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    “現(xiàn)在什么時候買房子都賺錢，兩年前買房子升值了；現(xiàn)在買，房價將來還得漲。”在杭州采訪中，購房者多是說出這樣的判斷。這是一種在購房“羊群效應(yīng)”下的認(rèn)識和所為。雖然是非理性的，但確實是不少人的選擇。

　　8月初的杭州，已經(jīng)沒有7月時的炎熱，大雨時常光顧這座美麗的城市，但杭州火爆的樓市卻沒有隨之降溫。據(jù)統(tǒng)計，7月份杭州樓市成交量約為6000套，相對于6月份雖有所下跌，但仍維持了高位運行態(tài)勢。

　　與高成交量同行的是房價的一路走高。據(jù)杭州漢嘉機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，7月份，杭州主城區(qū)商品房成交均價為每平方米14566元，創(chuàng)出了今年來的新高。目前，市中心部分樓盤已超過2007年最高水平。其中，名城燕園、藍(lán)色錢江是杭州上半年漲幅最大的兩個樓盤。2月份時，名城燕園的銷售單價僅為每平方米1.2萬元，到了8月份12號樓開盤時，售樓人員給記者的報價已達(dá)到每平方米1.9萬元，而且這個價格還沒有商量的余地。

　　高房價下購房者、開發(fā)商、中介機構(gòu)的眾生態(tài)

　　在高房價和高成交量的籠罩下，購房者、開發(fā)商等各個市場主體似乎有一種興奮。春節(jié)之后，杭州樓市就像一匹脫韁野馬，躍起的高度超出了市場專家和研究機構(gòu)的預(yù)料。

　　“年初時，杭州主城區(qū)商品房庫存量有3.2萬套，到6月末就下降到1.6萬套，加上新開盤的1.7萬套房源，市場上半年實際消化了3.3萬套房子。”浙江中原置業(yè)公司市場研究總監(jiān)盛毅告訴記者。

　　而據(jù)杭州市房管局分析，杭州樓市火爆的主要原因有三：一是購房者對房產(chǎn)發(fā)展預(yù)期轉(zhuǎn)好，擔(dān)心房價還漲，于是加快了購房速度；二是對未來通脹的預(yù)期以及目前實體經(jīng)濟投資環(huán)境不佳，一些資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；三是股市持續(xù)上漲帶來的財富效應(yīng)，激發(fā)了居民的購房信心和購房能力。

　　今年26歲的葛先生已參加工作３年，盡管還沒決定結(jié)婚，也一直沒有購房計劃，但在今年房價快速上漲的形勢下，還是在父母的催促下買了位于拱墅區(qū)莫干山路的一套房子。

　　“現(xiàn)在有點后悔買晚了,過年的時候還在說開發(fā)商的日子不好過，房價要下來，現(xiàn)在看來是判斷錯了。”葛先生說。盡管近5000元的月供，讓這位參加工作沒幾年的白領(lǐng)捉襟見肘，“不過能搶到一套房子還是蠻高興的……”

　　新城建設(shè)以及杭州品質(zhì)生活城市的品牌，使得房價上漲幾乎成了所有購房者的預(yù)期。

　　8月3日，當(dāng)記者來到位于拱墅區(qū)的上河售樓處時，沙盤上只寥落地標(biāo)著幾棟還未售出的樓盤。售樓人員告訴記者，該樓盤600多套房子不到一個月就全部售完，現(xiàn)在只剩幾套排屋，“老板都后悔賣得太快了，要不價格還漲�！眮砗瀱蔚馁彿空邉t告訴記者，該樓盤排屋3月份時價格只有每平方米1.8萬元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了每平方米2.7萬元。而位于錢江新城的東海檸檬郡由于定價較低，5月份開盤當(dāng)天凌晨2時就有人搬板凳排隊，600多套房子一天之內(nèi)就已全部售罄。

　　“在杭州這樣宜居的城市，買房的人會越來越多，房價上漲是必然的�！备鹣壬�說，他所認(rèn)識的人大部分有跟他一樣的想法。而買房時遭遇的“一房難求”，也觸動著購房者的敏感神經(jīng)。

　　記者所調(diào)查的藍(lán)色錢江、東海檸檬郡、上河等上半年開盤的樓盤，都已基本售罄，而在即將開盤的許多二期項目中，預(yù)訂者也已超過了售出數(shù)量。按照動力地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，7月開盤的20多個樓盤預(yù)訂量都非常理想，主城區(qū)目前存量住宅只有6000套，7月新增供應(yīng)量約為2000多套，而住宅成交約為9000套，可以看出，8、9月份的供應(yīng)量明顯不足。

　　與樓市高漲如影隨形的，還有開發(fā)商瘋狂的拿地?zé)崆椤?月23日，綠城集團以每平方米20650元的樓面地價拿到了杭州錢江新城南星單元E02、03地塊，創(chuàng)下杭州地價新紀(jì)錄。就在此兩天前，名不見經(jīng)傳的國恒地產(chǎn)，將位于城郊的杭州余杭區(qū)兩幅土地以26.14億元收入囊中，這兩塊地平均溢價超165%。

　　據(jù)了解，杭州上半年開發(fā)商共實現(xiàn)銷售收入460億元。盆滿缽滿的回籠資金，加上銀行信貸政策偏松，使得開發(fā)商的資金流極為充裕。杭州濱江房產(chǎn)公司副總經(jīng)理朱立東說：“去年杭州開發(fā)商考慮的是生存，今年考慮的是發(fā)展。既然要發(fā)展，儲備土地就是當(dāng)務(wù)之急。”而在土地溢價率極高的情況下，政府的土地出讓收入無疑水漲船高。

　　記者觀察：在今年3、4月份樓市回暖時，大家還以為迎來的是小陽春，而現(xiàn)在火爆的市場現(xiàn)實已使?jié)q價預(yù)期成為常態(tài)。這反映出購房者一定程度的不理性。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的情況下，更應(yīng)注意市場風(fēng)險。年初的斷供門、退房潮至今令人記憶猶新。如果市場逆轉(zhuǎn)，不理性的購房者以及不斷提價、瘋狂拿地的開發(fā)商難免會從“皆大歡喜”轉(zhuǎn)向“怨氣橫生”。

　　溫州、臺州、義烏等外地投資者來杭搶房，推高了房價

　　“現(xiàn)在杭州房價升高，真正高興的是溫州、義烏的老板們�！备鹣壬�告訴記者，真正支撐杭州樓市的并不是杭州本地人的自住需求，而是來自杭州周邊的溫州、臺州、義烏等地的購買力。“杭州樓市不僅僅是杭州人的，作為區(qū)域性房地產(chǎn)市場，杭州輻射的各城市居民多來這里置業(yè)�！敝炝�東表示。

　　在今年的許多置業(yè)者中，外地投資客越來越多。動力地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，2009年杭州樓市從3月份開始成交量快速攀升，5、6月成交量達(dá)到最高。成交價格在3月份處于年內(nèi)最低，由此可看出3、4月份是被長時間壓制的剛性需求的爆發(fā)性反彈，而5、6月份隨著剛性需求的進一步釋放和帶動，以及國家經(jīng)濟復(fù)蘇、適度寬松的貨幣政策、去年房產(chǎn)政策刺激、通脹預(yù)期等各因素促使了投資性需求的聯(lián)動，從而出現(xiàn)了5、6月份杭州成交的歷史記錄。

　　“如果說1至4月份為剛性需求，那么5、6月份投資性需求占到40%至50%�！鄙鲜龇治鋈耸勘硎荆�投資性的需求主力還是來自溫州、臺州、義烏等地，本地投資客較少，對通脹的擔(dān)憂應(yīng)是投資客搶房的一大主因。

　　而這些從實業(yè)、信貸流出來的投資資金，“掃蕩”的正是杭州的中高端物業(yè)。目前，杭州正在從“西湖時代”向“錢塘江時代”轉(zhuǎn)變，錢江新城、濱江等新城區(qū)發(fā)展很快，投資者的增值預(yù)期也大為增強。

　　以位于濱江新區(qū)的藍(lán)色錢江均價每平方米2.9萬元為典型的高端物業(yè)，今年5月份樓盤400多套已經(jīng)售完，前來買房的幾乎全是溫州的投資客，“這些買房的一看就是來投資的，既不看戶型，也不看裝修，只要有房子就買，一買就是一個單元�！笔蹣切〗愀嬖V記者，明年二期將開盤，現(xiàn)在這些老客戶已經(jīng)有很多人預(yù)訂了。

　　“今年一季度杭州每個月樓市成交量跟幾年來同期的數(shù)字相比還是比較接近的，二季度就大大超出幾年來正常的成交量。這種多出來的成交量，很大程度上都是投資性需求推動的�！笔⒁惚硎荆�“尤其在杭州周邊區(qū)域的板塊中，本身的基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市化程度相對不是太高，現(xiàn)在居住適宜性程度并不高，這些區(qū)域的購房者都是看中區(qū)域的未來增值空間�！�

　　不過，對于市場目前的這種投資過熱形勢，許多市場人士都表示了擔(dān)憂。杭州濱江房產(chǎn)公司在半年報中提示道：對于當(dāng)下的市場，我們更為擔(dān)憂短期內(nèi)房價和地價的過快上升對行業(yè)可能帶來的傷害。

　　“房地產(chǎn)業(yè)想要保持長期穩(wěn)定的發(fā)展格局，促成行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展，一方面必須依賴于整體經(jīng)濟良好健康發(fā)展，另一方面也取決于未來剛性需求的持續(xù)長期拉動�！敝炝�東表示，面對目前的市場，需要所有行業(yè)參與者抱以更加理性、更加長遠(yuǎn)的態(tài)度，因為，行業(yè)的大起大落最終受傷害的還是行業(yè)本身。

　　記者觀察：在剛性需求啟動樓市回暖后，后續(xù)跟進的投資性需求拉動了樓市由回暖轉(zhuǎn)向火爆。這種充斥著投資性需求的樓市，無疑缺乏支撐，行情能否持續(xù)令人擔(dān)憂。現(xiàn)在剛性需求轉(zhuǎn)化為成交量的速度在放慢，自住型購房者由于經(jīng)濟環(huán)境的不確定，觀望心態(tài)明顯。那么，誰是將來投資性需求的接盤者？事實上，進入7月份后，各地樓市成交量都在不同程度地下滑。那么，這是不是市場轉(zhuǎn)向的一種信號？

　　外地投資者購買一手房，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I二手房，自住型購房者面臨窘境

　　“杭州房價高的原因是少數(shù)有錢人和炒房人炒作出來的，總體來看杭州未來的房價走勢穩(wěn)中有升�！痹Ｅd地產(chǎn)的一位中介人士告訴記者，但這種上升趨勢卻逐漸遠(yuǎn)離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，自住型購房者現(xiàn)在正面臨窘境。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在杭州的購買力正出現(xiàn)一個明顯趨勢，就是外地投資者購買一手房，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I二手房。根據(jù)華邦地產(chǎn)的統(tǒng)計，目前二手市場剛性需求大概占到了七成左右，90平方米以下的房源占據(jù)了總成交量的66%左右，自住型的中小套是市場需求的主流。

　　“現(xiàn)在新樓盤的價格漲得已經(jīng)買不起了。”家在西湖附近已退休的郭太太告訴記者，兒子眼看就要結(jié)婚，但一直都沒有找到合適的婚房。“能接受的價格在每平方米1.5萬元以下的，但在主城區(qū)已找不到，又不想離得太遠(yuǎn)，所以只能在附近找一找比較低端的二手房�！�

　　不過，讓郭太太困擾的是，就連二手房的價格也已水漲船高。位于拱墅區(qū)京杭運河附近的錦昌文華樓盤，由于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高端物業(yè)開建，一個月漲價1000元，3月份時只有每平方米1.3萬元，現(xiàn)在已漲到每平方米1.7萬元。錢江新城的南星地塊拍賣后，周邊的二手房也立馬跟風(fēng)而漲。

　　“杭州的房價跟地價有非常直接的關(guān)系�！笔⒁惚硎�，每次土地出讓時都會造成周邊房價的快速上漲，包括二手房價格、在售一手房價格都會由于臨近的土地價格創(chuàng)出新高而同步提價，這在各個區(qū)塊已是普遍現(xiàn)象。

　　近日，國土資源部公布了全國620個監(jiān)測項目的土地成本，涉及到的杭州7個樓盤中，地價房價比最低為元都新景的32.67%，最高為廣宇·上東城的50.81%。調(diào)查顯示，7個項目的平均土地成本為每平方米4206元，開盤平均售價為每平方米10220元，平均值為41.63%，和全國23.2%的平均數(shù)字相比，杭州土地成本明顯高出一大截。

　　而且，“杭州這個城市土地運營一直都是不飽和供應(yīng)狀態(tài)，供應(yīng)的相對稀缺導(dǎo)致需求本身的制造效應(yīng)被充分放大。”盛毅認(rèn)為，總體看杭州土地供應(yīng)跟需求的差距還是比較大的，導(dǎo)致現(xiàn)在在主城區(qū)、在資源比較獨特的區(qū)塊都有土地價格突破歷史高位。

　　地價的沖高帶動了房價上升的預(yù)期，被激發(fā)出來的購房熱情卻被投資性需求擠壓。在中介公司給郭太太介紹的萬科金色成品樓盤里，入住率極低，僅一座樓上就列出了4套可選房子，并且全部是毛坯房。“本來房子應(yīng)該是2008年底入住的，現(xiàn)在沒有裝修就直接掛到中介來賣了，說明購房者僅僅拿了幾個月就出手�！惫�太太說，而在這幾個月里，該樓盤每平方米已經(jīng)漲了3000元。

　　“現(xiàn)在杭州的許多當(dāng)?shù)厝硕际莾纱�人供一套房子，如果兒子買房，我們就把原來的房子賣掉，湊夠首付，再由兒子負(fù)責(zé)月供�！睂τ谖磥淼馁彿看蛩�，郭太太已經(jīng)作好了準(zhǔn)備，但也很無奈。

　　記者觀察：房價一路沖高，漲價預(yù)期上升，百姓很無奈。市場的泡沫迎合了投資者的胃口，卻遠(yuǎn)離了真正自住型購房者的購買力，而這部分購房者由于缺乏資金和聲音，在樓市上成為了被忽視的群體，也成了房價預(yù)期升高的被動接受者。為抑制過度投資，杭州目前在全國率先收緊了二套房房貸，但成效到底有多大，有待進一步觀察。