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    商業(yè)地產(chǎn)剛剛復(fù)蘇的小火苗，隨著開征物業(yè)稅的塵囂至上，面臨被“澆熄”的危險(xiǎn)。3月3日，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，他今年提交的首份提案即是關(guān)于物業(yè)稅的，核心是敦促有關(guān)部門應(yīng)盡快制定物業(yè)稅方案。

    物業(yè)稅，似乎箭在弦上，不得不征。但2010年卻讓商業(yè)地產(chǎn)“很郁悶”，原因是，多位政協(xié)委員以及業(yè)內(nèi)專家力挺物業(yè)稅率先針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位高層人士稱：鑒于目前房?jī)r(jià)居高不下的狀況，今年年底前，物業(yè)稅有望在北京、深圳等城市針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

    值得關(guān)注的是，過去幾年內(nèi)但凡遇到房?jī)r(jià)上漲，物業(yè)稅便被當(dāng)做調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”被提及，最后卻都不了了之。

    很多人沒想到，被認(rèn)為是打擊炒房利器的物業(yè)稅會(huì)先拿商業(yè)地產(chǎn)“開刀”，因?yàn)槊鎸?duì)價(jià)格飆升、亟待降溫的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)仍處于舉步維艱階段，關(guān)乎物業(yè)稅的調(diào)控政策亦引發(fā)業(yè)界對(duì)其“打偏”的質(zhì)疑：為什么是商業(yè)地產(chǎn)？一旦開征，商業(yè)地產(chǎn)將受到怎樣的影響？物業(yè)稅最終將由誰來買單？

    調(diào)控：為什么是商業(yè)地產(chǎn)？

    何謂物業(yè)稅？從字面意義上來看，物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

    物業(yè)稅有望首先砍向商業(yè)地產(chǎn)的消息讓業(yè)界大吃一驚�！安幻靼诪槭裁聪葟纳虡I(yè)地產(chǎn)征收，商業(yè)地產(chǎn)的日子已經(jīng)很難過了�！庇浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這樣的困惑。

    事實(shí)上，早在2003年5月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局即分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏等多地開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作（即所謂的“空轉(zhuǎn)”），但物業(yè)稅至今已“空轉(zhuǎn)”6年還尚未“轉(zhuǎn)”起來。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，物業(yè)稅遲遲未能出臺(tái)，一個(gè)很重要的原因就是地方政府不支持，土地出讓金作為預(yù)算外收入的主要來源，對(duì)彌補(bǔ)地方財(cái)政赤字、支援地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，發(fā)揮著不可替代的作用。一旦征收物業(yè)稅，土地出讓金就不能一次獲取，財(cái)力本來就不雄厚的地方政府可能不堪重負(fù)。

    而此番物業(yè)稅“重出江湖”為何率先指向商業(yè)地產(chǎn)？“因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)很明晰�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，首先在商業(yè)領(lǐng)域開征物業(yè)稅，是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)樓市宏觀調(diào)控的又一明確信號(hào)，反映了有關(guān)方面加大力度整治樓市的決心。

    在北京市兩會(huì)期間提交物業(yè)稅開征提案的北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓公開表示，目前商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房?jī)r(jià)的1%左右，物業(yè)稅的稅率也基本定在這個(gè)范圍。開征物業(yè)稅后會(huì)取消這兩項(xiàng)稅收，總的稅收負(fù)擔(dān)并無大的變化，“其意義主要是規(guī)范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用”。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩并不認(rèn)同劉桓的觀點(diǎn)，董藩在接受記者采訪時(shí)表示：“今年出臺(tái)物業(yè)稅不切實(shí)際，在商業(yè)地產(chǎn)率先征收也不實(shí)際，像北京、上海這樣的大城市，商業(yè)項(xiàng)目盈利還算好，但很多其它城市的商業(yè)項(xiàng)目都處于微利或虧損狀態(tài)，再征收物業(yè)稅，根本就承受不了。要是把土地使用稅和房地產(chǎn)稅這些稅種合并起來改個(gè)名，更沒有絲毫意義。”

    他甚至直言：“提征收物業(yè)稅的人，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不了解，他們的愿望是好的，但常常好心辦壞事，并沒有可操作價(jià)值�！�

    全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林亦認(rèn)為，近年由于政策不夠?qū)捤�、門檻高等因素，商業(yè)地產(chǎn)一直處于低迷狀態(tài)，此時(shí)若再征收物業(yè)稅，無疑是雪上加霜。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該降低門檻，政策放寬，對(duì)住宅市場(chǎng)可以從緊，使一部分投資住宅的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)中，可以緩解住宅類產(chǎn)品的短缺現(xiàn)象。

    李曉林在北京東四環(huán)開發(fā)的林達(dá)海漁廣場(chǎng)項(xiàng)目亦為50年商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目。他表示：“有些人提出要從商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，完全是反向說，現(xiàn)在應(yīng)該鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)可以促增長(zhǎng)、保就業(yè)，還可以活躍市場(chǎng)，刺激消費(fèi)�！�

    去年“兩會(huì)”時(shí)，李曉林即提過降低商業(yè)地產(chǎn)政策門檻的提案，他今年也已繼續(xù)就商業(yè)地產(chǎn)門檻高、限制多等問題上交了提案。

    影響：“雪上加霜”

    據(jù)一位參與物業(yè)稅征收前期調(diào)研的人士透露，關(guān)于物業(yè)稅如何征收已有多個(gè)方案，基本方式是按市值估價(jià)，打折后按一定比例計(jì)稅。例如市價(jià)2萬元/平方米，可以打7折或5折，以此做基數(shù)，再按一定比例征收。

    目前，就寫字樓和商鋪而言，持有成本包括租金12%的房產(chǎn)綜合稅加上5.5%的營(yíng)業(yè)稅。業(yè)界普遍認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，這一數(shù)額已經(jīng)過高。

    “實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)本身的稅賦已經(jīng)不低了，住宅的投資成本要比商業(yè)低很多，從操作的合理性來講，物業(yè)稅不應(yīng)該先從商業(yè)地產(chǎn)征收。要知道，這個(gè)成本最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到物價(jià)上面由商戶承擔(dān)�！贝鞯铝盒腥A北區(qū)董事張家鵬對(duì)記者表示。

    那么，如果物業(yè)稅一旦征收，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持有者和經(jīng)營(yíng)者帶來何種影響？據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅將會(huì)以1%左右計(jì)征。正略鈞策管理咨詢顧問鄧宇明表示，他從國(guó)家稅務(wù)總局了解到，“即將開征的物業(yè)稅的稅率為0.6%至6%”。

    “如果按照1%來計(jì)算，我投資的商鋪每年至少要交3萬多元的物業(yè)稅，相當(dāng)于租金一個(gè)月多加3000元左右，這樣算下來，租戶肯定不愿意，那顯然更難出租了�！辈痪们皠偦ń�300萬元在北京四惠附近投資了一套臨街商鋪的韓先生表示。
讓他郁悶的是，商業(yè)地產(chǎn)一旦開征物業(yè)稅，其“被套牢”的風(fēng)險(xiǎn)亦將隨之加大，因?yàn)楸本┥啼伿袌?chǎng)一直受到空置率居高不下的困擾，且租金去年未見上漲，物業(yè)稅帶來的后果無疑是“雪上加霜”。

    另一方面，受物業(yè)稅影響，寫字樓持有者也面臨兩難選擇�！�2009年底開始，本土企業(yè)租賃寫字樓的需求明顯上升，而且有不少是簽訂長(zhǎng)期租賃合同，但是物業(yè)稅的消息一出來，我們可能不敢與客戶簽訂長(zhǎng)期合同了，等物業(yè)稅實(shí)施后，房租還要另行核算�！币晃粚懽謽浅钟姓弑硎�。

    2010年，得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提速，商業(yè)地產(chǎn)逐步走出低谷讓從業(yè)人士看到了復(fù)蘇的希望。來自高力國(guó)際日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2010年北京中高端購(gòu)物中心租金有望延續(xù)2009年第四季度的利好趨勢(shì)，止跌且平穩(wěn)上行。投資者也認(rèn)為現(xiàn)在正是抄底的好時(shí)機(jī)。

    但“橫空出世”的物業(yè)稅使商業(yè)地產(chǎn)面臨重回谷底的風(fēng)險(xiǎn)�！叭绻�真的征收物業(yè)稅，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)沉重的打擊，銷售市場(chǎng)將面臨很大的壓力�！睆埣淫i說。

    高力國(guó)際亦認(rèn)為，今年商鋪市場(chǎng)整體需求預(yù)計(jì)將會(huì)上升，但未來新入市項(xiàng)目的市場(chǎng)定位難度依然存在，部分非鬧市區(qū)域的新項(xiàng)目業(yè)主將不得不降低租金預(yù)期，或者提供非租金優(yōu)惠條件來吸引更多租戶。

    中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則表示，物業(yè)稅只針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，只會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到助推作用；但是如果對(duì)所有住宅都開征物業(yè)稅，勢(shì)必激起老百姓極大的不滿。