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    更多的投資者已開始將目光從住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)到了潛力無限的寫字樓上，紛紛棄做房主改做“樓”主，把寫字樓當(dāng)成了“最后一桶黃金”，然而投資寫字樓遠(yuǎn)比投資住宅的難度更大，究竟該如何選擇呢？

    三大紀(jì)律 嚴(yán)格遵守

    紀(jì)律1：選老婆一樣選地段

    地段對(duì)于寫字樓的價(jià)值衡量非常必要，交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素，就好像找老婆一樣要細(xì)心研究。房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級(jí)酒店以及酒店式公寓、高級(jí)咖啡廳、娛樂中心、休閑會(huì)所、高級(jí)中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇天津發(fā)展中的商圈，如海河兩岸、鞍山西道科貿(mào)街和塘沽響螺灣等區(qū)域；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈為主，如南京路、小白樓和友誼路等區(qū)域。對(duì)于包括寫字樓在內(nèi)的房地產(chǎn)各類物業(yè)來講，區(qū)位是決定價(jià)值的根本性要素。

    小提示：寫字樓天生是“嫌貧愛富”的家伙，所坐落的區(qū)域是否發(fā)達(dá)或具有發(fā)展?jié)摿�，公司是否�?huì)來租，都是考量寫字樓未來價(jià)值的重要因素。

    紀(jì)律2：投資回報(bào)率低于8%莫出手

    投資回報(bào)率是一個(gè)寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)。比較投資方案的唯一依據(jù)，就是投資回報(bào)率。計(jì)算投資回報(bào)率有兩個(gè)簡(jiǎn)單的公式，第一個(gè)公式是：投資回報(bào)率=每平方米年租金/每平方米售價(jià)。從公式上看，高租金、低售價(jià)是投資的最佳方案。另一個(gè)根據(jù)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。
    寫字樓租賃的稅費(fèi)政策大致如下：營(yíng)業(yè)稅按當(dāng)年經(jīng)營(yíng)收入的5.565％，房產(chǎn)稅按12％，所得稅按經(jīng)營(yíng)收入扣除前兩項(xiàng)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)成本后的20％繳納，綜合稅率大概占經(jīng)營(yíng)收入的25％~34％。具體的各項(xiàng)稅率標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同區(qū)域不同物業(yè)有所區(qū)別。
    國(guó)家有關(guān)個(gè)人所得稅的繳納規(guī)定，寫字樓的租客基本上都是公司組織，租賃手續(xù)比較正規(guī)，需要發(fā)票做賬，以上的稅收難以規(guī)避。因此，扣除稅收加上租賃成本（物業(yè)管理費(fèi)等），再考慮不可避免的空置情況，實(shí)際的凈租金收益只是理想狀況下收益的2/3左右。投資回報(bào)率方面，若判斷出年租金回報(bào)率能達(dá)到8%就是較好的投資機(jī)會(huì)。

    相關(guān)：計(jì)算寫字樓回報(bào)率時(shí)不容忽視的10項(xiàng)參數(shù)

    1.購置物業(yè)的稅費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。
    2.交付前所交付的還款額。
    3.物業(yè)管理費(fèi)用和自己的管理費(fèi)用。
    4.裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用。
    5.首次出租的高折價(jià)。
    6.客戶違約率，客戶流轉(zhuǎn)率，給客戶的免租期。
    7.近期動(dòng)態(tài)的租金行情，未來租金的動(dòng)態(tài)變化。
    8.出租所涉及的稅費(fèi)。
    9.中介費(fèi)。
    10.貸款利息，首付款的資金成本。在利率方面，寫字樓要高于住宅近1％的利率。