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　　今年以來，寧波住宅價格大幅度上揚。據(jù)國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊對我市房地產(chǎn)市場價格的調(diào)查，上個月寧波房價再度呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅突破了兩位數(shù)：市區(qū)房屋銷售價格同比上漲11.4%，環(huán)比指數(shù)為101.8%。無論業(yè)內(nèi)人士還是普通市民，都認(rèn)為目前的住宅價格漲幅離譜。隨著住宅價格飛速上漲，寧波市區(qū)已經(jīng)難覓萬元單價以下樓盤，過高的房價不僅讓普通購房者產(chǎn)生觀望情緒，很多投資者也逐漸意識到投資風(fēng)險的增加，將目光逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪的投資上來。

　　投資者目光轉(zhuǎn)向商鋪

　　魏先生自營一家小型企業(yè)，是寧波最早一批投資住宅的獲益者�？粗�目前已經(jīng)高位運行的房價，魏先生坦言不打算把錢繼續(xù)投進住宅市場，而是到處尋找商鋪�！艾F(xiàn)在繼續(xù)炒住宅的話，房價已經(jīng)過高，加上各種稅收，以后轉(zhuǎn)手利潤有限；最重要的是，過高的總價已經(jīng)讓普通購房者產(chǎn)生觀望情緒，沒有接盤的人就意味著風(fēng)險過高了�！蔽合壬�說，炒住宅也要講波段的，目前他更愿意把錢投到商鋪里面去。

　　魏先生的看法代表了相當(dāng)一部分最有經(jīng)驗的投資者。上月末，濱江國際廣場190余套商鋪對外銷售，前往現(xiàn)場的購鋪者絡(luò)繹不絕，不少人漏夜排隊。據(jù)了解，這個樓盤的商鋪價格并不便宜，已高達(dá)2萬-5萬/平方米，但仍然遭到爭搶，有的客戶甚至一買就是十多套。

　　為什么會把大量的資金投向商鋪？現(xiàn)場一位購買了3套商鋪的徐先生表示，目前購買商鋪就像三年前購買住宅一樣，現(xiàn)在市場還有發(fā)展空間，以后買就不是這個價了。以四五年前的鄞州中心區(qū)為例，當(dāng)初很多社區(qū)商鋪無人問津，現(xiàn)在市場培育起來，如今好的位置一鋪難求。以后鄞州區(qū)多個大型商業(yè)中心投入運營之后，商鋪價格還得漲。

　　目前，撤離住宅市場轉(zhuǎn)而投資商鋪的人已越來越多，大型社區(qū)商鋪尤為搶手。在價格方面，由于新區(qū)入住人口已逐漸增多，格蘭云天、金灣華庭附近的旺鋪已由兩三年前的七、八千元漲至2萬元左右/平方米；都市森林附近商鋪已較為難覓，價格更是高達(dá)3萬-5萬/平方米。在成交面積方面，根據(jù)咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，今年以來轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪的投資者越來越多。截至9月末，今年寧波的一手商業(yè)用房成交面積已達(dá)到11.72萬平方米；其中鄞州區(qū)成交最多，并且成交均價已經(jīng)超過江東。此外，海曙區(qū)成熟旺鋪依然供不應(yīng)求。從熱門社區(qū)來看，根據(jù)南天房產(chǎn)研展部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份最受歡迎的社區(qū)商鋪是陽光麗園、水岸楓情和都市森林三期。此外，慈城新天地、新星都市、學(xué)府1號的社區(qū)商鋪成交業(yè)績也比較突出。

　　住宅投資回報已難比商鋪

　　從目前來看，寧波商鋪的投資回報率已經(jīng)逐步高于住宅，住宅市場經(jīng)歷價格飛漲后，利潤空間逐漸被擠壓，風(fēng)險較高。目前，不少住宅的投資回報率低于5%。相比之下，不少商鋪的投資回報率達(dá)到10%甚至更高，投資者王先生不久前就把手中的三套住宅拋出，轉(zhuǎn)而購買了一間大面積商鋪進行長線投資。他表示，“現(xiàn)在的住宅價格已經(jīng)過高，再像前幾年那樣短線操作，獲利有風(fēng)險，投資商鋪則是長期的，相對穩(wěn)定�！睋�(jù)了解，現(xiàn)在新興城區(qū)大型社區(qū)樓盤憑借價格的優(yōu)勢和未來的發(fā)展空間，吸引了越來越多投資者前往購買，相對于門檻很高的市中心二手鋪位比，投資者更愿意選擇新樓盤的社區(qū)商鋪，因為新社區(qū)的商鋪價格不會太高，當(dāng)大型社區(qū)成熟后，商鋪價值將會大幅提高，投資回報率不容小覷。

　　據(jù)咨詢公司專業(yè)人士介紹，目前寧波商業(yè)成熟的社區(qū)商鋪回報率一般在7%-10%，個別成熟的好位置商鋪可在15%以上。但隨著社區(qū)商鋪投資價值日益受到關(guān)注，而且住宅市場興旺，現(xiàn)在推出的社區(qū)商鋪已不像過去那樣價格低廉，未來投資回報率可能不如目前。因此，買家如果投資社區(qū)商鋪應(yīng)選擇大型社區(qū)，建議重點關(guān)注大型住宅小區(qū)比較集中區(qū)域的住宅裙樓商場和小區(qū)商鋪。相對投資住宅產(chǎn)品來說，投資商鋪有較高的收益，也有不小的風(fēng)險。專業(yè)人士提醒說，比如大型購物中心商鋪的投資額比較大，投資時要考慮商場的專業(yè)招租能力和運營經(jīng)驗。除了社區(qū)商鋪外，專業(yè)商鋪的投資回報率與其他類型商鋪相比總體要高得多，普遍在10%以上，但風(fēng)險也高，而且要求投資者具備豐富的投資運營經(jīng)驗，才能清楚市場定位并準(zhǔn)確選擇具體項目。

　　合理計算成本規(guī)避風(fēng)險

　　寧波歷來有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，那么到底這個說法合理嗎？專業(yè)人士認(rèn)為，商鋪一般的回報率在7％－8％之間，好的項目可以有10％左右，如果按照8％的回報率計算，選擇一次性付款將在12年-13年收回成本，一旦選擇銀行貸款成本回收期將在20年左右，那么后20年是完全的純利潤，按照商業(yè)地產(chǎn)40年的土地使用年限，準(zhǔn)確地說應(yīng)該是有兩代人享受投資商鋪帶來的收益。一旦40年后就要重新補地價。雖然目前商鋪市場利好因素眾多，商鋪投資形勢大好，但每類商鋪也有其特點，投資時應(yīng)謹(jǐn)慎：首先明確是否有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果是一手商鋪，必須確定開發(fā)商是否有相關(guān)權(quán)證，如是二手商鋪，則必須明確業(yè)主是否為商鋪的唯一產(chǎn)權(quán)人或者是共有產(chǎn)權(quán)人，如是共有產(chǎn)權(quán)人的話則必須所有產(chǎn)權(quán)人同意才能進行買賣過戶。其次，商鋪的經(jīng)營范圍盡量廣泛。有餐飲業(yè)功能的話則更容易出租。還有，投資商鋪要看區(qū)域規(guī)劃，選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡蛢r商鋪回報率會更高。