色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    （原標題：買到被抵押、查封的房產，如何維權？ 撰文：楊文戰(zhàn)）

    慈溪的楊女士碰到件煩心事，用她的話說，因為此事，“最近兩個月就沒有安安穩(wěn)穩(wěn)地睡過一個好覺”，究竟是什么事讓她如此煩惱呢？原來，兩個多月前，她經一位朋友介紹，與張某簽訂了一份二手房買賣合同，根據合同要求，她預付給張某20萬元作為首期購房款。萬萬沒有想到，當她付完這筆款，要求辦理過戶手續(xù)時，對方竟告訴她，這套房已在銀行辦理過抵押貸款，現在暫時無法過戶，但張某拍著胸脯承諾，保證在今年年底前，解除銀行的抵押，到時再把房子過戶到楊女士名下。楊女士后來了解到，張某開了一家公司，資金緊張，借了不少錢，因此，她非常擔心這套房子的抵押能否解除，更擔心這20萬元錢無法追討回來。

    買賣被抵押的房屋，合同是否有效？

    在現實生活中，房產被抵押的情況還是經常碰到的，最常見的就是指抵押人以其房產向抵押權人提供債務履行擔保的行為。在抵押期間房產的占有使用權并不改變。當債務人不能履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

    楊女士所擔心的是，張某要出賣的房子是辦過抵押手續(xù)的，雙方的糾紛也由此而起，這里，涉及的第一個問題是，買賣被抵押的房屋，合同是否有效？

    我們先來看一下相關法律規(guī)定：

    《擔保法》規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

    按《擔保法》的規(guī)定，抵押期間轉讓抵押物，如果未通知抵押權人或未告知受讓人，轉讓行為無效。但依據后來出臺的相關法律及司法解釋，這個結論并不成立。

    最高人民法院的相關司法解釋規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎�部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償�?/p>

    也就是說，以被設定抵押權的房產為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，是有效的。對此，《物權法》第191條有更明確的結論：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

    但即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，只要抵押權未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，這一點是無可改變的。

    買賣被抵押的房屋，怎么正常交易？

    在現實生活中，未還清貸款即出售房產的情況大量存在，買賣被抵押的房屋實際是很常見的。從這個角度說，張某與楊女士簽訂協(xié)議，要把抵押的房子賣給楊女士，雖然未被明確禁止，但卻是有條件的。

    首先，簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。

    作為賣方有義務主動告知，并將房屋是否設定抵押的事實明確在協(xié)議中。而作為買方，應主動了解該房是否被抵押。

    其次，簽訂買賣合同后，賣方必須在限定時間內解除抵押，因為不解除抵押是無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的一個前提。而解除抵押涉及向抵押權人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢的來源不同，各方風險也不同。

    在現實生活中，解除抵押有兩種情況，第一種是由賣方自籌資金，對于買方來講就沒有什么風險；第二種是用買方的首付款來解押，這對買方來講是有一定風險的。如果買方要支付一筆數額不小的首付款給賣方用于解押，而賣方未用該款項解押而挪作他用，譬如賣家可能因為各種原因急需用款（賭博、炒股、做生意等），把本該用于還貸的錢挪用，最后導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的。這時，如果賣方跑掉或者一副死豬不怕開水燙的態(tài)度，買方就會陷入麻煩。

    楊女士現在碰到的情況就類似于第二種，她已支付20萬元，如果張某把這筆錢用于歸還銀行貸款，就能解除房屋的抵押，之后的買賣就會順利。

    購買被抵押的房屋，履行中出現糾紛如何防范？

    房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

    方案一：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。

    方案二：賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方要準備好資金代賣方清償債務（想要房這是必須的）解除抵押。如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

    被查封的房產，能買嗎？

    除了被設定抵押的房屋以外，還有一類房產的轉讓也會受到限制，就是依法被國家機關查封的房產，被查封也就意味著查封期間無法辦理過戶手續(xù)，這一點同有抵押權類似。那么，被查封的房產的買賣合同效力如何認定？在實踐中又如何操作呢？

    根據《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

    處理被查封房屋買賣合同方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時解決查封問題，房屋買賣合同可以順序履行。解決不了，導致合同目的無法實現，可以追究賣方的違約責任。

    但是，我們要提醒大家，以過往的司法實踐來看，購買被查封的房產，比購買設定抵押權的房產，風險要大得多，因為有抵押權的房產，只要能還錢，通常抵押就能解除，而被查封的房產，有錢也不一定能解封。

    造成房屋被查封的原因主要有以下幾個：

    1、房主涉及其他債務糾紛，法院依職權或債權人申請，對房屋進行保全措施。

    如果是這種情況，及時還錢或者給該筆債務提供擔保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的債務糾紛有多筆，你解決了這筆債務，可能還沒來得及過戶，另一筆債務的查封就又來了。

    2、房子本身所有權存在爭議，涉及訴訟被查封。

    這種情況，對所有權人存在爭議，就不是還錢肯定能解除查封的了。也許打著打著，產權人還會發(fā)生變化。

    3、因其他原因被司法機關查封。

    比如涉及刑事犯罪等其他事務被查封，同樣也不是給錢就肯定能解除查封的。

    所以，購買被查封的房產比購買設定抵押的房產風險更大。畢竟如果是因貸款設定抵押是很常見的，但如果是涉及被查封，原產權人個人信用可能存在問題，風險當然也就大了。

    購買有抵押權或被查封的房產如何降低風險？

    1、在查明情況的基礎上，設定合理履行條款和違約責任。

    雖然被設定抵押權或被查封的房產交易可以認定為有效，但是購買此類房產畢竟還是存在很多麻煩和風險的，所以，在進行房屋交易的過程中，買方一定要事先核實相關房產是否被設定抵押或是否被查封，并要求賣方對此情況在合同中明確予以確認。如果涉及抵押或查封，對于如何解除等履行條款要進行合理設定，并約定買方違反協(xié)議應承擔的責任。

    2、房屋交易行為中簽約時間到過戶時間不宜過長。

    有些人因某些特殊原因，約定簽約后很長時間再辦理過戶手續(xù)，這個時間有時甚至有數年。在這期間，隨時可能發(fā)生各種政策、價格因素的變化引發(fā)交易風險，也可能因買賣雙方意愿以外的因素發(fā)生變化，比如因賣方與其他人發(fā)生經濟糾紛而導致雙方簽約，甚至買方付款后至過戶前的這段時間，賣方的房產因涉訴訟被采取保全措施，導致無法過戶的事情，也是時有發(fā)生的。

    3、購買被查封的房產，解封前謹慎付款，解封后立即過戶。

    前面我們介紹過，購買有抵押權的房產，可能會用買方的首付款來解押，這種情況，楊律師的觀點是雖然有風險，但妥善操作，實踐中還是可以接受的。

    但如果是涉及被查封的房產，為安全起見，建議買方不要接受用自己的首付款解封。如果涉及用買方首付款解封，一定在操作前要確認查封的房產沒有輪候查封的情況。而且，最好解封后立即辦理過戶手續(xù)，最大限度避免風險。