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    從限購到限貸、限價(jià)，樓市調(diào)控政策一波更比一波嚴(yán)厲，住宅市場(chǎng)因樓市調(diào)控漸漸趨于平穩(wěn)，在如今住宅投資被限，通脹依舊的大勢(shì)之下，當(dāng)我們把視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上的時(shí)候，其實(shí)它已經(jīng)在醞釀一場(chǎng)“爆發(fā)”。

　　寫字樓投資，唱響春天里

　　連續(xù)的宏觀調(diào)控政策為寫字樓投資提供了機(jī)會(huì)，石家莊寫字樓產(chǎn)品引起了投資客的興趣�？傮w來看，石家莊高檔寫字樓依然屬于鳳毛麟角的稀缺產(chǎn)品，目前存在的先天下寫字樓、財(cái)智·西美寫字樓等項(xiàng)目雖可謂高檔但發(fā)展已經(jīng)成型，租用情況已經(jīng)飽和，租金價(jià)格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，不具備較大的投資空間，目前在售的高品質(zhì)寫字樓亦是不多，尤其城市中心可供投資的選擇更是較少。

　　隨著人們對(duì)投資寫字樓的一些關(guān)鍵元素的熟悉，寫字樓投資群體正在日漸龐大。從實(shí)際情況來看，投資寫字樓的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于住宅投資，眾所周知，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，對(duì)一些擁有住房公積金的個(gè)人投資客，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本”的選擇。但是，由于住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較多，加之受政策影響價(jià)格走低明顯，尤其是不同地點(diǎn)的物業(yè)之間可替代性高，所以租金的上升空間相對(duì)較低，住宅的投資回報(bào)率也相對(duì)偏低。目前石家莊租賃市場(chǎng)上的出租住宅，處于供求基本平衡的狀況，所以住宅投資者要考慮空置的問題。如果以后石家莊像北京那樣，住宅禁止辦公的政策出臺(tái)，住宅的回報(bào)收益就變得更難以預(yù)測(cè)。

　　與此同時(shí)，石家莊寫字樓租賃市場(chǎng)日益顯現(xiàn)出市場(chǎng)商機(jī)，盡管目前寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)也在逐漸增大，但相比其他發(fā)達(dá)城市如上海、北京等，石家莊寫字樓的供應(yīng)量依然偏少。隨著公司辦公觀念的改變，石家莊寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)應(yīng)該是求大于供。

　　如何選擇寫字樓投資產(chǎn)品？

　　石家莊寫字樓的客戶群體分化比較明顯，高檔寫字樓面向的是國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)或其分支機(jī)構(gòu)，同時(shí)，由于高檔寫字樓各方面的配套齊全，導(dǎo)致其售價(jià)一直居高不下。目前石家莊一環(huán)中心的高檔寫字樓售價(jià)約為7500-18000元/平方米不等，間隔面積較集中，多在100-300平方米一個(gè)單位，以一個(gè)200平方米，售價(jià)為18000元/平方米的寫字樓計(jì)算，首期五成的金額就需要180萬元。這對(duì)于石家莊的投資群體來說，應(yīng)該是一個(gè)不低的門檻，但是高投入帶來的當(dāng)然就是高回報(bào)。目前石家莊高端寫字樓租金水平可以達(dá)到2.8元/平方米/天，遠(yuǎn)高于住宅的投資回報(bào)，對(duì)于資金充裕者，可能是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是對(duì)于一般投資者，一環(huán)中心的寫字樓成本偏高，性價(jià)比較差，投資應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

　　商住混合的寫字樓及公寓一般面積分割較小，價(jià)格大部分集中在6000-8000元/平方米，租金在1.2-1.5元/平方米/天左右，是中小型投資者較為理想的投資類型。同時(shí)，由于公寓及商住混合寫字樓的使用成本低，在公用設(shè)施配套等方面雖強(qiáng)于住宅。但是這些產(chǎn)品會(huì)由于物業(yè)管理水平及電梯、停車等配套設(shè)施的不同而產(chǎn)生反差很大的入住率，因此常會(huì)導(dǎo)致租客更換頻繁，穩(wěn)定性也較差，租金回報(bào)不如寫字樓穩(wěn)定，投資時(shí)務(wù)必考慮周全。

　　據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)反饋：市中心的高品質(zhì)寫字樓的空置率相對(duì)較低，租客也相對(duì)高端，租用周期都在3-5年甚至10年以上。租客多需求約100-800平方米建筑面積的寫字樓，入駐的公司水平相差不大，租金回報(bào)較為穩(wěn)定持久，非常適合投資。尤其中心旁一些戶型單位面積較小的寫字樓，總價(jià)相對(duì)較低，與公寓投資成本差不多，回報(bào)率卻遠(yuǎn)高于公寓，對(duì)于大眾投資者，這類產(chǎn)品具備非常高的投資價(jià)值。