色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    （原標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快拋棄粗放的發(fā)展模式 編輯：歐陽覓劍）

    對房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須降低杠桿率。那些規(guī)模大且杠桿率低的企業(yè)將會得到獎賞。

    根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公示，截至2020年6月初，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家，超過2018年上半年的177家，與2019年同期持平。一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，固然是受到了疫情的影響，但也具有行業(yè)趨勢性。

    破產(chǎn)的主要是三四線中小型房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到中國有近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，每個城市都有大量自己的房地產(chǎn)企業(yè)，而且大部分是因為某個項目而成立的公司，甚至很多空殼公司，所以，目前倒閉的數(shù)量并不驚人和意外，這是行業(yè)剛剛從繁榮進入秋天的景象，而不是嚴(yán)冬。但是，其中也有一些大型公司，比如，銀億集團、三盛宏業(yè)、福晟集團、泰禾地產(chǎn)等瀕臨破產(chǎn)或者債務(wù)違約。

    近幾年，中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)趨勢性關(guān)閉，主要是與市場環(huán)境變化以及企業(yè)發(fā)展模式有關(guān)。首先，在過去20多年，中國經(jīng)歷了快速城市化，隨著工業(yè)化漸進完成，近年城市化速度放緩，增量房地產(chǎn)市場的規(guī)模逐漸減少，必然會有一部分競爭力弱的公司被淘汰掉；其次，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)是依靠資金驅(qū)動，杠桿率高，通過快速開發(fā)和周轉(zhuǎn)生存，隨著市場開始冷卻，這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)率的粗放模式面臨兩頭受壓的困境。市場需求放緩，降低了周轉(zhuǎn)率，這增加了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，而債務(wù)風(fēng)險的增加又會抬高融資成本，于是這些企業(yè)陷入惡性循環(huán)。再加上融資政策的限制，導(dǎo)致融資成本高，使得實力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的這種結(jié)構(gòu)性壓力還在加大。在需求端，因為疫情影響，1-4月全國商品房銷售額同比下滑24.7%，銷售面積同比下滑18.6%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降3.3%；土地購置面積同比下滑12.0%，房屋新開工面積同比下降18.4%。在資金端，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬億元，其中7月份是到期高峰，達到1490億元。另據(jù)穆迪的數(shù)據(jù)，70家規(guī)模居前的中國房地產(chǎn)開發(fā)商到2021年4月底之前，將有920億美元境內(nèi)外債券到期。

    因此，近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)會加快行業(yè)淘汰的速度，這是由市場決定的行業(yè)規(guī)律。但是，一些人認為過去幾年的融資限制給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了困難。實際上，幾乎沒有哪個國家允許地產(chǎn)商在購買土地和建設(shè)房屋的過程中主要依賴借款，這種方式導(dǎo)致開發(fā)商大躍進式地搶購?fù)恋睾烷_發(fā)樓盤，推高了房價，透支了樓市，但遇到風(fēng)險的時候則由銀行或其他借款人承擔(dān)。對融資進行限制，就是抬高行業(yè)門檻，減少金融風(fēng)險，避免樓市泡沫。

    未來會怎么樣？從行業(yè)看，中國房地產(chǎn)業(yè)仍然有持續(xù)發(fā)展的空間，但是，增量空間正在縮小，已經(jīng)不能支持行業(yè)爆發(fā)式增長。因此，行業(yè)對大量競爭力低、風(fēng)險高的企業(yè)會有出清過程。但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房價過快上漲的同時，也會確保市場穩(wěn)定，避免樓市受到?jīng)_擊而產(chǎn)生泡沫破裂的效應(yīng)。

    對房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須降低杠桿率。依賴借貸空手套白狼的時代已經(jīng)結(jié)束。那些規(guī)模大且杠桿率低的企業(yè)將會得到獎賞，因為它們會擁有全行業(yè)最低的融資成本，可以繼續(xù)擴大市場規(guī)模。但是，那些規(guī)模大同時杠桿率高的企業(yè)必然經(jīng)歷降杠桿的收縮過程。事實上，中國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來過度強調(diào)規(guī)模、追求規(guī)模，甚至成為行業(yè)競爭的核心，導(dǎo)致大量大型企業(yè)實際上也處于危險的邊緣。這些企業(yè)面臨降低負債和保持增長的雙重難題。

    應(yīng)當(dāng)說，根據(jù)經(jīng)濟形勢與行業(yè)周期規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快拋棄過去粗放的發(fā)展模式，著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，掌握更多現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該有任何宏觀調(diào)控放松的僥幸，幾乎所有的條件都不會允許過去高杠桿的大躍進模式復(fù)活。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，是市場開始正常的表現(xiàn)，而競爭日趨激烈的市場沒有太多低水平公司存在的空間，市場集中度的提高有利于大型企業(yè)的發(fā)展。

    是時候回歸專業(yè)化發(fā)展了，那種靠關(guān)系獲得土地和信貸資源的生意模式早就該結(jié)束。在正�；�的市場環(huán)境下，專業(yè)化管理的公司將會有更大的發(fā)展空間與競爭力，行業(yè)的整體發(fā)展水平也會隨之提升。