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    （原標題：杭州一樓盤被投訴“以租代售”，涉及200多戶 見習記者：許暉/文）

    花了幾十萬元想買房，卻變成了“租客”？最近，快報接到大量針對余杭區(qū)西溪陽光未來悅（又名宏旺西溪陽光中心）的投訴。

    記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，涉事樓盤在產權、抵押等問題上矛盾突出。“業(yè)主”拿出種種證據，力證自己購房者身份，而開發(fā)商卻有不同說法……

    “買房”簽的卻是“租賃合同”
    還有人一次性付了近50萬“租金”

    西溪陽光未來悅位于未來科技城，是一個50年產權的公寓項目。項目開工時間為2011年，交付時間為2018年。開發(fā)商是杭州宏旺房地產有限公司。

    投訴人張女士告訴記者，她2018年5月“購買”了西溪陽光未來悅的一套公寓，30多平方米，均價約2萬元/平方米。

    但當記者提出看購房合同時，她出示的卻是一份《房屋租賃合同》。

    這份租賃合同里寫著，甲方杭州宏旺房地產有限公司是出租方，乙方張女士是承租方。

    合同里也約定了租賃期限，第一階段租期20年，期滿之后，贈送第二階段租賃期（至2060年7月4日，即土地使用權期限）。同時，還約定了房屋的交付日期、租金單價、總租金、按揭貸款或一次性付款等條款。

    和張女士情況相似，認為自己是“買房”，卻拿不出購房憑證的，大約有200多戶人家。其中還有人選擇一次性付款，已經支付了近50萬元“租金”。

    現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)簽“租賃合同”的這些房子
    全都不能辦獨立產權證

    為了解情況，記者來到西溪陽光未來悅項目的營銷展示中心。

    目前，項目已經是現(xiàn)房了，但仍然在銷售中�，F(xiàn)場的銷售人員告訴我們，目前在售LOFT復式、平層這兩種戶型。其中LOFT復式有獨立產權證，均價35000-36000元/平方米；平層戶型為22-46平方米，沒有產權證，單價17000-19000元/平方米。

    銷售員說：“平層公寓是一層一本產權證，每套沒有獨立的產權證，所以價格便宜很多。買LOFT復式，就是走正常的房屋買賣合同；如果買平層，就只能簽《租用權轉讓合同》。”

    “一層一本產權證”的平層戶型，一整層大約400多平方米，開發(fā)商將其分割成14套22-46平方米的小房間。多位投訴者稱，他們買的就是這種平層公寓。

    當問到為什么一層要分成14個小套時，銷售員說：“一層面積太大，不好賣。分割成小戶型，總價只要50萬到80萬，那買的人就多了。”

    記者實地看到，這種平層小套公寓，最小的房間大約22平方米，樣板房的床還做成了“翻板床”，空間很緊湊。

    “分割租賃”暫無相關規(guī)定
    多位“業(yè)主”出示“購房證據”

    沒有獨立產權證，卻以“簽租賃合同”的方式分割銷售，這種行為是否違規(guī)？

    記者咨詢了余杭區(qū)不動產權服務中心。工作人員告訴記者，這個項目從建造、測繪、發(fā)證時，一層樓就是一間房。產權證已經分割到最小單位。

    如果開發(fā)商再次分割進行銷售，屬于違規(guī)行為，也無法辦理單獨的產權證。但如果是分割租賃，暫時還沒有這方面的規(guī)定。

    既然無法辦理單獨的產權證，“買賣”行為顯然就不成立了。那么200余戶“業(yè)主”又為什么愿意簽下“租賃合同”呢？

    張女士的說法是，房子的地段不錯，在當時看來，價格也比較實惠。所以，即便知道沒有獨立產權，她也選擇了接受。

    另一位“業(yè)主”蔣先生告訴記者，“當時銷售員借房子沒造好、沒拿到產權證，不能簽購房合同為由，說和我們簽租賃合同。他們的宣傳單，沙盤模型，都是和賣房一樣的。”他以為，只要等產權證辦下來，各項條件具備后，就可以重新簽購房合同了。

    他們向記者提供了一些材料，用以證明和開發(fā)商是購房買賣關系，而非租賃關系。

    比如在和置業(yè)顧問的微信聊天中，置業(yè)顧問稱呼他為“業(yè)主”。

    在一張《未來悅正式簽約流轉單》上，寫了“合同房款”“首付房款”“置業(yè)顧問”這樣的字樣。一張《西溪陽光未來悅交房結算房款單》上，有“買受人”“交房時間”“×棟×室業(yè)主×××”這樣的字樣。

    “業(yè)主”發(fā)現(xiàn)該樓盤2014年已被抵押
    感覺房子可能隨時會被收走

    除了投訴開發(fā)商“以租代售”，多位買房人提到了房子被抵押的情況。

    “現(xiàn)在整層的產權證辦下來了，寫的是開發(fā)商的名字。”“業(yè)主”蔣先生說，令他們氣憤的是，“開發(fā)商居然把房子抵押了”。

    一位“業(yè)主”給我們提供了他的不動產登記信息查詢表，他簽約的這套西溪陽光中心4幢801室，限制信息一欄為“有抵押”的狀態(tài)。

    記者了解到，這個樓盤在2014年，通過在建工程抵押的方式，抵押給了西藏信托有限公司。這意味著，如果開發(fā)商陷入債務糾紛，法院或有權處置這些被抵押的房產。

    這讓幾百戶“業(yè)主”坐立難安。

    “雖然我們現(xiàn)在已經住進去了，但感覺房子可能隨時會被收走”。

    然而，產權證在開發(fā)商名下，這些自認為“業(yè)主”的居民在法律層面上僅是“租客”，對于房子被抵押，他們無可奈何。

    聯(lián)系到開發(fā)商臨時負責人
    “買房不是買菜，合同是他們自己簽的”

    “沒有獨立產權證”“只能簽20年租約”“房產被抵押”，這些小套公寓，從多個方面，均有悖普通商品房買賣的常理。

    張女士說，簽約前，她不知道這批房子已經被抵押了。由于銷售人員的誤導，簽租賃合同的時候，她也沒覺得自己是在租房，覺得這只不過是“權宜之計”。

    蔣先生表示，現(xiàn)在他們的訴求是：開發(fā)商承認自己的“業(yè)主”身份，將房子解除抵押，并把產權證轉移到他們名下。“把賣出去的房子拿去抵押，還說我們只是租客不是業(yè)主，這個房子每平方米接近2萬元，誰會拿那么多錢租房？”蔣先生說。

    記者聯(lián)系到了一位成總，他自稱是開發(fā)商宏旺的臨時負責人。他表示：“當時簽的就是租賃合同，雙方就是租賃關系。他們只有房子的‘使用權’，沒有‘所有權’。產權證在我們名下。”

    “買房子也不是買白菜，合同是他們自己簽的。”他強調。

    這位成總還說，如果想要“所有權”，要辦理產權證，那就按合同來。雙方簽訂的合同規(guī)定，首先要“政府允許房屋進行分割”，其次，辦產權證要再繳之前約定每套款項總額30%的費用。

    業(yè)主和開發(fā)商簽訂的《房屋租賃合同》有三個版本，記者從中找到了相應條款——

    “在租期內，如政府允許本房屋進行分割，乙方申請分割辦證的，乙方須向甲方支付本物業(yè)租金金額30%的“管理費”（第二版合同又稱“產權轉讓費”），分割辦證所需契稅等相關費用由乙方獨自承擔，且乙方支付的租金不再退還。”

    記者在銷售現(xiàn)場看到，開發(fā)商銷售時使用的最新版合同，也寫的是“產權轉讓費”。但包括蔣先生和張女士在內，多位“業(yè)主”對這筆錢并不認可。他們認為，這個條款的意思是“如果以后政府允許房子分割到戶，那業(yè)主繳納額外30%的費用，辦理獨立產權證。”但目前看來，政策根本不允許分割到戶，開發(fā)商的承諾只是一句空話，所以他們要求開發(fā)商把每一層的產權證更名到這一層所有“業(yè)主”的名下，多人共有一本產權證。

    律師建議可以收集證據
    通過法律途徑維權

    記者咨詢了律師。浙江澤大律師事務所合伙人林維鋼律師認為，雙方簽訂的是租賃合同。租賃關系是純粹的債權關系，房屋的所有權沒有發(fā)生轉移，產權人還是開發(fā)商。

    我國法律規(guī)定最長的租賃期限不能超過20年。所以租賃合同里面只寫20年，這其實是一個取巧的方式，是開發(fā)商為了規(guī)避法律上的風險。

    從法律上來說，他們無權要求開發(fā)商解除抵押。租賃權對應的是房屋的使用權。抵押狀態(tài)只是在房屋的所有權上做的權利負擔，不影響使用權。

    但林律師提醒，一方面合同真實有效，雙方都需要遵照執(zhí)行；另一方面，如果在達成交易的過程中，開發(fā)商用的種種表達，可能導致合同相對方產生理解偏差，或者開發(fā)商存在欺騙行為的，可以收集證據，通過走“確認合同無效或可撤銷”這樣的法律途徑來進行維權。