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    城市中心商鋪與邊緣商鋪利潤(rùn)倒掛現(xiàn)象明顯———

　　“不要問(wèn)誰(shuí)開(kāi)發(fā)了商鋪，而要問(wèn)誰(shuí)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商鋪。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平用這樣的話來(lái)概括目前商鋪的開(kāi)發(fā)熱潮。

　　面對(duì)2007年商業(yè)地產(chǎn)放量的不斷擴(kuò)大和各大商業(yè)項(xiàng)目的崛起，面對(duì)大量的商鋪信息與漫天的廣告，很少有人可以理智地對(duì)商鋪說(shuō)“不”。這時(shí)就會(huì)有人迷信于黃金地段。但是面對(duì)的高昂前期投入，讓人很是擔(dān)心回報(bào)是否能有預(yù)期的效果。

　　好商鋪≠黃金地段

　　“租、售商鋪不看地段，看商機(jī)。”一位業(yè)內(nèi)人士在他的博客上這么寫(xiě)道。在他眼里，商鋪的租售價(jià)值，在于它能給企業(yè)帶來(lái)多少商機(jī)，在于它能給投資者帶來(lái)多少利潤(rùn)。

　　我們姑且不論這種說(shuō)法對(duì)與否，但是從另一層面可以看出，人們已經(jīng)從盲目迷信黃金地段開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變。投資黃金商鋪真能達(dá)到預(yù)想的回報(bào)率么？為此，本報(bào)對(duì)東三環(huán)附近的黃金商鋪與豐臺(tái)區(qū)的邊緣商鋪進(jìn)行了幾處商鋪樣本調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：看似不佳的地段只要人氣旺盛、商業(yè)繁華度高，也能產(chǎn)生不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。以往根據(jù)地段決定商鋪?zhàn)狻⑹蹆r(jià)格的趨勢(shì)，將徹底地變更。

　　同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查資料顯示，北五環(huán)立水橋、天通苑，南三環(huán)的木樨園等非市區(qū)核心區(qū)域的商鋪的回報(bào)可以與CBD、望京等地區(qū)相比。受商鋪?zhàn)饨鹱兓�的影響，目前商鋪的售價(jià)也已經(jīng)打破了地段的限制，在一些遠(yuǎn)郊區(qū)域商鋪售價(jià)屢屢創(chuàng)天價(jià)，目前的單價(jià)已達(dá)到每平方米萬(wàn)元，價(jià)格超越市中心某些地段的商鋪。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，商鋪的租售價(jià)值不在于地段，好的地段可能會(huì)有差的商鋪，而差的地段也會(huì)有好的商鋪。事實(shí)上，商業(yè)企業(yè)從來(lái)都不根據(jù)地段選擇租賃、購(gòu)買商鋪，只要人氣旺盛、商業(yè)繁華度高，看似不佳的地段，也能產(chǎn)生不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

　　黃金商鋪與邊緣商鋪利潤(rùn)倒掛

　　幾天前光華路SOHO0102A號(hào)商鋪通過(guò)網(wǎng)上拍賣更是以127487元的單價(jià)創(chuàng)北京商鋪價(jià)位的最高紀(jì)錄，這一事件應(yīng)該給我們很大的啟發(fā)。以單價(jià)12萬(wàn)元買商鋪，顯然已明顯超出北京商業(yè)地產(chǎn)的平均投資水平，雖然位于CBD核心區(qū)域，但與其他同類型投資產(chǎn)品相比，高價(jià)位的投入已提前透支了其持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)率，未來(lái)升值空間必然被壓縮，黃金商鋪的高燒期過(guò)后必將帶來(lái)嚴(yán)重的并發(fā)癥。

　　恒基的市場(chǎng)分析人士給我們進(jìn)行了售價(jià)與租金回報(bào)分析，同時(shí)也為投資者算了一筆清晰的投資賬：

　　以CBD某一商業(yè)項(xiàng)目為例：假設(shè)目前售價(jià)40000/平方米、租金10/天/平方米、面積為100平方米的商鋪，出售總價(jià)為4000000元、月租金回報(bào)30000元、年租金360000元。

　　除去每年中最少一個(gè)月的空置期，需負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)36000元（30元/平方米/月）和供暖費(fèi)15000元（50元/平方米，按3個(gè)月算）外，該商鋪的年租金實(shí)際收益為360000-30000（空置期一個(gè)月租金）-物業(yè)費(fèi)36000-供暖費(fèi)15000＝279000元。年投資回報(bào)率為7%，投資回報(bào)年限為14.3年。

　　以邊緣地段的商鋪投資為例：假設(shè)目前售價(jià)為12000/平方米、租金5/天/平方米、面積為100平方米的商鋪，出售總價(jià)1200000元，月租金回報(bào)15000元，年租金為180000元。

　　除去每年中最少一個(gè)月的空置期，需負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)30000元（25元/平方米/月）和供暖費(fèi)15000元（50元/平方米，按3個(gè)月算）外，該商鋪的年租金實(shí)際收益為180000-15000（空置期一個(gè)月租金）-物業(yè)費(fèi)30000-供暖費(fèi)15000＝12000元。年投資回報(bào)率為10%，投資回報(bào)年限為10年。