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　　投資者面臨產(chǎn)權(quán)、收益、貨幣貶值風(fēng)險

　　“這對于開發(fā)商來說，百利而無一害的。”浙江大學(xué)管理學(xué)院徐金發(fā)教授說，這樣的營銷模式，幾乎已經(jīng)把所有的風(fēng)險都被轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。

　　然而對于投資者來說卻風(fēng)險重重。徐金發(fā)認(rèn)為，只要是投資房地產(chǎn)項目，首要因素就是要有產(chǎn)權(quán)。只有使用權(quán)就意味著，投資者花再多錢也只是一個“二房東”。如果遇到政策、產(chǎn)權(quán)方的變化，投資者就束手無策。

　　“這些各種各樣的保底收益也難有保障。”浙江中原中介部總經(jīng)理趙燮和在商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打十多年。他認(rèn)為，從經(jīng)營的角度來說，新建市場7%乃至9%的收益率不可能實現(xiàn)，能達(dá)到2%已屬相當(dāng)不錯。

　　雖然開發(fā)商承諾給客戶7%的年收益，但能否一直兌現(xiàn)卻是個問題�？赡芮皟赡陼�兌現(xiàn)，但是一旦發(fā)生資金鏈緊張，“售后返租”的項目就可能出現(xiàn)有頭無尾的情況。

　　趙燮和認(rèn)為，開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業(yè)主，之后即可全身而退。不過，開發(fā)商一般收到錢后不是存在銀行里生息返租，而是不斷地進(jìn)行開發(fā)周轉(zhuǎn)。一旦其中任何一個環(huán)節(jié)出狀況，不僅返租無法兌現(xiàn)，整個項目的資金鏈也將出現(xiàn)問題。

　　與此同時，投資者還面臨著貨幣貶值的風(fēng)險。徐金發(fā)表示，像“五年之后，原價回購”這樣的條款，看似讓投資者沒有風(fēng)險，但五年之后貨幣貶值已經(jīng)吞噬了投資者的利益。

　　早在2001年6月1日我國實施了《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

　　這一規(guī)定填補了我國對售后返租規(guī)定的空白。我國有這樣的規(guī)定完全是對歷史經(jīng)驗的總結(jié)，像海南房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，主要是因為以未建成的項目對外出售，返以高回報，投資者爭相購買，在項目未竣工前購房協(xié)議已轉(zhuǎn)經(jīng)幾手，價格也已高得驚人。開發(fā)商無力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無休止的訴訟，給海南經(jīng)濟帶來了極大的打擊。

　　規(guī)劃、消費、經(jīng)營主體空缺隱現(xiàn)

　　也許在很多投資者看來，專家們所說的風(fēng)險是否會出現(xiàn)，還是個未知數(shù)。但事實上，隱憂已經(jīng)漸現(xiàn)。

　　就在投資者們沉浸在“城市東擴，九堡這里將是一個商貿(mào)中心”、“地鐵、高鐵、客運中心、商貿(mào)物流集散地、四大核心商業(yè)中心”、“這里將是世界商貿(mào)走廊”等這些開發(fā)商的“高談闊論”時，政府的規(guī)劃已初現(xiàn)輪廓。

　　前不久，杭州市規(guī)劃局公布在九喬市場群規(guī)劃中，將九喬市場群范圍定為東至東湖路，南至德勝路，西至和睦港，北至繞城。規(guī)劃提出，九喬市場群的開發(fā)總量約為800萬平方米(其中受交通條件的制約，專業(yè)市場適宜發(fā)展規(guī)模約為200萬平方米)。

　　規(guī)劃將九喬市場群定位為杭州綜合性市場園區(qū)和物流園區(qū)，“一城多區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚”的空間布局框架思路。

　　杭州市貿(mào)易局網(wǎng)點建設(shè)處處長吳堅表示，盡管詳盡的規(guī)劃還沒出來，但這些土地性質(zhì)特殊的市場并不在九喬市場群規(guī)劃之內(nèi)。他建議投資者在投資商鋪時，一定要看清市場的城市規(guī)劃審批文件、土地性質(zhì)、建設(shè)許可證，如果這些文件齊全，可以放心投資，沒有這些文件，就要斟酌。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著九堡、喬司一帶的這些無產(chǎn)權(quán)市場可能均被擋在了政府規(guī)劃之外，商圈憑空多出這么多市場，這無疑對當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)環(huán)境形成了巨大的壓力。

　　“消費需求、經(jīng)營主體將成為這里最大的空白。”杭州汽車東站小商品市場總經(jīng)理陳根生說，九堡商圈目前已經(jīng)面臨著市場過多、同質(zhì)化競爭問題。

　　陳根生認(rèn)為，目前九堡很多已經(jīng)開業(yè)的市場招商步履維艱，而更多的市場還在不斷興建擴張，且不說消費需求不能滿足這么多市場，就連經(jīng)營主體也出現(xiàn)了很大空缺。

　　商報記者的調(diào)查證實了部分市場面臨招商難的困境，像去年11月1日開業(yè)的杭州瑞紡聯(lián)合市場，盡管開業(yè)已經(jīng)數(shù)月，但是整個市場門庭冷落，經(jīng)營戶的空缺讓市場只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發(fā)仍是未知數(shù)。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業(yè)。

　　與此同時，這些市場都將面臨著同質(zhì)化競爭問題，如家居建材類有恒大國際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL、美沙家具市場、華東家具城、閩發(fā)辦公家具市場等，其定位大同小異。