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    近日，在新一輪宏觀調(diào)控政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資觀望風(fēng)大盛，不少投資客將眼光投向了受新政影響不大的商用物業(yè)上。6月19日，北京工商局暫停登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。緊接著聲勢(shì)浩大的"九部委意見"新政出臺(tái)，這樣一條小小的規(guī)定將"住宅禁商"運(yùn)動(dòng)在全國(guó)各地推向高潮。
 
      CBD東道主寫字樓 

      "住宅禁商"政策的進(jìn)一步落實(shí)和國(guó)家宏觀政策因素影響，全國(guó)各地開發(fā)商順應(yīng)時(shí)勢(shì)推出各類型寫字樓，國(guó)內(nèi)高檔寫字樓建設(shè)滯后，產(chǎn)品相對(duì)缺乏，市場(chǎng)需求活躍，導(dǎo)致市場(chǎng)上甲級(jí)寫字樓租價(jià)和售價(jià)接連上漲而倍受看好，成為近期房地產(chǎn)投資客及企業(yè)關(guān)注的"香餑餑"。

      住宅禁商 帶旺高端寫字樓

      6月19日，北京市工商局頒布第14號(hào)文件，規(guī)定登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》寫明房屋用途為"住宅"，購(gòu)置的商品房購(gòu)房合同中寫明房屋用途為"住宅"（公寓、別墅)的，《房屋所有權(quán)證》和購(gòu)房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊(cè)。

      北京市工商局一紙"住宅禁商"文件，其影響正在演化成一種蝴蝶效應(yīng)："住宅禁商"看似在凈化居住環(huán)境，但其影響已經(jīng)波及到了住宅的居住價(jià)值和寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景。

      北京市工商局的"住宅禁商令"，在京城樓市引起連鎖反應(yīng)。來自于中介公司的數(shù)據(jù)顯示，寫字樓的租賃成交量與"住宅禁商"前相比增長(zhǎng)20%，甲級(jí)寫字樓增長(zhǎng)更明顯，增長(zhǎng)達(dá)25%，其租金也呈相應(yīng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如北京CBD國(guó)貿(mào)商圈，以京廣中心和國(guó)貿(mào)大廈為標(biāo)志的甲級(jí)寫字樓整體租金上漲達(dá)26%。

      為什么寫字樓市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)如此大的反應(yīng)呢��？

      從市場(chǎng)看，租賃住宅作為辦公場(chǎng)所的大都是一些中小型公司，而租賃住宅辦公可以大幅降低公司營(yíng)運(yùn)成本。"住宅禁商"政策的出臺(tái)，無疑是堵住了中小公司試圖通過此種途徑發(fā)展的通道。這樣一來，首先導(dǎo)致中低端寫字樓價(jià)格飆升，加劇了中低端寫字樓價(jià)格的快速上漲，價(jià)格的上升逼得市場(chǎng)上眾多中等規(guī)模的公司向高端寫字樓進(jìn)駐。另一方面，盡管國(guó)內(nèi)寫字樓商務(wù)市場(chǎng)近年快速發(fā)展，但由于市場(chǎng)缺乏與國(guó)際商務(wù)接軌的甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景被普遍看好，銷售和租賃價(jià)格飛漲。如地處北京CBD內(nèi)的華貿(mào)中心，"禁商令"出臺(tái)后，銷售一路攀升，價(jià)格從15000元上竄到了19000元每平方，短短不到一個(gè)月，每平方米的銷售價(jià)格狂升4000元。對(duì)于有意提升企業(yè)形象的公司來說，中低檔次的寫字樓價(jià)格飛漲，這使得他們更堅(jiān)定地將公司搬到高檔次的寫字樓，特別是甲級(jí)寫字樓，最終導(dǎo)致了甲級(jí)寫字樓價(jià)格的急速竄升。

      "住宅禁商"政策出臺(tái)前，一些地處商務(wù)環(huán)境濃郁地區(qū)的住宅，一直是一些投資者青睞的對(duì)象。如地處北京CBD長(zhǎng)安街附近的SOHO現(xiàn)代城公寓，一直租賃火爆，吸引了不少中小企業(yè)租用，相對(duì)于租賃給個(gè)人來說，租住公司的時(shí)間長(zhǎng)、租金高且投資收益穩(wěn)定。"住宅禁商"政策的出臺(tái)，極大抑制了部分投資者想通過此種方式來獲取穩(wěn)定收益的行為。數(shù)據(jù)顯示，北京SOHO現(xiàn)代城公寓，不少公司開始整體搬出，租金下跌。同樣，"住宅禁商"政策又帶火了寫字樓的租賃市場(chǎng)，借此商機(jī)，必然會(huì)促使投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場(chǎng)，由此帶來寫字樓市場(chǎng)的投資熱潮。

      據(jù)地產(chǎn)研究人士分析認(rèn)為，這一政策的出臺(tái)無疑是一項(xiàng)利好，不但有利于進(jìn)一步規(guī)范住宅市場(chǎng)，而且對(duì)于房地產(chǎn)各市場(chǎng)來說也會(huì)產(chǎn)生良性的刺激，有助于寫字樓空置率下降和寫字樓租務(wù)市場(chǎng)的活躍。

      大量投資資金流向?qū)懽謽?/p>

      另外，新頒布的房地產(chǎn)新政也給市場(chǎng)造成了一定的持幣待購(gòu)的心里預(yù)期，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)將全額征收相關(guān)稅款的規(guī)定，使得住宅投資者望而卻步。住宅投資主要依靠二手房的買賣轉(zhuǎn)讓。在目前的形勢(shì)下，5年內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓獲利大大減少；另一方面，單純出租的租金收益也比較少，與此相反，寫字樓前期投資不像商鋪的門檻那么高，后期的風(fēng)險(xiǎn)也比較小，因此會(huì)成為投資的最佳選擇。所以，為了給資金尋找出路，原來住宅投資客中一部分殺向?qū)懽謽恰?/p>

      地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓開發(fā)商樂觀地表示，目前不少跡象表明，原先的一些住宅投資資金正在向?qū)懽謽莾A斜。

      甲級(jí)寫字樓供需兩旺

      專家分析，今明兩年是中國(guó)入世過渡期的最后兩年，市場(chǎng)開放進(jìn)一步提速，尤其在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域，將逐步取消外資進(jìn)入的地域、數(shù)量、股權(quán)方面的限制。

      南寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高增長(zhǎng)�？梢灶A(yù)見，政策的放開和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展將給南寧寫字樓市場(chǎng)帶來持續(xù)穩(wěn)定的需求。隨著西部大開發(fā)、東盟"10+1"博覽會(huì)的永久舉辦地落戶南寧等利好因素增加，加上南寧各類行業(yè)對(duì)外開放程度正日益擴(kuò)大，越來越多的跨國(guó)企業(yè)進(jìn)入南寧。國(guó)內(nèi)本土實(shí)力企業(yè)的發(fā)展壯大，勢(shì)必將帶旺南寧的寫字樓租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)南寧甲級(jí)寫字樓價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。

      "住宅禁商"，引發(fā)甲級(jí)寫字樓價(jià)格飆升，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓形勢(shì)一片大好，勢(shì)必引發(fā)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)大變革。目前，南寧甲級(jí)寫字樓依然嚴(yán)重匱乏，市場(chǎng)需求旺盛。筆者從市場(chǎng)獲釋，代表南寧甲級(jí)寫字樓的地王最近頻出大宗買賣，不少大企業(yè)急速進(jìn)駐，反映出市場(chǎng)普遍看好甲級(jí)寫字樓的前景。同時(shí)，南寧市政府大力推動(dòng)商務(wù)板塊建設(shè)，重點(diǎn)規(guī)劃圍繞五象廣場(chǎng)為核心的瑯東片區(qū)，將其打造為南寧面向東盟，面向未來，代表南寧形象的中央商務(wù)區(qū)，預(yù)示著南寧甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將更規(guī)范，前景將更廣闊。