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    昨日，市出租屋綜管辦公布了2010年四季度租賃市場調(diào)查報告，我市租賃市場呈現(xiàn)了租金上漲、成交量環(huán)比下降的態(tài)勢。

　　寫字樓租金連漲6個季度

　　四季度全市寫字樓租賃均價已越過了百元大關(guān)，達(dá)到了102元/平方米，環(huán)比上漲4.1%，同比上漲了24.4%，到2010年四季度為止深圳的寫字樓租金已是連續(xù)第6個季度上漲，空置率降為9.5%，環(huán)比回落了1.7個百分點，有資料顯示，深圳寫字樓的空置率低于北京、上海和廣州等其他一線城市，但高于毗鄰的香港。

　　調(diào)查人員分析，深圳寫字樓集群時代已經(jīng)來臨，租金群聚效應(yīng)明顯。零散的寫字樓無論是租金水平，租金的上漲幅度，還是客戶的求租熱度都遜色于連片成規(guī)模的集群式寫字樓。這些集群式寫字樓組成了一片片的商務(wù)區(qū)，不僅配套齊全，而且彰顯檔次，也便于租客之間的公司業(yè)務(wù)往來，因而明顯受到了市場的歡迎，如福田CBD中心區(qū)、羅湖的蔡屋圍片區(qū)以及南山的文化中心片區(qū)。

　　就各區(qū)來看，羅湖區(qū)四季度寫字樓租賃均價為85元/平方米，環(huán)比上漲7.6%，同比上漲26.9%，由于前兩個季度漲幅一直低于全市平均值，羅湖四季度的上漲帶有明顯的補(bǔ)漲痕跡。調(diào)查人員預(yù)計，隨著深圳最新地標(biāo)京基100即將在年底有17萬平方米的寫字樓投入市場，羅湖區(qū)今年寫字樓租賃市場表現(xiàn)仍將十分矚目。另外，南山商業(yè)文化中心片區(qū)上漲明顯，如天利中央一期，環(huán)比漲6.5%，在同區(qū)域中漲幅最高，不僅售價向福田靠攏，而且租金也在同時追趕。受城市規(guī)劃及政策利好的刺激，寶安和龍崗的商務(wù)寫字樓將迎來發(fā)展的黃金時期。如龍崗的中正時代和珠江廣場反響熱烈，平均租金也達(dá)到了65元/平方米。

　　有專家認(rèn)為，寫字樓在五年或者說十年之后就會出現(xiàn)效益遞減。調(diào)查人員認(rèn)為，深圳的寫字樓要走出“五年之癢”或“十年之癢”的境地，一定要融入國外先進(jìn)國家正在推行的BOMA國際寫字樓認(rèn)證體系，獲得了這一認(rèn)證便證明這一寫字樓的運(yùn)營管理水平達(dá)到了國際水平，能夠滿足世界500強(qiáng)企業(yè)的各種需求，跨國企業(yè)可以放心租賃，從而挽留和吸納更多更好的租戶，避免寫字樓5年或者10年就會出現(xiàn)效益遞減的規(guī)律，全面提升寫字樓的價值，確保增值保值。

　　商鋪租金均價達(dá)216元

　　由于政府的相關(guān)職能部門已明確指出，深圳的住宅限購不會取消，使得投資商棄宅從商，投資商業(yè)地產(chǎn)保值增值的熱度不減，尤其是一些規(guī)劃良好的熱點片區(qū)商鋪更是受到了炒鋪商的青睞，售價一路飆升，租金也隨之水漲船高，四季度商業(yè)租賃均價為216元/平方米，繼續(xù)保持上升的態(tài)勢。調(diào)查人員預(yù)計2011年的商鋪租金還將繼續(xù)上升。

　　加上目前我市一些位置較好的高檔商業(yè)項目，由于擔(dān)心商鋪分割出售后難以成為高檔購物中心，都采取了“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的模式，即使要賣也是傾向于整層銷售，很少拆零，這也是國際購物中心的主流經(jīng)營手法。因此，如萬象城、金光華、海岸城、益田假日廣場以及近期新開的京基KKMALL，無一例外都是采用這種模式。

　　四季度租金南山區(qū)平均漲幅最大，羅湖、龍崗居次，寶安區(qū)維持原狀，基本上沒有什么變化。其中羅湖區(qū)的商業(yè)租金已遙遙領(lǐng)先于全市各區(qū)，凸顯商業(yè)核心地位，東門及整個蔡屋圍片區(qū)的商業(yè)氛圍日趨濃厚，租賃成交活躍，商圈變得更加成熟，租金已是“高高在上”，拉升了全區(qū)的租賃均價，本季度達(dá)到了435元/平方米，環(huán)比上漲了7.4%，同比大漲112%。福田區(qū)由于華強(qiáng)北商圈自下半年以來租房量有所減少，拉低了全區(qū)的平均租金，本季度福田區(qū)商業(yè)租賃均價為269元/平方米，環(huán)比只上漲了2.3%，但與上年同期相比還是上漲了20.1%。南山區(qū)本季度商業(yè)租賃均價為223元/平方米，環(huán)比上漲了10.4%，領(lǐng)漲全市各區(qū)，同比上漲12.6%。南山文化中心片區(qū)已成為深圳商圈的后起之秀，租金上漲空間大，有些商鋪同比翻了一倍，片區(qū)租金在130～360元/平方米之間，且空置率處于較低水平。

　　而原特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，商業(yè)租金仍有停滯不前的局面，調(diào)查人員表示，這是由于兩區(qū)許多地方受城市建設(shè)影響，交通不太順暢，空置有所增加。但目前深圳的整個商業(yè)模式已開始有序地從羅湖、福田、南山向?qū)毎�、龍崗延伸，像華潤集團(tuán)在寶安打造的超級商業(yè)中心迅速崛起，顯示了巨大的區(qū)域消費(fèi)力。