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　　2011年的杭州樓市，哀鴻遍野。受限購限貸調(diào)控政策的影響，幾乎所有的住宅房源都受到了影響。

　　別墅排屋等面向改善型置業(yè)的高端物業(yè)自不必說，一方面，改善型客戶往往手上有多套房而沒有強烈購房意向，另一方面，有買房資格的少之又少，加上貸款限制帶來的一次性付款等苛刻要求，高端市場需求被壓至最小。

　　與此同時，因為首付、貸款利率提高等原因，首次置業(yè)的需求也受到了巨大影響。即使有心買房者，也懷揣著滿滿的觀望情緒，遲遲不肯下單。

　　唯有商業(yè)地產(chǎn)，卻在嚴(yán)冬中綻放出溫暖的氣息。一個簡單的事實是，2011年，杭州樓市中，成交最好的樓盤，不是住宅，而是商業(yè)地產(chǎn)。而在土地市場上，商業(yè)土地?zé)o疑也已經(jīng)替代了住宅用地，成為新寵。

　　毫無疑問，商業(yè)地產(chǎn)是此次調(diào)控中最大的受益者。

    成交：商業(yè)地產(chǎn)賣得最好

　　賣得最好的房子不是住宅，而是公建性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。這樣的事情，在杭州樓市很少出現(xiàn)。但2011年例外。

　　9月初，位于下沙沿江區(qū)塊的一個項目，以“起價7280元/平方米，8900元/平方米的均價”，完全刺激了人們的眼膜，最終讓觀望中的很多人，再次找到了“買房如買白菜”的感覺，最終下單。

　　寬敞的大馬路，變成了巨大的停車場，車子一直綿延到了沿江大道；售樓處前，搭起了100多米長的帳篷，里面人聲鼎沸，人滿為患……保利灣天地當(dāng)時的開盤現(xiàn)場，相信很多人還能記得。582套房源，1000多個客戶，當(dāng)天預(yù)定率就達到了95%。此后，灣天地又連推房源，頻頻發(fā)力，每一次都創(chuàng)造出了銷售旺季。

　　根據(jù)開發(fā)商保利地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，截至目前，灣天地認購1852套，簽約1835套，認購率已經(jīng)達到86%。在“零成交”不再是新聞的現(xiàn)在，保利灣天地的這個數(shù)據(jù)，如一騎絕塵，讓其他眾樓盤望塵莫及，并穩(wěn)穩(wěn)坐定了2011年杭州樓市銷售套數(shù)冠軍榜的寶座。

　　另一個值得一提的樓盤是城市之星。這個樓盤3月中旬推出CBD5號樓154套房源，這批房源為精裝修的“類住宅”，正好不在限購之列。結(jié)果，這批房源當(dāng)天就銷售80%，回籠資金達12億多元。而杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在短短半個月時間內(nèi)，這個單套總價在900萬元以上的樓盤，簽約率已經(jīng)達到93%，這樣的豪宅，這樣的限購的大背景，這樣的成交速度，實在令人咋舌。而到目前為止，這個樓盤已經(jīng)成交312套，回籠資金約30.61億元，讓不少開發(fā)商羨艷不已。

　　今年的熱銷商業(yè)項目中，還包括雙城國際、東和國際、東方紅街、世茂江濱Cosmo等等，它們都或長或短地在樓市中掀起過熱銷浪潮。

　　淡市下樓盤熱銷更需要“天時地利人和”，即一個樓盤需要有好的地段、好的產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)不限購限貸的特點，就成了其在嚴(yán)厲調(diào)控下的“天時”，并使得它在這樣低迷的行情下如魚得水，最終撬開了購房者的錢袋子。

    土地：商業(yè)用地最受寵

　　11月下旬，杭州土地市場出現(xiàn)了久違的一幕。當(dāng)天，杭州主城區(qū)共有三宗商業(yè)用地成功出讓，其中53號之江地塊引來了開發(fā)商爭搶，在58輪拉鋸戰(zhàn)之后才塵埃落定。

　　這個地塊毗鄰錢江三橋，為一線江景地塊，臨近景江城市花園、濱江家園、天富花園、近江家園、錢江時代公寓等小區(qū)，為名副其實的錢江新城地塊，地段比較稀缺�？赡芤舱�因為如此，所以地塊面積雖然不大，但參與競拍的開發(fā)商達到了五六家，競拍進行了58輪，主持人甚至開始提醒競買人注意市場風(fēng)險，讓人大跌眼鏡。

　　而這只是今年商業(yè)土地在土地市場上表現(xiàn)的一個縮影。

　　根據(jù)杭州市國土資源局公開數(shù)據(jù)，2011年主城區(qū)共賣地約316.7億元，創(chuàng)三年來的新低，為去年同期的64%，僅為2009年同期的40%。土地成交面積147萬平方米，可建面積392萬平方米，平均成交樓面價為8075元/平米，其中住宅土地成交樓面價8920元/平方米，較去年10777元/平方米住宅土地樓面價下降17%。

　　所有的數(shù)字都表明，住宅用地今年遭受到了冷遇。

　　值得一提的是，商業(yè)用地的數(shù)據(jù)卻顯得光鮮亮麗。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在住宅遇冷同時，杭州主城區(qū)商業(yè)用地成交額相比2010年卻不降反升，2011年主城區(qū)商業(yè)用地成交額147.76億元，同比去年上漲8%。無論是成交額還是成交占比都創(chuàng)下了2008年以來的最高，46.65%的成交額，商業(yè)用地毫無疑問已經(jīng)與住宅用地并駕齊驅(qū)，成為土地市場的又一個主角。

　　而在價格上，住宅用地市場顯然已經(jīng)告別了“地王頻出”的時代，而代之以“底價成交”，相反，商業(yè)用地卻能夠頻頻創(chuàng)造出熱度。據(jù)統(tǒng)計，今年出讓的商業(yè)土地中，溢價率在70%以上的達到了5宗，其中由浙江中鐵房產(chǎn)拿下的天城單元地塊，溢價率甚至達到了175.1%。

    趨勢：眾品牌公司紛紛涉獵商業(yè)地產(chǎn)

　　10月中旬，浙江房產(chǎn)界品牌開發(fā)商綠城集團，與杭州的百貨業(yè)巨頭百大集團，聯(lián)合舉辦了一場百大綠城西子國際發(fā)布會。在會上，兩位大佬在慶春廣場邊攜手打造的重磅產(chǎn)品——百大綠城西子國際正式對外亮相。

　　這個總建筑面積約28萬平方米的項目，規(guī)劃有五星級酒店、精裝城市公館、國際化甲級寫字樓、國際名品廣場等高端物業(yè)，是集居住、商業(yè)、娛樂、辦公、購物等多功能復(fù)合的高品質(zhì)城市綜合體。而更讓市場所關(guān)注的是，這是綠城在杭州的第一個城市綜合體項目。這不僅讓人浮想聯(lián)翩，一貫專注于住宅開發(fā)、也最擅長住宅開發(fā)的綠城集團，是否也在調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營商轉(zhuǎn)變。

　　事實上，在競爭日益國際化、多元化的杭州樓市，這樣的轉(zhuǎn)變是需要的。房產(chǎn)品的競爭，已經(jīng)不僅僅是造好房子，而要更多地考慮到業(yè)主入住后的生活。很多開發(fā)商在宣傳自己的產(chǎn)品時，也開始更多地推廣樓盤的配套價值。比如龍湖滟瀾山的20萬平方米天街、寶龍城市廣場的“下沙武林門”概念、寰宇天下80萬平方米綜合體的價值等等，無不為項目的銷售作出了卓越貢獻。

　　在開發(fā)商大踏步涉獵商業(yè)地產(chǎn)的同時，與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的人才價值也在悄然提升。據(jù)了解，在今年不景氣的房產(chǎn)形勢下，招商人才的薪酬還在不斷提升。比如，一個普通的招商崗位，原先最多也就10—15萬元的年薪，現(xiàn)在至少要15—20萬元。