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    西部商業(yè)看成都，成都商業(yè)看城南。投資專家最新觀點(diǎn)指出：未來(lái)城南商業(yè)吸納量為370萬(wàn)平方米，但目前實(shí)際最大可供應(yīng)量?jī)H為350萬(wàn)平方米。因此，投資城南更需要具備“動(dòng)態(tài)商業(yè)眼”。

    成都商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)持續(xù)放量，引發(fā)了業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)對(duì)密集上馬的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的質(zhì)疑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前成都大約有150個(gè)在建和待建的城市綜合體，上千萬(wàn)平方米的體量，其中大部分項(xiàng)目都集中在城南。而最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在今年一季度的三個(gè)月內(nèi)，成交套數(shù)分別為305套、372套和342套，而新增供應(yīng)量則分別為1331套、278套、1097套。成交和供應(yīng)之比約為0.38：1，與去年同期相比，市場(chǎng)疲態(tài)已現(xiàn)。

    西部商業(yè)看成都，成都商業(yè)看城南。投資專家最新觀點(diǎn)指出：未來(lái)城南商業(yè)吸納量為370萬(wàn)平方米，但目前實(shí)際最大可供應(yīng)量?jī)H為350萬(wàn)平方米。因此，投資城南更需要具備“動(dòng)態(tài)商業(yè)眼”。

    一邊是項(xiàng)目大量增加，供應(yīng)放量；一邊是成交疲軟，市場(chǎng)乏力。在成都商業(yè)地產(chǎn)一熱一冷的背后，特別是集中度較高的城南商業(yè)，是盲目開(kāi)發(fā)而造成的絕對(duì)過(guò)剩？還是因?yàn)槎唐诘南�化不良�?/p>

    雙方論戰(zhàn)
    太多還是不多？

    城南的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)跑成都樓市，城南的商業(yè)地產(chǎn)更是備受房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、購(gòu)房者、投資者們的高度關(guān)注。最具爭(zhēng)議、最能引發(fā)討論的關(guān)注點(diǎn)，則是關(guān)于綜合體眾多、商業(yè)體量巨大、市場(chǎng)容量能否支撐、大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)能否存活等話題。

    “就初具規(guī)模的新南天地板塊來(lái)看，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就有十余個(gè)，這么多項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)，且多數(shù)以同一副面孔出現(xiàn)，所以在該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目吃不飽的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。”對(duì)于城南的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春不無(wú)擔(dān)心：“成都商業(yè)地產(chǎn)版圖上，商業(yè)綜合體項(xiàng)目已高達(dá)百余個(gè)，這種大躍進(jìn)式的冒進(jìn)，使得局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫化的傾向。”

    成都復(fù)地營(yíng)銷經(jīng)理黎明對(duì)此卻持不同態(tài)度，他認(rèn)為：“從表面上來(lái)看，城南區(qū)域內(nèi)確實(shí)有不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中上馬，特別是近期大源組團(tuán)成為商業(yè)地產(chǎn)集中放量的密集區(qū)。但是從區(qū)域的規(guī)劃和今后的人口總量來(lái)看，發(fā)展是必然的。大源組團(tuán)居住區(qū)總面積達(dá)6.7平方公里，目前居住人數(shù)在20萬(wàn)左右。從現(xiàn)在區(qū)域的開(kāi)工量來(lái)看，稍微領(lǐng)先于人口的增長(zhǎng)而已，這是一種相對(duì)過(guò)剩。區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)不多，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的人口達(dá)到規(guī)劃的60萬(wàn)之后，目前在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則能很好地支撐今后的消費(fèi)需求。”

    一筆明賬
    350萬(wàn)㎡和370萬(wàn)㎡

    那么，城南的商業(yè)究竟過(guò)剩還是不足？我們以城市新中心、在建和擬建商業(yè)地產(chǎn)體量最大的天府新城為例。作為超前規(guī)劃的城市新區(qū)，天府新城基本上沒(méi)有規(guī)劃沿街底商，所有商業(yè)基本都以購(gòu)物中心的形式存在。根據(jù)高新區(qū)管委會(huì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，有業(yè)內(nèi)人士為我們算了一筆賬，也許有助于進(jìn)一步認(rèn)清城南商業(yè)多還是不多的問(wèn)題。

    以天府新城已建成道路132公里再打7折計(jì)算（并非每條道路旁邊都會(huì)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)），即天府新城可吸納的商業(yè)體量為132公里×0.7×4萬(wàn)平方米/公里=370萬(wàn)平米，（以一條長(zhǎng)為1公里的街道為例，沿街底商一般為一樓及二樓。進(jìn)深以10米計(jì)算，這條街道（左右兩側(cè)）的商業(yè)體量約為1000米×2側(cè)×2樓×10米進(jìn)深=40000平方米），這是天府新城理論上的商業(yè)吸納量。

    目前已知的天府新城規(guī)劃中，包含大體量商業(yè)的城市綜合體有茂業(yè)中心、中航時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、中航城市廣場(chǎng)、創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)、世豪廣場(chǎng)等16個(gè)。按每個(gè)5萬(wàn)平方米商業(yè)（不含寫(xiě)字樓）的最上限計(jì)算，再考慮到世豪廣場(chǎng)、保利廣場(chǎng)的大體量商業(yè)，這16個(gè)城市綜合體的商業(yè)總體量算約為100萬(wàn)平方米。

    此外，區(qū)域內(nèi)尚未未公開(kāi)規(guī)劃、性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地項(xiàng)目有80余個(gè)，除去純寫(xiě)字樓項(xiàng)目后，規(guī)劃有商業(yè)的項(xiàng)目約50個(gè)左右，每個(gè)項(xiàng)目占地面積基本在30—50畝之間，按城市綜合體和帶底商的寫(xiě)字樓項(xiàng)目1：1的比例計(jì)算，則城市綜合體的商業(yè)總體量約為50×0.5×5萬(wàn)平方米/個(gè)=125萬(wàn)平方米，帶底商的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的商業(yè)總體量約為50×0.5×3萬(wàn)平方米/個(gè)=75萬(wàn)平方米，兩者相加約200萬(wàn)平方米。

    如前所述，天府新城的商業(yè)體量約為300萬(wàn)平方米，加上已經(jīng)建成的世紀(jì)城步行街、西蜀廊橋、海洋樂(lè)園部分商業(yè)，體育公園、大源中央公園內(nèi)的部分商業(yè)，天府新城商業(yè)總體量應(yīng)該不會(huì)超過(guò)350萬(wàn)平方米，與該區(qū)域的商業(yè)吸納量370萬(wàn)平方米尚有一定差距。如果依此計(jì)算來(lái)看，天府新城的商業(yè)體量還并未達(dá)到市場(chǎng)需求。

    投資秘訣好產(chǎn)品+好時(shí)機(jī)中成房業(yè)在發(fā)布的一份成都商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告中顯示，成都市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)上馬都比較快，而不少原本只做住宅的開(kāi)發(fā)商，最近幾年里都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致供應(yīng)量驟然增加。更重要的是，大量商業(yè)項(xiàng)目以千篇一律的面目推向市場(chǎng)，造成了成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)局部“過(guò)剩”的現(xiàn)象。

    從目前的總成交量上看，成都商業(yè)地產(chǎn)雖然沒(méi)有2011年的好行情，但今年一些品牌開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目依然受到投資者的追捧。金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每次推出新的商業(yè)房源就會(huì)被哄搶一空；藍(lán)光空港國(guó)際城近幾個(gè)月的表現(xiàn)也很搶眼，開(kāi)盤去化率高達(dá)90%。華潤(rùn)二十四城社區(qū)內(nèi)的臨街商鋪、金恒德國(guó)際汽車汽配用品城等多個(gè)特色商業(yè)項(xiàng)目，讓業(yè)界見(jiàn)證了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的魅力。

    成都CRC（商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)）聯(lián)盟專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的成功，除了科學(xué)規(guī)劃、良性的運(yùn)營(yíng)以外，入市的時(shí)機(jī)也是非常重要的。這其中包括區(qū)域發(fā)展速度、消費(fèi)習(xí)慣等各方面因素。

    曾經(jīng)活躍在成都商業(yè)地產(chǎn)界的“熊貓叔叔”在其博客中寫(xiě)道，“只要不是在窮山惡水的荒蠻之地做商業(yè)，一般而言，商業(yè)不會(huì)死掉，只是不知道它什么時(shí)候能活。但就是這把握時(shí)機(jī)的能力正是考量人才與大師的重要區(qū)別。”他表示，2005年時(shí)，周邊擁有多個(gè)別墅小區(qū)的戛納印象橫空出世，但門可羅雀，舉步維艱，接連換了幾任營(yíng)銷（招商）總監(jiān)都救不活這個(gè)龐然大物。然而在2008年時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，如今的戛納印象早已是當(dāng)?shù)貦n次最高、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)旗艦，當(dāng)仁不讓地成為華陽(yáng)商業(yè)的‘一哥’，其口岸早已是一鋪難求。真不知當(dāng)年被炒掉的營(yíng)銷（招商）總監(jiān)們見(jiàn)此情形會(huì)不會(huì)仰天長(zhǎng)嘆——生不逢時(shí)啊。