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　　今年以來，廣州商業(yè)地產大熱已經(jīng)為大家揭開了謎底。更讓人意外的是，長期的商住價格倒掛現(xiàn)象也開始轉變。最新的數(shù)據(jù)顯示，珠江新城、天河北一帶新開售的寫字樓項目，銷售價格一舉超越同區(qū)住宅價。

　　有業(yè)內人士指出，這僅僅是一個開始。亞運令廣州國際影響力日大，城市價值躍升，廣州寫字樓正走向又一全新的起點，將迎來新一輪的投資良機。

　　售價漲四成最貴3.6萬/㎡

　　從去年底開始，廣州寫字樓市場開始走出金融危機的影響，租售價格雙雙上漲，售價漲幅更創(chuàng)下歷年新高。來自中立地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從年初到11月中旬，廣州一手寫字樓的買賣成交量漲幅對比去年已增長了約20%；二手市場部分的熱點區(qū)域，如天河、越秀區(qū)等，買賣成交量漲幅更高達40%。

　　成交量的攀高直接拉動價格上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年以來廣州寫字樓價格整體漲幅高達10%-15%，珠江新城、天河北等熱點區(qū)域的漲幅更達20%-40%，甚至更高。 

　　2萬元/㎡幾成投資起步價

　　采訪發(fā)現(xiàn)，年初時廣州仍鮮有寫字樓成交價超過2萬元/平方米，但如今開售的寫字樓項目，超過該指標已是家常便飯，一些大項目，目前售價都達2萬-2.2萬元/平方米。珠江新城、天河北一帶眾多寫字樓項目售價更是輕松超越2.5萬元/平方米。

　　長期從事寫字樓市場調查的中原工商鋪市場與研究總監(jiān)劉廣浩指出，現(xiàn)在要投資寫字樓，2萬元/㎡幾乎可以說是起步價了，在一些熱門區(qū)域這個價錢會更高。

    三大因素逆轉“商住倒掛”

　　有業(yè)內人士指出，單從租金回報看，寫字樓明顯要高于住宅。但長期以來，廣州寫字樓價格卻徘徊不前，特別是在2004年后，隨著住宅價格的持續(xù)大漲，廣州寫字樓更因為價格漲幅偏小而產生了普遍的“商住倒掛”，就算在天河、越秀等熱點區(qū)域，寫字樓價格通常也會比住宅價便宜二三成以上。

　　然而，今年以來寫字樓價格的持續(xù)上漲，曾經(jīng)在廣州市場非常普遍的“商住倒掛”現(xiàn)象已開始悄然出現(xiàn)逆轉�！�

　　對已初現(xiàn)端倪的寫字樓“商住正掛”現(xiàn)象，合富置業(yè)市場部陳宏業(yè)認為原因主要有三：第一是政策影響；第二是受亞運拉動，廣州國際影響力日高，城市價值提升，更多跨國企業(yè)、國內大企業(yè)進入廣州，寫字樓直接受惠，關注度最高的珠江新城更因為各方面配套在亞運拉動下快速成熟而表現(xiàn)最為突出；第三是隨著2008年金融危機后經(jīng)濟的開始復蘇，許多中小企業(yè)發(fā)展出于企業(yè)形象等方面考慮將辦公區(qū)轉移到核心商務區(qū)，令核心區(qū)寫字樓需求量變大，進一步拉動寫字樓價位。

　　投資提醒：持有成本大，能否出租成關鍵

　　寫字樓價格漲勢喜人且仍有很大上漲空間，目前出手時機并不晚。美聯(lián)物業(yè)高級物業(yè)顧問黃智敏在接受采訪時表示：“之前住宅市場的過快增長讓大家忽略了商業(yè)市場，這樣就使得商業(yè)市場有很大的發(fā)展空間，目前商業(yè)市場還是在發(fā)展的中期階段，以后還會有很大的發(fā)展和升值空間，寫字樓的‘商住正掛’也將在各個區(qū)域都逐步顯現(xiàn)出來。目前價格開始上漲，正是投資的好時機。”

　　中立地產策劃總監(jiān)馬國華指出，與普通投資以博漲價為主的模式大為不同的是，投資寫字樓最要緊的是能否租出去，要以租金回報為主。寫字樓的高回報等都是建立在租出去的基礎之上的，寫字樓通常管理費非常高，甲級寫字樓的行價是25元-40元/平方米/月，如果租不出去的話，投資者的持有成本非常高昂。隨著明后兩年巨量新寫字樓項目的上市，后市即將出現(xiàn)的高空置率問題將不容回避。隨著市場供應大增、競爭加劇，如果物業(yè)出現(xiàn)空置，投資者不僅得不到穩(wěn)定回報，還要負擔高額的持有成本。

　　那如何判斷寫字樓的投資回報情況呢？馬國華提醒道，看回報不能只看項目的售樓人員或是項目代理提供的市場資料，一定要自己做足功課。一般在項目附近區(qū)域跑5棟寫字樓，主要看這些寫字樓的租金，空置率，管理費，租駐的企業(yè)方向等，然后學會自我分析該物業(yè)是否值得投資。

　　另一方面，隨著銷售價格的高漲，寫字樓前期投入成本也正加大。合富置業(yè)市場部陳宏業(yè)指出，不可避免的“商住正掛”趨勢正令寫字樓市場投資成本加大，風險也會隨著增大。雖然從總價和租金回報的穩(wěn)定度看，寫字樓比商鋪更有吸引力，但如果遇到空置就會損失慘重。因此。投資客們在出手前，不能僅看到寫字樓的升值空間，更要充分平衡高投入之后的回報問題。