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    （原標(biāo)題：調(diào)控疊加“三道紅線” 前三季度三成房企目標(biāo)完成率不足65% 記者：陳婷、趙毅）

    隨著“金九”銷售節(jié)點的結(jié)束，房企今年前三季度的業(yè)績表現(xiàn)亦浮出水面。

    10月3日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，今年受疫情影響，前三季度有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年來同期最高。截至9月末，僅有8家目標(biāo)完成率達(dá)75%以上，顯著低于2019年同期。

    值得注意的是，橫亙在房企頭上的難題不僅有業(yè)績壓力，還有多地城市趨緊的調(diào)控政策以及“三道紅線”。其中，“三道紅線”更是對房企帶來多方面影響，被稱為房企的金融“緊箍咒”。同策研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，40家典型上市房企融資總額創(chuàng)下2020年以來的最低月度紀(jì)錄。

    而根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在其統(tǒng)計的100家上市房企中就有86家“踩線”。記者注意到，這其中包括部分前三季度年度目標(biāo)完成率徘徊在65%左右的房企，如合景泰富、合生創(chuàng)展、力高集團(tuán)等。

    “三道紅線”疊加下如何化解四季度的銷售去化壓力？對此，《中國經(jīng)營報》記者致函合景泰富、合生創(chuàng)展、力高集團(tuán)方面。力高集團(tuán)投關(guān)部門相關(guān)人士對記者回應(yīng)稱，“公司前三季度的銷售業(yè)績符合預(yù)期，完成全年目標(biāo)不存在壓力。另外，公司的負(fù)債率一直不高，目前現(xiàn)金充裕。我們也在積極和銀行推進(jìn)銀團(tuán)及雙邊貸款的工作，進(jìn)一步增進(jìn)公司流動性。”截至發(fā)稿，合生創(chuàng)展方面表示“不接受采訪”。

    合景泰富方面則對記者表示，公司第四季度將陸續(xù)推出較多全新項目，預(yù)期該季度銷售強勁。“公司對完成全年目標(biāo)充滿信心，促銷售、抓回款。目前公司回款率維持穩(wěn)定水平。”

    分化格局進(jìn)一步凸顯

    從典型房企的年度銷售目標(biāo)完成率來看，前三季度有近3成房企的目標(biāo)完成率不足65%。

    2020年上半年，疫情沖擊了各行各業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。房企延緩復(fù)工，線下交易停滯。不過，隨著疫情逐步得到控制，市場也在第二季度迎來恢復(fù)的跡象，多次降準(zhǔn)也給房企帶來貸款融資的窗口期。

    克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯提升。隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，下半年供應(yīng)量顯著加大。

    但從典型房企的年度銷售目標(biāo)完成率來看，前三季度有近3成房企的目標(biāo)完成率不足65%。按照克而瑞披露的全口徑金額計算，這3成房企包括當(dāng)代置業(yè)、綠城中國等�？硕�瑞報告指出，2020年房企業(yè)績目標(biāo)的完成情況在一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)將不及2018、2019年同期。

    而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)、中國恒大、中國金茂的銷售目標(biāo)完成率分別達(dá)85.9%、81.9%、80.9%。今年前三季度，500億~1000億元的第一陣營銷售額增速最快，達(dá)到9.7%，而50億~100億元的第四陣營銷售額增速為-12.7%。

    克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，在操盤金額集中度方面，今年前三季度TOP3房企的集中度同比增長1.3個百分點至13.7%；TOP11~20及TOP31~50房企的集中度分別同比提升0.9和0.4個百分點；TOP101~TOP200房企的集中度則同比減少0.1個百分點至7.3%。房企分化的格局進(jìn)一步凸顯。

    中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林對記者表示，在市場行情不斷恢復(fù)甚至提升的情況下，出現(xiàn)房企業(yè)績完成度較低的“矛盾現(xiàn)象”是由于受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化進(jìn)一步加深，房企集中度進(jìn)一步增強所致。

    去化承壓基本面難改觀

    今年國慶節(jié)期間，11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降10%左右。

    縱使分化在加深，但對于龍頭房企抑或中小房企而言，當(dāng)下的第四季度都將是整個房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的業(yè)績沖刺期，決定了企業(yè)全年的業(yè)績表現(xiàn)。

    為了實現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)，不少房企在“金九銀十”之際加大推售力度。如從9月份開始，恒大推出全國樓盤7折的促銷優(yōu)惠，并在此基礎(chǔ)上疊加一系列優(yōu)惠組合拳；華潤置地于9月21日~10月31日期間推出“中秋國慶購房節(jié)”活動，全國有超過200個項目參與；富力地產(chǎn)則率先加入阿里易居的“百億補貼”購房活動，在9月29日~12月31日期間推出逾500億元貨量的項目促銷。

    只不過，房企營銷火熱背后，今年“銀十”的序幕——“國慶黃金周”的市場表現(xiàn)卻以平淡收場。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年10月1日~10月7日，11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降10%左右，整體規(guī)模與2018年同期基本持平。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，37個重點監(jiān)測城市在“國慶黃金周”的商品住宅累計成交面積約為294.1萬平方米，同比減少3%，環(huán)比減少68%。

    事實上，房地產(chǎn)市場的銷售數(shù)據(jù)在今年9月份已有走弱的跡象�？硕�瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，30個重點監(jiān)測城市累計供應(yīng)面積環(huán)比增長37%，累計成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。9月份規(guī)模房企的去化率水平呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，七八月份多地出現(xiàn)的調(diào)控政策是導(dǎo)致9月份市場表現(xiàn)出現(xiàn)回落的原因之一。

    中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年7月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策43條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策16條，緊縮性政策24條，中性政策3條。涉及的有東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點城市。2020年8月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策32條，較上月明顯減少，但延續(xù)“松少緊多”的特點。

    值得一提的是，十一國慶長假剛過，徐州、紹興也加入調(diào)控的隊伍，其目標(biāo)直指穩(wěn)房價和地價。如徐州對于新房的備案價要求一年之內(nèi)不得調(diào)整，紹興也要求加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。

    李宇嘉預(yù)計，處于年底的業(yè)績壓力及貸款融資到期的資金壓力，房企在四季度將繼續(xù)加大銷售力度，頻繁打折促銷。不過，李宇嘉指出，“但四季度的銷售表現(xiàn)將很大程度上依賴于市場的實際需求，也就是需求能不能承受得住。從國慶假期反映的情況來看，一二手房市場分化嚴(yán)重。其中，熱點城市的新房市場在九十月份有所反彈，但其他城市的市場表現(xiàn)相對較弱，包括一些都市圈內(nèi)的三四線城市。”

    “三道紅線”緊箍咒

    在“三道紅線”的政策壓力下，不少房企打折促銷，縮短項目回款周期。

    事實上，今年下半年對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊不止于趨緊的調(diào)控，還有引起行業(yè)震動的“三道紅線”。過去房企為擴大市場份額賴以使用的“高杠桿”模式將面臨失效。

    今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機制，而此次座談會的成果之一在于形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

    根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來劃定其融資時有息負(fù)債年增速的上限。其中，“未踩線”的綠色檔房企有息負(fù)債年增速上限為15%；“踩一道線”的黃色檔房企有息負(fù)債年增速上限為10%；“踩二道線”的橙色檔房企有息負(fù)債年增速上限為5%；“踩三道線”的紅色檔房企則不能新增有息負(fù)債。

    諸葛找房專題研究報告指出，基于2020年上半年財務(wù)數(shù)據(jù)判斷，在其選取的100家上市房企中有86家“踩線”，大型房企“踩線”更為突出。

    萬科集團(tuán)董事會主席郁亮曾在今年9月份舉行的媒體交流會上表示，“三道紅線”改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，所有房企都將回到同一起跑線上。“這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實債、表內(nèi)表外全覆蓋等之前的財務(wù)技巧將沒有任何作用。”

    記者注意到，在上述前三季度年度銷售目標(biāo)完成率徘徊在65%的房企中，亦有不少房企“踩線”。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，按照2020上半年披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，前三季度目標(biāo)完成率為65%的合生創(chuàng)展，其現(xiàn)金短債比僅為0.4；而力高集團(tuán)的目標(biāo)完成率雖是68%，但其也踩中資產(chǎn)負(fù)債率“紅線”。

    力高集團(tuán)投關(guān)部門相關(guān)人士對記者表示，公司內(nèi)部的銷售回款指標(biāo)是3個月內(nèi)回款90%。“我們前三季度合約銷售已達(dá)225億元，第四季度的銷售計劃即完成我們合約銷售每年增長20%～30%。”

    合景泰富方面則對記者稱，“在去杠桿和規(guī)模擴張兩方面，公司力求實現(xiàn)平衡。”其進(jìn)一步表示，在土地購置上，公司綜合運用招拍掛、收并購及合作開發(fā)、城市更新等多種方式，以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲。同時，公司目前杠桿水平健康，現(xiàn)金流持續(xù)改善，公司將在運營、銷售、融資、財務(wù)等全方位提高運營效率和資金運用能力，持續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展。

    盤和林則認(rèn)為，在“三道紅線”的政策壓力下，不少房企打折促銷，縮短項目回款周期，意圖通過項目回款來補充企業(yè)的現(xiàn)金流，“但應(yīng)當(dāng)看到的是，從根本上應(yīng)對‘三道紅線’的措施還是在于改變傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿的粗放經(jīng)營模式。短期而言，房企應(yīng)把握住‘雙11’、年節(jié)的銷售節(jié)點，縮短項目回款周期，以增加現(xiàn)金流；長期而言，運營效率和產(chǎn)品品質(zhì)才是房企未來競爭力的核心。因此，改善企業(yè)的經(jīng)營模式、提升企業(yè)的運營管控效率，同時改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，才是房企降負(fù)債、提效率的根本所在。”

    可以看到的是，“三道紅線”的威力仍在持續(xù)顯現(xiàn)。10月12日，同策研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月份，40家典型上市房企融資總額僅402.14億元，環(huán)比大幅下滑51.41%，而這一融資總額亦創(chuàng)下2020年以來的最低月度紀(jì)錄。

    另外，土地市場“退燒”跡象明顯。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，全國300個城市的經(jīng)營性土地總成交平均樓面價約2475元/平方米，環(huán)比下降7.9%；土地拍賣溢價率降至14.8%，創(chuàng)今年4月以來新低。