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　　5、老業(yè)主退房潮洶涌來襲

　　當(dāng)房價下跌的聲音此起彼伏的時候，一個特殊群體登場了——降價樓盤的老業(yè)主。除了開發(fā)商之外，最不愿意看到房價下跌的就是老業(yè)主，誰愿意剛買幾個月的房子一夜之間縮水幾十萬元？于是，老業(yè)主成為2011年杭州樓市中的重要角色，幾乎哪兒有價格硝煙哪兒就有他們的身影。老業(yè)主以“退房、補(bǔ)差價”為訴求核心，與開發(fā)商展開了各種各樣的“斗爭”。這場遠(yuǎn)比2008年規(guī)模更大的退房潮，引發(fā)了社會輿論的廣泛關(guān)注。支持者認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)尚未交付，老業(yè)主有權(quán)選擇退房；反對者認(rèn)為，老業(yè)主應(yīng)該遵守契約精神，任何投資都是有風(fēng)險的，這也包括房產(chǎn)。不過，至少從目前的結(jié)果來看，雙方曠日持久的“斗爭”并未結(jié)束，老業(yè)主退房訴求并未實(shí)現(xiàn)。
　　點(diǎn)評：退房潮涌現(xiàn)是房價下跌的一個必然產(chǎn)物。一些樓盤不敢輕易降價，顧慮老業(yè)主是其中一個很重要原因。事實(shí)證明，降價之后開發(fā)商為了應(yīng)付老業(yè)主，要付出相當(dāng)大的代價。從這一意義上說，雖然老業(yè)主左右不了市場，但他們有可能推遲或阻礙一些樓盤的降價計(jì)劃。隨著更多樓盤加入降價陣營，明年要求退房的老業(yè)主數(shù)量有可能還會增加。從法理上說開發(fā)商沒有義務(wù)對老業(yè)主進(jìn)行價格補(bǔ)償，不過星河灣近日在上海補(bǔ)償老業(yè)主6億元，此舉會否在業(yè)內(nèi)引發(fā)連鎖反應(yīng)也未可知。無論如何，只要明年樓市價格繼續(xù)下跌，退房潮就一定還會伴隨樓市。

    樓市關(guān)鍵詞：破產(chǎn)、代建、成本價、基金

　　6、宋衛(wèi)平連夜辟謠綠城“破產(chǎn)門”

　　11月1日晚，杭州房產(chǎn)界爆出重磅新聞。一則關(guān)于浙江房地產(chǎn)第一大佬綠城房產(chǎn)“申請破產(chǎn)”的傳言，讓整個杭州房產(chǎn)界炸開了鍋。
　　對此，綠城官方迅速做出了回應(yīng)，稱綠城的一切工作都在正常運(yùn)營中，傳言不知從何而起。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平，更是在凌晨親自捉刀，通過“綠城房產(chǎn)”官方微博回應(yīng)外界質(zhì)疑，稱“傳聞子虛烏有，綠城一切尚好，一切還在可控范圍內(nèi)”。
　　點(diǎn)評：2011年樓市出臺的限購限貸政策，無疑讓“高端物業(yè)營造專家”綠城首當(dāng)其中。根據(jù)上市公司最近公布的業(yè)績，今年綠城前11月銷售金額為307億元，距離全年550億元的銷售目標(biāo)尚遠(yuǎn)，目標(biāo)完成率僅55.80%。
　　銷售不暢、居高不下的市盈率、高負(fù)債率，前幾年在土地市場上過于高調(diào)的作風(fēng)，以及調(diào)控來襲時不同于很多大佬的“堅(jiān)持不降價”，這一切都讓綠城在2011年處在了風(fēng)口浪尖。
　　從“海航30億收購綠城”，到“銀監(jiān)會調(diào)查綠城信托”，到“綠城破產(chǎn)門”，再到“阿里巴巴員工團(tuán)購”，再到旗下項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“綠城足球俱樂部轉(zhuǎn)讓”事件，綠城這一年過得實(shí)在是有些坎坷。
　　綠城被破產(chǎn)門事件中，綠城需要思索的是，為何每次調(diào)控來襲，綠城都頻頻“被倒下”。而房地產(chǎn)這個行業(yè)所應(yīng)該思索的是，綠城這樣近乎執(zhí)拗地堅(jiān)持理想主義道路的公司，它是否真的應(yīng)該倒下。綠城在這樣的大行情下會何去何從？故事還在延續(xù)中。

　　7、濱江控股成立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金

　　11月30日下午，濱江創(chuàng)投普特資本新聞發(fā)布會在濱江湘湖一號會所舉行。在這次發(fā)布會上，杭州濱江控股集團(tuán)董事長戚金興正式宣布：普特基金正式對外宣布啟動。
　　據(jù)悉，普特基金（普特一號）是濱江創(chuàng)投旗下杭州普特股權(quán)投資管理有限公司募集的第一支房地產(chǎn)股權(quán)投資基金�；�金的第一筆6億資金已經(jīng)在發(fā)布會當(dāng)天募集完成，12月底，力爭這一支基金的募集金額提升到20億，預(yù)計(jì)明年基金的總額將達(dá)50個億，后年計(jì)劃將募集金額提升到100個億�；�金將擇機(jī)注入浙江的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)的投資。
　　點(diǎn)評：作為一家擅長低位拿地和項(xiàng)目運(yùn)營的公司，濱江在每一年的杭州樓市都能給人帶來驚喜。這一年，濱江讓市場眼前一亮的，無疑是其在跨行業(yè)領(lǐng)域上的一連串動作。如果說年初的時候，濱江還是一家純粹的開發(fā)商，那么現(xiàn)在，它已經(jīng)是一家涉獵生物制藥、創(chuàng)投、房地產(chǎn)基金的多元化綜合公司，這也讓濱江成功削減了調(diào)控所帶來的一些影響。
　　就如戚金興所言，調(diào)控雖嚴(yán)厲，但恰好是房地產(chǎn)基金發(fā)展的最好時期。管理層一再收緊銀根，民間融資成本飆升，同時房企上市、再融資也處于停擺，大量的房地產(chǎn)企業(yè)需要資金。這個時候介入，確實(shí)是再好不過的時機(jī)。
　　在中國的房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金十年，眾房地產(chǎn)商勉力過冬的時候，憑借著對行業(yè)前景的精準(zhǔn)把控，濱江又一次走在了前頭。

　　8、華元房產(chǎn)跌破成本價銷售

　　開發(fā)商虧本賣房是今年的又一震撼之舉。11月中旬，華元房產(chǎn)的一項(xiàng)舉動震撼杭城樓市：旗下7個樓盤全線降價，并向購房者承諾“降價補(bǔ)償”。對于降價之后的價格，華元房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，其中有兩個樓盤已經(jīng)跌破成本價。
　　跌破成本價的是玉榕莊排屋和美林公館90平方米精裝公寓，折后價格分別為14000元/平方米和16000元/平方米。盡管今年杭州樓市降價潮此起彼伏，但是像美林公館這樣公開承認(rèn)并高調(diào)宣傳跌破成本價的，還是首個。
　　另外，龍湖香醍溪岸也被坊間流傳僅以成本價銷售，樓盤于11月23日推出210套房源，絕大部分折后價格在5900元/平方米，折后總價約50萬元。
　　臨近年底，德信泊林印象新推出房源11、12號樓房源，起價13650元/平方米、均價14800元/平方米。自從去年12月開盤以來，德信泊林印象的價格一直在19000——20000元/平方米徘徊，直到今年3月最近的一次開盤，開盤價格也在20000元/平方米左右——作為九堡板塊的首個降價樓盤，直降5000元/平方米左右，這樣的優(yōu)惠幅度，不能不說是誘惑力十足。而對于開發(fā)商曬出的起碼1.6萬元的成本價，這次的售價也直接擊穿了。
　　點(diǎn)評：開發(fā)商虧本銷售，這在前幾年匪夷所思。今年樓市涌現(xiàn)的虧本銷售現(xiàn)象，不再是房企的營銷噱頭，而是一種符合經(jīng)濟(jì)邏輯的市場行為。如果連生存都成為一個嚴(yán)重問題的話，利潤的重要性就會降到其次。從表面上看虧本銷售確實(shí)是犧牲了利潤，但是可以提高銷量，在短期內(nèi)為房企增加現(xiàn)金流。錢以后可以慢慢賺，但此時此刻最迫切的就是保證資金鏈的安全，這就是房企虧本銷售的初衷。
　　從市場經(jīng)濟(jì)的角度而言，市場的底線不是由哪一家具體的公司來決定的，單個樓盤的成本是不能作為樓市支撐的，但是樓市普遍的成本，應(yīng)該會形成一個相對的階段性支撐。