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    和二手商鋪市場(chǎng)租售供需兩旺的行情相比，開年兩個(gè)月來，杭州的二手寫字樓市場(chǎng)略顯寡淡。透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開年至今，杭州主城區(qū)二手寫字樓的日均成交量約為1-2套，而在商業(yè)地產(chǎn)行情較好的去年年初，這一數(shù)字則為2-3套。

    “盡管二手寫字樓市場(chǎng)上投資客很少，絕大多數(shù)都是自用型客戶，但今年開年來住宅價(jià)格的迅猛打折甚至是斷崖式下行，還是在很大程度上影響了買家對(duì)后市的走勢(shì)判斷，因而形成了比較濃重的觀望心態(tài)，至少會(huì)覺得現(xiàn)在不急著買，再看看價(jià)格很可能會(huì)下來一些，可以擇機(jī)撿個(gè)漏。”一位資深業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然寫字樓市場(chǎng)向來相對(duì)獨(dú)立，用某開發(fā)商的戲言來說就是“降價(jià)也未必就有人買，降了也不會(huì)有老業(yè)主來砸售樓部”，但樓市“一損俱損，一榮俱榮”的內(nèi)在連帶效應(yīng)仍然存在。

    受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和去年好行情影響
    二手租賃市場(chǎng)3月旺季不旺

    在二手寫字樓市場(chǎng)上，租賃量一直占據(jù)了主導(dǎo)比例，比如一個(gè)中介門店經(jīng)手的十單交易中，往往八單都是租賃，剩下兩單才是買賣。

    “開年以來的二手寫字樓租賃市場(chǎng)比起過年前已經(jīng)好很多了，但和往年同期相比還是偏弱。比如往年這個(gè)時(shí)候我們門店的月租賃量能夠達(dá)到近二十單，今年只有十單左右；再比如平均租金從年前的2.1-2.2元/平方米/天漲到了年后的2.3-2.4元/平方米/天，平均兩毛左右的漲幅也略遜于往年。”沐和商業(yè)地產(chǎn)寫字樓部經(jīng)理曾祥瑞介紹。事實(shí)上，去年二手寫字樓市場(chǎng)行情十分活躍，僅僅上半年租金就普漲兩成左右，而前年一整年也就漲了一成多，應(yīng)該說這和今年開年寫字樓租賃走淡也有一定的關(guān)聯(lián)，在經(jīng)歷了去年的高歌猛進(jìn)之后，目前寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)滯漲期和消化期。

    “最近租賃行情確實(shí)不太好，不僅交易量不多，客戶來電量也少了很多，造成了3月旺季不旺的局面。”中原地產(chǎn)寫字樓部經(jīng)理李云峰從2007年就開始專門經(jīng)手二手寫字樓交易了，據(jù)他分析認(rèn)為：“一來今年開年比較早，最近天氣也一直不好，二來租戶都是租來自用的，因此還是跟企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況和資金狀況掛鉤。就像我們這邊有兩位想找一兩千方寫字樓的大客戶，過年前就接觸了好幾個(gè)月，本來以為年后差不多就能成交了，結(jié)果過年后再聯(lián)系，開始還出來看看我們推薦的寫字樓，后來干脆就不看了，說暫時(shí)先緩緩。其實(shí)也是因?yàn)橘Y金不寬裕，換個(gè)新寫字樓，一般都是往好里換，還要先裝修，算算都是成本，資金不太夠用的情況下也就能不動(dòng)先不動(dòng)了。”

    酒店式公寓六成辦公四成居住
    純寫字樓一兩百方面積最受寵

    在目前的市場(chǎng)需求中，無論租賃還是買賣，面積大多為幾十方的酒店式公寓和面積段為一兩百方的寫字樓最為受寵。值得一提的是，根據(jù)沐和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中小面積酒店式公寓占到了總量的大約四成，應(yīng)該說占據(jù)了最大的市場(chǎng)份額；面積在一兩百方的寫字樓占比則為25%-35%，堪堪與酒店式公寓抗衡；三五百方面積的寫字樓占20%，剩余為面積在500方以上的大型寫字樓。

    “純寫字樓方面，最受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品總價(jià)在200萬左右，戶型則集中在80-130方、150-250方這兩個(gè)面積段。而一般選擇小面積酒店式公寓辦公的是一些小規(guī)模公司，比如創(chuàng)業(yè)型公司、小型辦事處、網(wǎng)店等，現(xiàn)有的市場(chǎng)占有量和較低的酒店式公寓項(xiàng)目空置率說明這一類小公司在目前的杭州市場(chǎng)上還是占到蠻大比例的。單單就酒店式公寓出租市場(chǎng)來說，目前來看用作辦公的占六成以上，剩下的才是用來居住的；當(dāng)然這和房東對(duì)租客的選擇也有關(guān)系，購(gòu)買酒店式公寓的基本上都是投資客，他們更傾向于租給公司辦公用，一來公司對(duì)租金的承受能力更好，二來精裝修交付的酒店式公寓無須添置家具電器就可以租給公司使用，這對(duì)房東來說省心不少。此外，這也是市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)后的結(jié)果，當(dāng)一個(gè)酒店式公寓樓盤有不少公司入駐后，普通住客從居住環(huán)境考慮會(huì)不太愿意進(jìn)來，由此也會(huì)慢慢演變成一個(gè)以辦公為主的商住樓。”曾祥瑞介紹道。

    而在一些寫字樓項(xiàng)目相對(duì)稀缺的板塊，酒店式公寓更是成了公司租戶的香餑餑，辦公為主的情形更加明顯。曾祥瑞舉例說：“像城北板塊，目前在使用中的寫字樓不多，只有美都廣場(chǎng)、南北商務(wù)港、尚品商務(wù)樓等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤，因此像新青年廣場(chǎng)這樣的酒店式公寓盤就很俏，價(jià)格也漲得比較快。一年之間，新青年廣場(chǎng)的租金就從1.5元/平方米/天漲到了2.1元/平方米/天，售價(jià)也從13000元/平方米漲到了現(xiàn)在的17000-18000元/平方米。”

    此外，近來一手住宅市場(chǎng)價(jià)格下行明顯，有著類住宅功能的一手酒店式公寓也受到牽連，從去年的保利·灣天地到中天·西城紀(jì)，再到不久前的綠城·財(cái)通中心，無一不是靠較低的價(jià)格才換到了不錯(cuò)的成交量。但由于一手酒店式公寓從銷售到交付使用還有差不多兩年時(shí)間，二手酒店式公寓市場(chǎng)又以出租為主轉(zhuǎn)手不多，因此一手市場(chǎng)的低開現(xiàn)象目前并未對(duì)二手市場(chǎng)的銷售價(jià)格造成影響。