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    下一輪，該輪到商業(yè)地產(chǎn)走紅了

    經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回暖的現(xiàn)象明顯。在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，萬科等地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。投資客們已經(jīng)嗅到這股味道：下一輪，該輪到商業(yè)地產(chǎn)走紅了。

    地產(chǎn)大鱷轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
    寫字樓成交單價(jià)漲過2萬

    去年抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的一系列政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域沒有任何政策變化，很多資金都轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國(guó)的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個(gè)月就完成了這個(gè)任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙。”

    在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值增長(zhǎng)7%至12%。

    中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，去年受供應(yīng)量回落的影響，寫字樓成交與2009年基本持平，但與住宅市場(chǎng)成交量回落30%至40%相比，寫字樓凸顯其投資優(yōu)勢(shì)。寫字樓的成交價(jià)格去年出現(xiàn)了較大的上漲。2009年寫字樓成交均價(jià)為17298元/平方米，2010年為25558元/平方米。

    商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)應(yīng)高于住宅三成

    商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。

    中國(guó)樓市的情況卻恰恰相反，過去幾年房?jī)r(jià)漲得過快主要指的是住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價(jià)格倒掛的局面。2009年，與火爆的高檔住宅市場(chǎng)相比，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)相形見絀�；ㄊ写蠼值哪掣叨斯�寓價(jià)格達(dá)到3萬元/平方米，最高曾達(dá)到3.5萬元/平方米，而在附近幾乎沒有單價(jià)高于2萬元/平方米的寫字樓。

    商住價(jià)格倒掛的局面在2010年終于得到改善。2010年中心城區(qū)寫字樓均價(jià)繼續(xù)回升，原東城區(qū)、原西城區(qū)、原宣武區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)位列全市寫字樓成交價(jià)格的前四名，原西城區(qū)和原東城區(qū)的寫字樓價(jià)格已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。盡管同區(qū)域的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格目前仍然超過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)地產(chǎn)與高端住宅市場(chǎng)價(jià)格倒掛已經(jīng)有所緩解。

    城市版圖將不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還會(huì)像雨后春筍般地不斷涌現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期會(huì)大力推動(dòng)旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育和醫(yī)療等第三產(chǎn)業(yè)。與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和就業(yè)的拉動(dòng)作用更大，加大發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的力度是大勢(shì)所趨。

    去年商業(yè)地產(chǎn)開始受到投資者追捧，各大房地產(chǎn)公司主力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風(fēng)港，這恰恰說明樓市調(diào)控政策開始起作用。

    商鋪受個(gè)人投資者熱捧
    租金和售價(jià)將繼續(xù)上漲

    面積不超過80平方米的小商鋪備受個(gè)人投資者追捧。中原地產(chǎn)的一份報(bào)告顯示，截至去年11月，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80至130平方米，單鋪總價(jià)在200萬元至350萬元之間的商鋪是去年投資客群最積極的領(lǐng)域。

    “商鋪投資的回報(bào)高于住宅出租，商鋪市場(chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響也較小，因此受到了一些投資者的關(guān)注。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，和目前北京住宅租售比超過1比500相比，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1比300左右。較高的回報(bào)率使得最近考慮價(jià)值投資的購(gòu)房者更多地考慮商業(yè)地產(chǎn)。

    張大偉預(yù)計(jì)，去年政府出臺(tái)一系列政策調(diào)控住宅市場(chǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)受的沖擊力度較小，因此受到一些投資者的關(guān)注。相對(duì)寬松的環(huán)境將促使商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價(jià)繼續(xù)上漲。從目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的區(qū)域分布和周邊市場(chǎng)情況來看，預(yù)計(jì)今年北京商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價(jià)均將上漲。