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　　2011年的杭州樓市，實(shí)在讓人遭遇了太多的意外。
    原來房價真的可以打5折，原來開發(fā)商真的會瀕臨破產(chǎn)，原來成本價銷售也可以現(xiàn)實(shí)存在……
    那么，哪些又是最為牽動人心的事件？

    樓市關(guān)鍵詞：限購令、土地新政、價格戰(zhàn)、零成交、退房潮

　　1、“限購令”細(xì)則出臺

　　今年2月底，杭州“限購令”細(xì)則出臺，并于3月1日正式實(shí)施。“限購令”規(guī)定，在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。違反規(guī)定的，將不予辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。
　　作為限購政策的孿生姐妹，限貸政策也層層加碼，首套房從兩年前的首付20%利率7折優(yōu)惠，直到如今的首付40%利率上浮10%，二套房首付比例更是提升至60%，利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停貸。以100萬元20年期商業(yè)貸款為例，根據(jù)最新的基準(zhǔn)利率計(jì)算（等額本息還款法），如果享受7折利率月還款額6564元，利率上浮20%月還款額8653元，20年將多支付50余萬元利息。
　　點(diǎn)評：杭州并不是最早出臺“限購令”的城市，但卻是受“限購令”影響最深的城市之一。杭州樓市10年來的繁榮，離不開溫州、臺州等地購房者的有力支撐。“限購令”實(shí)施后，外地購房者撤場，而本地已擁有2套房產(chǎn)家庭的購房需求也得到抑制，有效需求大幅下滑。房貸政策的變化顯然使購房者擔(dān)負(fù)更大的利息成本，提高了購房門檻。限購限貸政策已對2011年杭州樓市產(chǎn)生了深刻影響，同時也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是影響明年樓市最主要的政策因素。

　　2、“10%保障房配建”新規(guī)出爐

　　為貫徹落實(shí)國家調(diào)控要求，2月28日，杭州市政府出臺“關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見（杭政函〔2011〕22號）”其中讓人印象深刻的有一條，即“在科學(xué)規(guī)劃、合理布局的前提下，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。
　　此后，在杭州的土地掛牌文件上，“保障性住房”的配建面積被明確寫入掛牌文件當(dāng)中，而且“保障性住房”的性質(zhì)被明確為“公共租賃住房”。除了保障房配建面積外，掛牌文件還規(guī)定了保障房建筑面積比例，以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房將由競得人按《杭州保障性住房配建協(xié)議書》的規(guī)定，建成后無償移交給杭州市房產(chǎn)管理局。
　　點(diǎn)評：根據(jù)杭州國土資源局公開信息顯示，今年杭州主城區(qū)總土地出讓額316.7億元，同比去年下降36%，創(chuàng)下了三年來土地出讓收入最低。應(yīng)該說，2011年杭州開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓�，�?0%保障房配建政策，也是其中的一個原因。
　　1—4月，因?yàn)榈却�新的土地政策出爐，杭州主城區(qū)沒有宅地出讓，僅有幾塊商業(yè)用地成交，直接影響全年拿地總量；而5—8月份，“10%保障房配建”新規(guī)出爐，這讓本就不甚熱情的開發(fā)商拿地?zé)崆樵俅谓禍�。這段時間共有11宗“配建保障房”宅地出讓，中小開發(fā)商成為拿地主角，而大開發(fā)商則只作壁上觀。
　　不過臨近年底，為了吸引更多開發(fā)商參與，不知是巧合還是別有深意，新近出讓的8宗宅地，均不再要求配建10%保障房用地，這個土地新規(guī)在實(shí)施了半年之后，便得到了無言的結(jié)局。

　　3、中外公寓首扛降價大旗

　　如果說2008年扛起降價大旗的是外來地產(chǎn)大鱷萬科，那么2011年，首先帶領(lǐng)杭州樓市邁入價格風(fēng)暴時代的，毫無疑問，是德信中外公寓。
　　五六月份前，樓市依然在不痛不癢、半清不楚的小折扣、小優(yōu)惠中糾結(jié)前行。6月21日，德信中外公寓首次推盤打破僵局，公布均價14800元/平方米，起價僅12980元/平方米，和周邊均價相比，首次跌破8折的預(yù)期，立刻引起了軒然大波�；仡^來看，這一天是今年杭州樓市的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
　　德信中外公寓位于下沙金沙湖板塊，與龍湖滟瀾山僅一墻之隔，與名城湖左岸、東海檸檬郡等樓盤都相距不遠(yuǎn)。德信中外公寓低價入市，對這些樓盤的影響首當(dāng)其沖。
　　隨著行情的繼續(xù)下探，保利東灣、世貿(mào)江濱花園等周邊樓盤相繼跟進(jìn)，湖左岸推出8折優(yōu)惠，臨近年底，龍湖滟瀾山更是以一萬三的均價超低價開盤。
　　隨著降價潮的蔓延，不僅是下沙，整個樓市儼然是一片混戰(zhàn)。德信臻園特價房均價直降7000元，市中心豪宅新湖武林國際低價開盤，年底，順發(fā)吉祥半島和名城公館更是貼身肉搏。
　　點(diǎn)評：今年的杭州樓市，樓盤降價無疑已經(jīng)成為最熱門的話題。
　　從對老客戶的顧慮，不敢降價，到公開降價，到降價比拼，整個樓市包括客戶、開發(fā)商在內(nèi)，心態(tài)都在價格戰(zhàn)中不斷發(fā)生變化。當(dāng)然，除了降價之外，定向營銷、開發(fā)iphone客戶端、電話短信攻勢……為了吸引更多的購房者，開發(fā)商動足了腦筋。從之前的存抵活動，到后來的無理由退房，還有針對一些大企業(yè)的員工進(jìn)行定向營銷。樓市價格戰(zhàn)在愈演愈烈中，真正印證了這句話：沒有最低，只有更低。

　　4、“零成交”樓盤成樓市一大奇觀

　　樓市經(jīng)歷“黃金十年”，留給太多人“瘋狂”、“火爆”的烙印。不過2011年的杭州樓市，原先的瘋狂和火爆開始褪色，與樓市前幾年“日光盤”比比皆是相比，行情出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。很多樓盤早在開盤前幾個月就開始蓄客，避免開盤時無人問津的尷尬。但是這樣的尷尬還是不可避免地出現(xiàn)了，有的樓盤首次開盤一周內(nèi)，預(yù)定只有寥寥數(shù)套；有的樓盤不愿意降價，1個月竟然賣不出1套。更有甚者，由于前期蓄客很不理想，有的開發(fā)商拿到預(yù)售證后無奈“捂盤”，于是樓市“零成交”樓盤驟然增加，成為2011年杭州樓市的一大奇觀。
　　點(diǎn)評：“零成交”現(xiàn)象的出現(xiàn)，傳達(dá)了一個十分重要的信號：市場已經(jīng)轉(zhuǎn)冷。2011年杭州住宅可售房源已創(chuàng)歷史新高，已經(jīng)造成階段性過剩局面，如果產(chǎn)品或者價格沒有競爭力， “零成交”也就不足為奇了。“零成交”已經(jīng)對一些開發(fā)商造成了極大心理壓力，有的開發(fā)商選擇大幅降價，避免“零成交”尷尬；也有開發(fā)商選擇推遲開盤，而此舉顯然會增加明年樓市供應(yīng)量，使得市場形勢更為嚴(yán)峻。觀察明年樓市，只要“零成交”現(xiàn)象沒有消失，市場就不會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。