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    開門做生意，遇到的頭一樁事就是找門面。稱心如意門面房不好找，于是一個(gè)群體誕生了，民間叫他們“二房東”，法律上的說(shuō)法是“承租人”。從“二房東”手上租房子的人，法律上叫“次承租人”。
    承租人和房東的租賃關(guān)系有一紙合同為證，而且這個(gè)合同一定是有期限的。但現(xiàn)實(shí)中，次承租人往往是該物業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者。生意好做，老板當(dāng)然希望能長(zhǎng)期租賃；生意不好做，老板想的可能是早點(diǎn)關(guān)門大吉。本期嘉賓律師曾遇到過(guò)多個(gè)承租人與次承租人簽訂超過(guò)原承租合同期限的轉(zhuǎn)租合同。那么，次承租人與承租人簽合同該注意什么問(wèn)題？承租人要怎么做才能維護(hù)自身權(quán)益呢？

    【案情回顧】

    A公司系一家賓館，其承租了某房東的某處房產(chǎn)用于賓館經(jīng)營(yíng)，承租期限為10年，至2010年12月31日。
    2008年8月，A公司與張某簽訂一份客房的承包經(jīng)營(yíng)合同，雙方約定承包期限自簽訂之日起至2013年8月。
    在張某經(jīng)營(yíng)3個(gè)月左右時(shí)，因經(jīng)營(yíng)不善等原因，便開始拖欠承包金以及拒絕支付水電費(fèi)用，A公司經(jīng)多次催告無(wú)果，遂根據(jù)雙方約定解除了合同。后張某以合同無(wú)效為由訴至法院，后又以A公司在期限問(wèn)題上存在欺詐為由，要求撤銷合同。A公司提起反訴，要求張某支付拖欠費(fèi)用及相關(guān)違約金。

    【案件聚焦】

    A公司認(rèn)為，與張某簽訂承包合同，就期限等所有問(wèn)題已作明確告知，之所以簽訂5年承包期合同，系張某執(zhí)意要求且花代價(jià)從前承包人處接手的，對(duì)A公司與房東的期限均完全了解，不存在隱瞞，且A公司必然會(huì)與房東續(xù)簽；其二，雙方合同因張某的嚴(yán)重違約已合法解除，并無(wú)撤銷的必要；其三，張某僅僅經(jīng)營(yíng)了3個(gè)多月，且未有任何投資，合同簽訂2年或5年對(duì)其沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)影響，不足以達(dá)到合同可撤銷的程度。
    張某卻認(rèn)為，A公司未向其披露其與房東的期限，且A也未提供相應(yīng)證據(jù)證明已作告知，構(gòu)成隱瞞事實(shí)的欺詐；其二，合同雖已解除，但不影響法律上其主張撤銷權(quán)；其三，自己雖未投資，但合同期限問(wèn)題影響其簽訂合同的真實(shí)意思表示。

    【律師建議】

    本案暫不探究雙方系租賃還是承包關(guān)系，僅從兩個(gè)期限問(wèn)題（即房東與A公司租賃合同期限、A公司與張某的期限）不一致，A公司超期簽約（轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包）的實(shí)際情況，是否可以撤銷合同角度予以分析。
    第一，盡管A公司陳述其確系在合同簽訂時(shí)予以了告知期限問(wèn)題，且張某也有義務(wù)知曉該期限問(wèn)題，我們也相信A公司與張某事實(shí)上就期限問(wèn)題達(dá)成一致，但畢竟A公司沒(méi)有有力證明進(jìn)行了告知，這點(diǎn)對(duì)其不利。
    第二，從轉(zhuǎn)租角度而言，根據(jù)最高法院的司法解釋，超期轉(zhuǎn)租僅是超過(guò)部分無(wú)效，若張某堅(jiān)持主張合同無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)。
    第三，針對(duì)本案合同已解除，且張某未在法定三個(gè)月期間起訴認(rèn)定A公司解除行為無(wú)效，先后以合同無(wú)效以及合同撤銷起訴，律師認(rèn)為，張某在主張權(quán)利上對(duì)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的選擇尚有欠缺。
    第四，從保護(hù)正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)角度看，事實(shí)上本案撤銷合同并非是一個(gè)好的選擇，不利于經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定，應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
    綜上所述，律師建議，在房屋租賃轉(zhuǎn)租活動(dòng)中，應(yīng)該十分注重兩個(gè)期限問(wèn)題，從承租人角度而言，應(yīng)有書面的明確的告知，或者在合同條款中加以明確，避免法律風(fēng)險(xiǎn)；從第三人而言，應(yīng)充分了解承租人與房東的租賃期限，綜合評(píng)估后簽訂合同，避免產(chǎn)生不必要的損失。