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    ◆先繳費還是先驗房？

    ◆到手的房子真是合同上的面積嗎？

    ◆延期交付到底誰吃虧？

    潛規(guī)則，這個當今社會愈演愈烈的流行詞匯，已經(jīng)逐漸覆蓋了你所能想到的任何行業(yè)。名詞解釋這樣來剖析“潛規(guī)則”：不成文的、見不得光的一些暗箱操作的規(guī)定和原則，隨著時代的前進不斷發(fā)展壯大、滋生繁衍，如今已經(jīng)無孔不入地滲入到社會的各行各業(yè)中。的確，在搜索引擎中輸入“潛規(guī)則”，跳出的衍生類別包括娛樂圈、學校、醫(yī)院等機構。當然，也包括現(xiàn)在同樣也正在被全名熱議的另一話題——房地產(chǎn)。

    暫不論整個房地產(chǎn)操作環(huán)節(jié)中有哪些不成文的潛規(guī)則，6月在即，杭州的交付大月在即，就讓我們一層層揭開交房過程中的潛規(guī)則。

    【潛規(guī)則一】

    先繳費還是先驗房？

    位于濱江區(qū)的中興和園于3月底交付一期房源。然而當業(yè)主興沖沖趕去收房時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商預先制定的收房流程必須是先繳納相關費用之后才能領到鑰匙驗房，否則就不能直接辦理收房手續(xù)。很多業(yè)主對此“霸道”的流程表示不滿。可是當業(yè)主和開發(fā)商理論時，對方卻表示：業(yè)內(nèi)都是這么操作的，沒有開發(fā)商會選擇讓業(yè)主先驗房后再繳納相關費用。

    記者在隨后采訪中了解到，中興和園此次收房所需繳納的費用包括包括全年的物業(yè)費（1.44元/平方米）、物業(yè)維修基金（65元/平方米）、總房款1.5%的契稅以及能耗費等等，計算下來并不是一筆小數(shù)目。

    為何要先繳納費用后驗房？這個“既定”流程是否如中興和園工作人員所說是“業(yè)內(nèi)普遍的操作流程”？對此，記者采訪了一位從事房地產(chǎn)開發(fā)并身處管理層的蔣先生。

    蔣先生對于這個操作方式直接拋出了一個鮮明的觀點：先繳納費用就是為了防止業(yè)主對驗房不滿后引起的拒絕繳費�！伴_發(fā)商無法保證每套房屋的建筑質(zhì)量都萬無一失，一旦讓業(yè)主先看房驗房之后，如果業(yè)主因為不滿意質(zhì)量問題而拒絕收房，一般都不愿意繳納這些相應的費用了。開發(fā)商在經(jīng)過繁復的整改之后再去追要費用，肯定不會那么容易收取了。”

    蔣先生還表示，往往是對樓盤質(zhì)量有信心的品牌開發(fā)商反倒愿意讓業(yè)主先驗房后收房再繳費，“只有對質(zhì)量缺乏信心的公司才會急于先收回這部分即將到手的資金，唯恐‘夜長夢多’。”

    根據(jù)蔣先生的分析，記者采訪了幾位中興和園的業(yè)主，據(jù)他們反映，中興和園交付的房屋不僅僅有頂樓滲水嚴重的問題，還有墻面多處空鼓、房屋內(nèi)管道外露、綠化稀疏不堪等等其他問題，“這是我看到過質(zhì)量最差的商品房！開發(fā)商太沒有良心了！”業(yè)主們難掩氣憤情緒。

    既然是“潛規(guī)則”，必然有相反的“明規(guī)則”，浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生表示，先驗房、后收房、最后繳費才是這三者的正確順序�！斑@也是由現(xiàn)在的預售制度帶來的供不應求造成的，業(yè)主不想先繳也得繳。只有政府職能部門出面干預，強制性要求開發(fā)商嚴格按照這個流程來進行交房，才能有效杜絕現(xiàn)在這個‘反流程’”。

    記者了解到，雖然杭州目前還無明確規(guī)定，但浙江六和律師事務所葉永祥律師表示，開發(fā)商應秉承“先收房，后繳費”的原則。“畢竟收房和繳費是兩碼事，開發(fā)商不應該把繳費凌駕于收房之上。同時，開發(fā)商也有義務把房子妥善交到業(yè)主手上，再收取相關費用�！�

    據(jù)悉，不久之前青島也有一名業(yè)主成功打贏了類似的一場官司。該業(yè)主因為拒絕先繳物業(yè)費再收房，狀告開發(fā)商違約四戰(zhàn)四勝，獲賠總額接近一半房款，他是中國打破交房潛規(guī)則勝訴的第一人。這樣說來，業(yè)主要求先驗房再繳費，是再合理不過的權益了。

    【潛規(guī)則二】

    到手的房子真是合同上的面積嗎？

    業(yè)主收房，最關注的往往是房屋內(nèi)有沒有質(zhì)量問題，或者仔細翻看《竣工驗收備案表》，然而對于拿到手的房子究竟有多少面積、是不是依舊是合同上所簽署的面積、和購買之初相比是增大了還是縮小了等等，也許被很多業(yè)主所忽視。

    面積的大小除了關系到房款的多少，還涉及到所要交的稅費和入住以后的物業(yè)管理費。但是合同約定面積比產(chǎn)權登記面積“膨脹”或“縮水”而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，令購房者不勝其煩。

    根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，按照合同內(nèi)以下原則處理：在誤差比在3%以內(nèi)(含3%)，按照規(guī)定實行“多退少補”原則；但如果縮小面積超過3%，那么開發(fā)商要被處于房價的雙倍賠償；如果是“膨脹”超出了3%，則多出的面積就無償贈送給業(yè)主。

    雖然購房合同中有一項完整的條款針對可能出現(xiàn)的面積增減，但是增減的面積果然如開發(fā)商說的一樣嗎？如果有異議，想測量買到的房屋到底有多大面積，如何測算，該請哪個部門來核算，面對這些問題大多數(shù)業(yè)主都是“門外漢”。

    趙杭生認為，建筑面積與合同不符的問題依舊是“預售制度”本身所產(chǎn)生的矛盾。首先，業(yè)主得了解兩個計算公式：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體落地面積＋陽臺建筑面積。趙杭生建議，開發(fā)商在設計時要盡量做到精確，減少誤差。如果還是產(chǎn)生面積誤差，則要嚴格按照合同條款進行多退少補。如果業(yè)主還是認為實測面積有出入的，可以找專業(yè)單位進行測繪。

    記者從某開發(fā)企業(yè)的營銷負責人處了解到，收房時業(yè)主除了要求開發(fā)商出示《竣工驗收備案表》以外，還要看一看《實測面積報告》。這個報告是由房管局指定的具有資質(zhì)的測繪部門核準測量的，也是比較具有權威性的�！叭绻麡I(yè)主對這個數(shù)據(jù)有異議從而請更有資質(zhì)的測繪部門進行測量，過程往往會比較復雜。除了要提供自己的房屋戶型數(shù)據(jù)以外，還需要提供房屋所在整幢樓的數(shù)據(jù)�！�

    【潛規(guī)則三】

    延期交付到底誰吃虧？

    位于鳳起路與環(huán)城西路交叉口的錦繡天地(杭州國際商務中心) 從今年1月6日至3月10日共退了62套房源，原購房者陳某更是在3月初退了處于同一層11套房房源。有如此高的退房率，究其原因，是由于項目延期交付，業(yè)主無奈之下選擇退房。

    回顧一下，時報曾經(jīng)報道過關于延期交付的事件不在少數(shù)，西港新界、宜家時代等。購買的房子越臨近交付，業(yè)主越是擔心是否會延期交付�！皬母行越嵌葋碚f，好容易等到交付的房子還要延期，心理肯定無法接受的�！币思視r代業(yè)主邱先生這樣說�！叭欢鴱睦硇越嵌葋碚f，延期交付對于開發(fā)商并沒有多大損失，吃虧的還是業(yè)主�！�

    關于邱先生“業(yè)主吃虧”的說法，記者在購房合同中找到了根據(jù)。合同中第九條關于出賣人逾期交房的違約責任注明，在逾期交付的一段時間內(nèi)，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之幾的違約金；逾期交付超過合同限定日期之后，買受人有權解除合同，出賣人退還全部已付款，并支付百分之幾的違約金。其中的逾期期限以及究竟是萬分之“幾”，都由開發(fā)商自己決定。

    一位開發(fā)企業(yè)負責人則向記者明確表示，開發(fā)商延期交房違約金每天只有萬分之一或二，拖個半年也就一萬多元，“這點錢對于開發(fā)企業(yè)來說，根本無所謂！”況且，房子在交付時的身價往往高于購買之初，業(yè)主獲得的違約金卻是購買時期房價的萬分之一。究竟是誰在吃虧，顯而易見了。退房，更加是得不償失，“一旦遇到延期交付，開發(fā)商往往會很直接建議業(yè)主退房，尤其是市場好的時候。這中間究竟是什么原因，相信大家都看得明白�！痹撠撠熑送嘎�。

    “一般期房從預售到交付少則半年，多則一年，而交房逾期越久，房子增值越多，退掉再賣，扣除違約金補償還有得賺，說到底，贏家依舊是開發(fā)商�！蹦硺潜P營銷負責人這樣告訴記者。

    律師建議，業(yè)主要清楚了解開發(fā)商不能交付房屋的真正原因，尤其是非正常延期交付，主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等。如發(fā)生上述情況，建議業(yè)主退房或向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)，以最大限度的保護業(yè)主的利益。