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    （原標(biāo)題：行業(yè)洗牌加速 房企尋找新機(jī)遇 孫鑫）

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。在后疫情時(shí)代，從房產(chǎn)行業(yè)的危與機(jī)，到企業(yè)的使命探索，再到個(gè)人的思維方式，每個(gè)地產(chǎn)人都在不斷向內(nèi)自省，向外追問(wèn)。日前，易居沃頓案例研究與教育基地PMBA第9期課題發(fā)布線下公開(kāi)課舉行，探討房企如何保持戰(zhàn)斗力、存蓄力量應(yīng)對(duì)危機(jī)？在這個(gè)不確定性陡增的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房企要如何擁抱變化之后新機(jī)遇？而同行在行業(yè)里是怎樣的打法，優(yōu)劣勢(shì)分別是什么，不同歷史時(shí)期應(yīng)該采用怎樣的運(yùn)作理念，大家現(xiàn)在又在做什么，應(yīng)該朝哪個(gè)方向轉(zhuǎn)型升級(jí)等課題。

    后宅家時(shí)代，頭部房企紛紛求穩(wěn)

    宏觀經(jīng)濟(jì)角度，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷一語(yǔ)中的地分析了中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和發(fā)展方向。李迅雷表示，我們遇到的問(wèn)題不僅僅是疫情，是正在經(jīng)歷的一個(gè)分久必合，合久必分的階段。我們現(xiàn)在經(jīng)歷了分化的時(shí)代，這種分化的時(shí)代恰恰又是長(zhǎng)期平和導(dǎo)致的。全球貿(mào)易占GDP比重在2009年時(shí)候已出現(xiàn)了下行，現(xiàn)在拐點(diǎn)趨勢(shì)比較明顯。

    年初這場(chǎng)極端的壓力測(cè)試改變了房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境，也將重塑未來(lái)的市場(chǎng)格局。市場(chǎng)下行壓力下，中小房企的生存空間再度緊縮，有的被迫闖關(guān)IPO，有的引入戰(zhàn)投計(jì)劃，以期自救。頭部房企的日子也不好過(guò)，紛紛在負(fù)債、資金鏈、內(nèi)部?jī)?yōu)化和裁員中苦苦尋找出路。

    萬(wàn)科的郁亮說(shuō)今年萬(wàn)科的目標(biāo)就是活下去；碧桂園莫斌表示今年全年要保持審慎樂(lè)觀的態(tài)度，勿以規(guī)模論英雄，要追求有利潤(rùn)的現(xiàn)金流；世貿(mào)許世壇預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)銷售將下降10%-15%；恒大許家印則提出全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心把負(fù)債降下來(lái)。疫情影響下，各大房企們迫切感受到，變化已經(jīng)發(fā)生。

    挑戰(zhàn)倒逼房企求新求變

    后疫情時(shí)代，共享辦公、租賃公寓其扭虧為盈的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力和可持續(xù)商業(yè)邏輯到底是什么？穿越至暗時(shí)刻，房企如何管控現(xiàn)金流、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低資本杠桿，做到重壓之下大而不倒？疫情倒逼房企擁抱數(shù)字化，房企又該如何利用新技術(shù)賦能營(yíng)銷創(chuàng)新？

    作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的見(jiàn)證者，周忻表示,世界正在改變，易居沃頓是橋梁。作為企業(yè)家，現(xiàn)有階段，最需要去了解的不是疫情何時(shí)結(jié)束，而是世界因疫情正在如何改變。關(guān)于近期辦公市場(chǎng)受到的沖擊，萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、冰雪事業(yè)部CEO丁長(zhǎng)峰認(rèn)為，傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)的問(wèn)題根本上是供需帶來(lái)的問(wèn)題，不是疫情。在供給端，上海、北京這樣的城市持續(xù)三年到五年，每年的供應(yīng)量在150萬(wàn)平米以上，壓力重重；而在需求端，外資調(diào)整，經(jīng)濟(jì)遇到挑戰(zhàn)，只靠線上企業(yè)不足以彌補(bǔ)傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)萎縮�？傊�，供應(yīng)在增加，需求在縮小，中間的差距在不斷的擴(kuò)大，疫情不過(guò)是加速了這一變化。

    房企需重視實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造

    在“房住不炒”的基調(diào)下，多扇融資門(mén)被迫關(guān)閉，不確定的周期里，房企的投資和融資策略是什么？房地產(chǎn)投融資方面的“地產(chǎn)老中醫(yī)”——陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌再次拋出了自己的“抗疫良方”。對(duì)于中小房企，吳建斌表示，在房地產(chǎn)上行階段，負(fù)債率高一點(diǎn)沒(méi)有關(guān)系，用融資推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展是沒(méi)有問(wèn)題的。但是房地產(chǎn)從2018年開(kāi)始是一個(gè)橫盤(pán)，利潤(rùn)率是下調(diào)的趨勢(shì)，差不多每年下調(diào)1%，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的毛利率就是25%左右，凈利潤(rùn)率很可憐，中小房企凈利潤(rùn)率更是只有7%-8%左右，有些小的企業(yè)更糟糕一點(diǎn)，這就有問(wèn)題了。

    不確定是常態(tài)，但依舊有“套路”可循。針對(duì)戰(zhàn)略與組織變革課題，珠江投資集團(tuán)總裁王晞王晞表示，管理者要認(rèn)知企業(yè)發(fā)展的真相不是賺錢，而是實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。管理價(jià)值就等于管理未來(lái)。有三個(gè)公式，杜邦公式，規(guī)模與質(zhì)量的生產(chǎn)函數(shù)，價(jià)值關(guān)鍵因素模型。過(guò)去遵循的杜邦公式是房地產(chǎn)行業(yè)變化的公式，但是有問(wèn)題，不是一個(gè)單一的公式可以符合。要更多的公式、工具、模型來(lái)促成未來(lái)的走向，有了規(guī)模和質(zhì)量的生產(chǎn)函數(shù)模型。在2015年以后，這個(gè)函數(shù)就應(yīng)驗(yàn)了，很多追求高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，追求規(guī)模的企業(yè)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，品質(zhì)問(wèn)題，這也給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了反思。