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    伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商業(yè)經(jīng)營活動的日趨活躍，越來越多的普通市民參與到商鋪租賃和商業(yè)經(jīng)營活動中來。在此過程中，難免會因為專業(yè)知識和業(yè)務(wù)不熟而發(fā)生一些糾紛。筆者結(jié)合自己多年的從業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)了商鋪租賃中需要注意的幾大問題，供大家參考。

　　權(quán)屬調(diào)查

　　在承租商鋪之前，應(yīng)當?shù)皆撋啼佀�在的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認以下幾個重要信息：一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。二是房屋權(quán)利人，確保與房屋權(quán)利人或者其他權(quán)利人簽署租賃合同。三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三者，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

　　免租裝修期

　　在商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時，一定要明確約定其起止時間和免除支付的具體費用。一般情況下，只免除租金，實際使用房屋所產(chǎn)生的水費和電費等還需要按合同約定承擔。

　　租賃保證金

　　俗稱“押金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當承擔但未繳付的費用。因為商鋪相對應(yīng)的電費、電話費和物業(yè)管理費等比較高，因此押金比例也要適當高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關(guān)費用，押金抵扣不夠怎么辦？這可以在合同中約定補足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)補足支付押金；如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)未補足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責任。

　　稅費承擔

　　按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當承擔以下稅費。

　　出租人：營業(yè)稅及附加，租金×5.55%。房產(chǎn)稅，租金×12%。個人所得稅，所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）。印花稅，租金×0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算）。土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關(guān)實際征收為準。

　　轉(zhuǎn)租人：營業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)租收入×5.55%。印花稅，轉(zhuǎn)租租金×0.1%。

　　在具體實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準。不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點的工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔人。此時，無論出租人或承租人都應(yīng)當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應(yīng)當慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

　　營業(yè)執(zhí)照

　　承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而其首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照。因此在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面：一是原有租賃登記信息沒有注銷的，將會導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型不是商業(yè)用房的，無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；四是涉及特種經(jīng)營行業(yè)（如娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；五是因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照的。

　　對于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。上述第4條情形，可設(shè)定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時，可以無責任解除合同。

　　裝修添附

　　在商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當注意幾個問題：一是明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特別的改建和搭建的，應(yīng)當明確約定清楚，對于廣告和店招的位置也可約定清楚。二是解除合同的違約責任，違約金通常會約定等同于押金，數(shù)額不高，一般還不及承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。三是明確租賃期滿時，裝修和添附設(shè)施的處置方式。

　　水、電、電話線等

　　因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電和電話線等均可能有特殊的需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素的影響。建議在承租商鋪前，應(yīng)當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及涉及的相關(guān)費用，并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常需求的情形下，承租人免責解除合同的權(quán)利。

　　租賃登記

　　租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；二是經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理，則房屋應(yīng)當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時赴該商鋪所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

　　轉(zhuǎn)租問題

　　在商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多二房東或三房東，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”，其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式，即轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系；而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。

　　在這兩種形式下，需要注意以下幾個問題：一是轉(zhuǎn)租必須取得出租人的書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重簽新的租賃合同，也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往會向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等。這筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔的費用，但法律上也沒有明確禁止。因此，只要雙方當時協(xié)商同意的，就會受到法律保護。建議承租人在支付這筆費用時，應(yīng)當考慮分批分次并與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的各個環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風險，還可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功與否作為該筆費用退還或解除的條件。

　　買賣與租賃

　　許多承租人經(jīng)常擔心承租商鋪后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦？其實，承租人完全無需擔心這種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：一是出租人在出售商鋪時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想購買該承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當繼續(xù)履行租賃合同，否則，新業(yè)主將承擔租賃合同中的違約責任。

　　其他注意事項

　　在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等。如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準備開設(shè)酒店，必將導致人力和財力的損失。在無法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。