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    （原標(biāo)題：房企紛紛試水多元化 行業(yè)洗牌必將到來 記者：周雪松）

    近年來，樓市政策調(diào)控持續(xù)，房企拿地、融資等開發(fā)成本承壓，房地產(chǎn)整體利潤增速和利潤水平面臨下行壓力。“在行業(yè)增速放緩，規(guī)模見頂?shù)漠?dāng)下，部分房企開始在主營業(yè)務(wù)之余，紛紛試水其他多元化業(yè)務(wù)，其中，商業(yè)、物管、文旅等多元化發(fā)展方向較為常見，同時也有很多創(chuàng)新業(yè)務(wù)并不完全適合房企。”日前，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，10月百強房企銷售雖然環(huán)比微降3.9%，但同比還是上升25.2%，算很不容易了，只是接下來壓力會越來越大。

    剛剛過去的10月，國慶、中秋雙節(jié)期間房企把握銷售窗口期，積極推貨去化。但效果集中在龍頭房企上，其他房企效果收效一般。除4家龍頭房企之外，百強房企銷售單月環(huán)比更是下降6.1%。從整體來看，9、10兩月市場的實際去化率水平的確并不如人意，四季度房企去化仍然壓力較大。在年底沖刺階段，房企面臨降負(fù)債與促增長雙重挑戰(zhàn)，同時，目前的市場環(huán)境也更加考驗房企的運營管控能力與周轉(zhuǎn)效率。

    由于房地產(chǎn)競爭壓力越來越大，有開發(fā)商近年來將業(yè)務(wù)拓展到了農(nóng)業(yè)和裝配式建筑領(lǐng)域，該房企負(fù)責(zé)人日前在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，農(nóng)業(yè)是看天吃飯，一直賠錢，不過，轉(zhuǎn)型裝配式建筑發(fā)展勢頭較好，并且已經(jīng)成為公司的主要業(yè)務(wù)。該負(fù)責(zé)人對“十四五”時期裝配式建筑市場前景依然看好，公司在房地產(chǎn)發(fā)展策略方面相應(yīng)已作出了調(diào)整。“隨著競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)‘大魚吃小魚’，行業(yè)兼并重組和洗牌必將到來。”該負(fù)責(zé)人說。

    從空間上來說，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多層次的分化。首先是一二線城市和三四線城市相比，一二線城市上升比較快，而三四線下降比較快。在大都市圈和非都市圈，都市圈內(nèi)部以及都市圈之間也都有不同程度的分化。就未來城市房地產(chǎn)市場而言，最大的變量還是人口。有專家呼吁放開生育三孩政策，不過，現(xiàn)在看三孩政策能否放開，還是未知數(shù)。

    丁祖昱表示，依托主業(yè)，借勢“地產(chǎn)開發(fā)+”運營的拓展業(yè)務(wù)在某種程度上更能幫助企業(yè)實現(xiàn)雙贏，這是因為這些業(yè)務(wù)主要是在地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上衍生出來的，因此房企的地產(chǎn)開發(fā)能力就是天然的護(hù)城河，業(yè)務(wù)的發(fā)展又會反哺企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)和業(yè)績增長。除上述領(lǐng)域之外，涉足城市更新也是房企轉(zhuǎn)型的主要出路之一。

    在專家看來，即使房地產(chǎn)開發(fā)與銷售量的拐點到了，并不是說房地產(chǎn)沒有戲了，從空間上來看，它既有機會又有風(fēng)險，原因在于中國經(jīng)濟(jì)和人口的空間布局發(fā)生了重大變化，出現(xiàn)了分化。由于人口聚集，加上有比較好的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢，周邊的資源在向中心城市聚集，制造業(yè)還在向中心城市聚集，所以中心城市以及都市圈是有機會的。現(xiàn)在搶到人才的強二線城市樓市發(fā)展比較好，再過一段時間在“十四五”期間可能出現(xiàn)強三線城市，也可能成為較好的發(fā)展區(qū)域。

    方正證券認(rèn)為，“十四五”規(guī)劃建議，對于住房剛需是支持的，并且在未來城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的過程中，會有更多的剛改需求也會被支持。另外，此次建議花了較多筆墨對城市發(fā)展和都市圈建設(shè)進(jìn)行表態(tài)，中國未來一定會形成多點開花的發(fā)展版圖，同時對于有帶動作用的示范城市來說，將會獲得較多的資源支持，這也會支撐當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場需求。在不考慮投資屬性的情況下，未來10年內(nèi)中國住房需求仍有13.8億平方米/年的需求中樞。

    隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入新階段，城市更新成重要抓手。在“十四五”規(guī)劃建議中指出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實施城市更新行動，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化仍是未來國家發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要動能仍在。城市更新將成為新型城鎮(zhèn)化的重要抓手，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)則是題中應(yīng)有之義。這也將是10萬億級的巨大市場。