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    供應(yīng)高峰、需求不振、租金不高、空置率上升，當(dāng)這些問題都出現(xiàn)在鄭州寫字樓市場的時候，觀望或者悲觀情緒的出現(xiàn)并不意外，但樂觀的也大有人在。商業(yè)地產(chǎn)大躍進的背后，給開發(fā)商和投資者都留下了一個巨大的問號——商業(yè)過剩，誰是勝者？

    據(jù)數(shù)據(jù)顯示，鄭州人均商業(yè)面積超過一線城市，潛在的風(fēng)險尚未暴露，這只是時間問題。在很多專家和業(yè)內(nèi)人士看來，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)更是大競爭、大洗牌、大淘汰之時，商業(yè)地產(chǎn)面臨著數(shù)重巨大考驗。

    下半年鄭州寫字樓預(yù)計進入“井噴期”

    步入2012年之后，鄭州寫字樓市場出現(xiàn)后繼乏力的現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商僅在4月份有小幅放量。2012年上半年寫字樓市場新增供應(yīng)量較去年同期大幅減少，僅有不足10萬㎡的供應(yīng)量，同比降幅高達77.25%，供求比僅為0.42。在供應(yīng)量下滑的同時，成交量也出現(xiàn)直線下滑，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，鄭州市寫字樓成交21.63萬㎡，同比減少了45.83%，市場占比更是由同期的13%降至6%。

    2012年鄭州寫字樓總供應(yīng)量將會達到225.7萬平方米，是2010年全年供應(yīng)量的近3倍。

    太格地產(chǎn)機構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不少開發(fā)商把推盤計劃放到了下半年。在經(jīng)歷過去數(shù)年的開發(fā)期后，今年鄭州市將有近200萬平方米的新增寫字樓項目集中入市，為過去幾年供應(yīng)量的總和。單年增量與增幅都創(chuàng)下了鄭州寫字樓市場的歷史新高。

    從7月份開始，鄭州寫字樓明顯放量，楷林IFC、升龍廣場、東方鼎盛中心等寫字樓項目相繼開盤，單月新增供應(yīng)達12.99萬平方米，同比增長566.2%、環(huán)比增長217.6%；成交5.59萬平方米，同比增長27.6%、環(huán)比增長45.2%，也達到今年以來最高水平；成交均價12630元/平方米，同比降低 11.3%、環(huán)比上漲6.3%。

    至今年年底鄭州將有32個寫字樓陸續(xù)入市，新增供應(yīng)量應(yīng)該會達到200萬平方米。

    9月可能出現(xiàn)供應(yīng)高峰

    近幾年商業(yè)金融用地的大規(guī)模出讓，讓寫字樓市場開發(fā)量始終保持在較高水平。2010年出臺調(diào)控政策以來，住宅市場備受打壓，政府加速商業(yè)用地的推地步伐，開發(fā)商也不斷加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重，預(yù)計寫字樓市場大規(guī)模放量的情形還將持續(xù)。

    “從近期市場來看，多數(shù)城中村項目開始面市，且受金融區(qū)、新城區(qū)規(guī)劃影響，商業(yè)地產(chǎn)開始進入一個快速發(fā)展期，根據(jù)產(chǎn)品的開發(fā)周期來看，未來2-3年將有更多商業(yè)體陸續(xù)上市。而那時鄭州商業(yè)地產(chǎn)所存在的問題、矛盾和風(fēng)險，將陸續(xù)出現(xiàn)。”競合地產(chǎn)董事長王東分析，“該數(shù)據(jù)是按照城中村的供應(yīng)量來預(yù)測估算的，加上其他的商業(yè)項目，鄭州商業(yè)體量巨大，確實需要很長時間消耗。此外，隨著多中心格局的出現(xiàn)，兩三年之后，鄭州商業(yè)將面臨激烈競爭。

    目前鄭州大部分開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)都是被“逼”的，大多是“半路出家”，很多項目屬于“被商業(yè)地產(chǎn)”。蓋因城中村改造成本居高不下，僅靠做住宅的收益來“填平”成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以開發(fā)商被迫涉足商業(yè)。此外，一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來,因此給商業(yè)地產(chǎn)帶來全程運營鏈上的系列不確定性因素——由于開發(fā)時間較短、運營經(jīng)驗匱乏、商業(yè)人才短缺，致使一些項目無論在選址、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)布局、物業(yè)配套、招商對接等方面，都存在眾多不足。