yōu)勢，但是并非任何企業(yè)都能駕馭。

　　規(guī)劃設計師冀先生認為，地方政府和金融機構對于寫字樓類型的項目有所偏愛，因為對于政府而言，“政府要推動城市化進程，為市民生活打造更好的消費場所，提供更好的環(huán)境，提升城市的文化、消費的整體水平，寫字樓無疑是最好的載體。寫字樓可以變成一個城市的地標性工程，打造成城市的名片并帶動就業(yè)、稅收以及周邊土地的升值。”而對金融機構而言，在值得融資的項目之中，地方的金融機構“也會抓大放小，能做寫字樓的企業(yè)當然愿意支持。銀行也是企業(yè)，會追求風險最低，利益最大化。”

　　不過，正是因為寫字樓的發(fā)展不少動力來源于政府，因此冀先生強調(diào)開發(fā)寫字樓項目必須有幾個前提條件，一個城市能做寫字樓的地塊是稀缺的，因此要做此類項目，“第一是政府資源，能拿到好地”。而從事寫字樓開發(fā)的其他幾個要素，如品牌、資本、零售商資源以及人才等，在一定程度上也是從政府手中獲取地塊的條件，“現(xiàn)在政府的好地是不會給一般開發(fā)商的，它會先考察你有沒有品牌能力、資金實力、招商能力。”

　　業(yè)內(nèi)人士孫圣認為，寫字樓這個模式的本質(zhì)就是商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過長期的培育。寫字樓絕不是簡單地蓋一座大廈，再將其拆分成小的單位去賣，而是需要對區(qū)域居民習慣和消費能力以及如何在此地形成一個辦公及商圈進行深入思考。他說，“開發(fā)商做寫字樓，就相當于做一個杠桿不高、風險很大、周轉很慢的項目。”

　　孫圣稱，如果商場的布局設計不好，那么招商就困難；在寫字樓的硬件配置上沒有專業(yè)的顧問公司參與，以后推出市場就不會受到歡迎。所以，對于中小開發(fā)商和投資者來說，寫字樓養(yǎng)護和維修的費用高得令人咋舌，涉足要謹慎。