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    杭州有多少村留用地項(xiàng)目？

    據(jù)了解，杭州10%自留地項(xiàng)目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前規(guī)劃杭州留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計(jì)算，總建筑面積可達(dá)到1665萬平方米。

    西湖區(qū)：共有留用地指標(biāo)5592.5457畝，已核發(fā)指標(biāo)3589.07畝，其中已完成立項(xiàng)的地塊74塊，共計(jì)1498.25畝，完成規(guī)劃定點(diǎn)1063.72畝。已完成地塊5個(gè)，在建地塊6個(gè)，各村社大多處于尋找合作伙伴以及立項(xiàng)階段。

    丁橋：大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積為5491畝，建筑總面積為350萬平方米，建成總居住人口10萬人。在規(guī)劃中先行將314畝10%留用地先定位，全部落實(shí)到了區(qū)位條件較好的具體地塊。

    江干區(qū)：共有10%留用地1260.982畝，除已落實(shí)用掉的135.5畝外，未用掉的資源將有1125.482畝（包括在談、未簽約項(xiàng)目）。

    蔣村新區(qū)：2007年蔣村新區(qū)12個(gè)村（社區(qū)）、893.7畝10%留用地全部安排在最好的地塊，擬建項(xiàng)目37個(gè)，目前已經(jīng)立項(xiàng)22個(gè)，總用地面積為535.5畝，建筑面積近74.6萬平方米，其中符合上報(bào)農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批條件的項(xiàng)目12個(gè)。另有未立項(xiàng)項(xiàng)目15個(gè)，面積291.45畝，建筑面積41.1萬平方米。

    蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)：該區(qū)域10%留用地約1000畝，目標(biāo)是打造成國內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，跨國公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務(wù)區(qū)。

    三墩：10%留用地項(xiàng)目一個(gè)主要聚集地，其中，劍橋公社和斯坦福平方為較典型的項(xiàng)目，不可以分割出售，但是可以出租，業(yè)主只有使用權(quán)。近年來，三墩鎮(zhèn)有10%留用地項(xiàng)目27個(gè)，用地面積742畝，建筑面積約100萬平方米。

    商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、村留項(xiàng)目

    “三足鼎立”局面能否實(shí)現(xiàn)？

    1665萬平方米是什么概念？

    據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年杭州主城區(qū)消化商品房面積為240萬平方米，行情火爆的2007年消化510萬平方米，以年平均消化375萬平方米計(jì)算，也就是說，村留用地項(xiàng)目可容去化4.4年。

    雖然部分村留用地已經(jīng)開發(fā)，但業(yè)內(nèi)人士表示，這些都還只是村留用地項(xiàng)目的“冰山一角”。既然這塊市場(chǎng)如此巨大，那么它又會(huì)否和商品房、經(jīng)濟(jì)適用房形成三足鼎立的局面？

    商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大

    商業(yè)地產(chǎn)資深人士謝成龍表示，留用地項(xiàng)目其中大部分項(xiàng)目為公建，比如寫字樓、商場(chǎng)、酒店等項(xiàng)目，商住兩用也占到很大的比例，而用于單身公寓、住宅用途的項(xiàng)目，只占到比較小的一部分。他認(rèn)為，村留用地項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是比較大的。

    他說，商業(yè)按1/3計(jì)算，商業(yè)面積可達(dá)到555萬平方米的體量。這是什么概念？杭州的萬象城是24萬平方米，可建23個(gè)萬向城；銀泰百貨武林店5.1萬平方米，可建108個(gè)銀泰百貨；頤高數(shù)碼廣場(chǎng)1.3萬平方米，可建426個(gè)頤高數(shù)碼。

    他說，杭州未來幾年即將投入使用的大型商業(yè)項(xiàng)目眾多，如錢江新城的萬象城、來福士商業(yè)廣場(chǎng)、高德置地商業(yè)廣場(chǎng)，這三巨頭商業(yè)超過30萬平方米；城北的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地商業(yè)體量規(guī)劃在30-35萬平方米；城西的印象城面積5.3萬平方米；閑林的深國投商業(yè)項(xiàng)目總面積約17萬平方米；九堡的金茂居家摩爾商業(yè)體量50萬平方米；申花板塊的銀泰、富強(qiáng)廣場(chǎng)等等。村留用地項(xiàng)目入市，兩者肯定會(huì)形成巨大沖突。

    可以作為商品房市場(chǎng)補(bǔ)充

    浙江匯禾投資有限公司的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在談村留用地項(xiàng)目與商品房、經(jīng)濟(jì)適用房三足鼎立，還為時(shí)過早，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)是，目前村留用地得到的關(guān)注還太少，根本沒有引起足夠的重視。

    他說，村留用地項(xiàng)目既然存在，也得到有關(guān)政策支持，那么它就應(yīng)該受到更多正確的關(guān)注，而不是像現(xiàn)在這樣“偷偷摸摸”，好像見不得人似的。它雖然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是這些都是可以攤開來講的，沒有必要隱瞞。畢竟它也有低價(jià)等很多優(yōu)勢(shì)，能夠滿足一部分人的需求，成為商品房市場(chǎng)的補(bǔ)充。

    對(duì)此，尚銳（中國）地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理李偉國也認(rèn)為，買房子，當(dāng)然希望價(jià)格越低越好。但是魚和熊掌不可兼得，在房價(jià)居高不下的大環(huán)境下，留用地項(xiàng)目給了很多資金少的年輕一族或者成長中的創(chuàng)智型中小企業(yè)一種全新的選擇，如同久旱逢甘露，解決了他們共同的、暫時(shí)的困難，甚至成就了他們各自的夢(mèng)想。

    事實(shí)上，低總價(jià)確實(shí)成為村留用地項(xiàng)目與商品房一較高下的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如小金購買的房子，只相當(dāng)于同地段商品房的2/5，留下鎮(zhèn)的君逸匯精裝修價(jià)格在8000元/平方米左右，而與其僅隔一條馬路的西溪晴雪，樓面地價(jià)就達(dá)到了10777元/平方米，預(yù)計(jì)毛坯均價(jià)會(huì)在2萬元/平方米左右。值得一提的是，前者緊臨地鐵，為下沙未來的中心區(qū)域，后者緊臨一級(jí)風(fēng)景區(qū)，周邊配套齊全，對(duì)于購房者的吸引力還是巨大的。而一些地段比較不錯(cuò)的項(xiàng)目，比如西城時(shí)代，周邊電子市場(chǎng)、裝飾市場(chǎng)林立，未來租賃市場(chǎng)空間巨大，租售回報(bào)率還是非常高的。

    有待政策進(jìn)一步完善

    采訪過程中，業(yè)內(nèi)人士表示，村留用地政策出臺(tái)至今，從起初的一本大證到可以分層辦證，一直到現(xiàn)在合作方所持有的部分可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售，政策方面在不斷完善和發(fā)展，消費(fèi)者的權(quán)益也會(huì)有進(jìn)一步的保障。但從目前來看，村留用地市場(chǎng)要真正發(fā)展，還有待政策完善。

    “比如目前村留用地項(xiàng)目只能做商業(yè)，但有些地塊比較偏遠(yuǎn)，單純做商鋪、寫字樓等商業(yè)，很難招商，空置率會(huì)比較高，不能達(dá)到讓農(nóng)民獲利的目的，造成資源的巨大浪費(fèi)。而做單身公寓這些相對(duì)容易銷售的物業(yè)，又存在很多規(guī)劃、設(shè)計(jì)上的限制，使得這塊市場(chǎng)一直高調(diào)不起來�！闭憬瓍R禾投資有限公司的負(fù)責(zé)人這樣表示。

    而謝成龍也表示，雖然今年6月份出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，規(guī)定今后村留用地項(xiàng)目如果合作開發(fā)，土地出讓就必須通過招拍掛形式，而不是之前的協(xié)議出讓，這意味著村留用地項(xiàng)目拿地成本將大大增加，所以它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也會(huì)失去。但是村留用地項(xiàng)目本身面對(duì)的就是資金實(shí)力不是很強(qiáng)的開發(fā)商或投資者，一旦它的地價(jià)優(yōu)勢(shì)失去，那么，在對(duì)它的產(chǎn)品還有諸多限制的現(xiàn)在，它是否還有市場(chǎng)？如果限制繼續(xù)放開，那么它跟商品房又有何區(qū)別？這又是否是村留用地當(dāng)初設(shè)置的初衷？這些都是有待政策進(jìn)一步明確的。